درباره من
مجله دلتا-سلامتی-گردشگری-دکوراسیون-آشپزی- خبروگزارش
ادامه...
نکات مهم در خرید ملک ورثه ای
املاک موروثی از جمله املاکی هستند که همیشه مورد توجه برخی خریداران بوده‌اند. شاید بتوان گفت موقعیت خوب و قیمت مناسب این املاک گاهی اوقات برای خریداران قابل توجه است. با این که خرید و فروش ملک ورثه‌ای از نظر قانونی مشکلی ندارد، اما باید برخی جزئیات حقوقی را هم در نظر بگیرید. توجه نکردن به این گونه مسائل و تبعات بعدی آن خریداران را با مشکلاتی جبران ناپذیر روبه رو می‌کند. در مجله دلتا به نکات مهمی در خصوص خرید ملک ورثه ای اشاره شده که دانستن آن‌ها خالی از لطف نیست.
خرید ملک ورثه ای
اولین نکته مهم در خرید املاک موروثی، این است که ملک به نام متوفی باشد. به طور مثال ملکی که در مالکیت همسر فوت شده است ملک موروثی محسوب نمیشود و ورثه نمی‌توانند آن را با عنوان ملک موروثی بفروشند. بنابراین برای اطمینان لازم است خریدار سند ملک را مشاهده کند تا تکلیف صاحب ملک مشخص شود.
گواهی انحصار وراثت
در مقررات ارث، گواهی‌نامه انحصار وراثت وجود دارد. این گواهی به درخواست هریک از ورثه در محاکم دادگستری صادر می‌شود تا در آن وارثان فرد فوت شده، به شکل قانونی مشخص شوند. در واقع برای خرید و فروش املاک مورثی یکی از مدارکی که لازم است همین گواهی انحصار وراثت است تا معلوم شود با چه کسانی باید این معامله صورت گیرد.
نبودن یکی از وراث در خرید ملک ورثه ای
معمولاً وارثان بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود اختلاف دارند. شاید بتوان گفت یکی از دلایل اصلی رها شدن املاک موروثی همین موضوع است. باید در نظر داشت خریداران زمانی می‌توانند ملک موروثی را بخرند که همه ورثه بخواهند سهم خود را بفروشند. بنابراین خریداران نمی‌توانند ملک موروثی را تفکیک کنند و سهم یکی از وراث را خریداری کنند و سهم یکی دیگر از آن‌ها را نخرند. همه وارثان یا وکلای آن‌ها باید هنگام نوشتن مبایعه‌نامه حضور داشته و آن را امضا کنند. حتی اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند مشکل ساز شود.
بررسی نمایندگان وارثان
در خرید و فروش املاک موروثی گاهی برخی از وارثان در ایران اقامت ندارند و نمی‌توانند در زمان معامله حضور داشته باشند. بنابراین لازم است وکلای این افراد هنگام قرارداد حتماً حضور داشته باشند. اما چند نکته مهم که باید در این زمینه رعایت شود در ادامه ذکر شده است.
۱. وکیل باید وکالتنامه رسمی و معتبر داشته باشد و وکالتنامه‌های دست‌نویس و شفاهی اعتبار ندارد.
۲. وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
۳. وکالتنامه و حدود اختیار وکیل بررسی شود. وکیل باید دو مجوز فروش و دریافت پول ملک معامله شده را از سوی ورثه داشته باشد. زیرا ممکن است بعدا” ورثه مدعی شود که در وکالتنامه اجازه دریافت پول را به وکیل نداده و مجدداً از خریدار درخواست پول کنند.
پرداخت مبلغ به هریک از ورثه
در خرید و فروش املاک موروثی یکی از نکاتی که باید رعایت شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. معمولاً خریدار کل مبلغ معامله را به یکی از وارثان می‌دهد تا آن‌ها بین خود تقسیم کنند، که این اشتباهی بزرگ است. خریدار باید سهم هر یک از ورثه را جداگانه پرداخت کند تا بعداً کسی مدعی نشود.
وارثان صغیر در خرید ملک ورثه ای
به گواهی انحصار وراثت با دقت توجه شود که فرد صغیر بین وراث وجود دارد یا خیر. زیرا طبق قانون، افراد نمی‌توانند ارث فرد صغیر را بخرند یا با او معامله کنند. در این موارد قانون برای فرد صغیر، قیم در نظر می‌گیرد و خریدار برای خرید املاک موروثی با قیم طرف است. بنابراین اگر فرد صغیری بین ورثه باشد، باید قیم‌نامه هم جزء مدارک بررسی شود. نکته بعدی این است که قانون به قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را نداده است. او باید برای این موضوع از دادسرا اجازه بگیرد. این مجوز هم هنگام معامله باید روئت شود، تا معامله به شکل قانونی و صحیح صورت بگیرد.
مفاصا حساب مالیات برارث
مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مدارکی است که برای خرید و فروش املاک موروثی به آن نیاز است. طبق قانون، وارثان باید حداکثر تا ۶ ماه بعد از فوت، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، پس از محاسبه بدهی‌ها، مالیات او را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر شود. بنابراین ملکی که افراد قصد خرید آن را دارند، باید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب آمده باشد.
مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با مراحل انحصار وراثت مطلب “نکات مهم راجع به انحصار وراثت” را مطالعه کنید.
خرید و فروش وکالتی خودرو
وکالت خرید و فروش خودرو یا وکالت تعویض پلاک خودرو از جمله وکالت‌هایی است که در بسیاری موارد افراد در معاملات خود از آن استفاده می‌کنند. برخی اشخاص مشغله زیادی دارند، بعضی از افراد هم به دلایل مختلف ترجیح می‌دهند که خود، وارد مراحل معاملات خودرو نشده و انجام این کار را بر عهده شخص دیگری بسپارند. بهترین راه حلی که برای این افراد وجود دارد این است که با تنظیم وکالت خرید خودرو یا وکالت تعویض پلاک مسئولیت انجام کلیه امور مربوط به معامله یا تعویض پلاک را به شخص دیگری محول کنند. در مجله دلتا خرید و فروش وکالتی خودرو و مشکلات آن بررسی شده است. در ادامه با ما همراه باشید.
وکالت خرید خودرو چیست ؟
وکالت خرید خودرو یعنی برای خرید خودرو، تعویض پلاک، انتقال سند و هر فعالیتی مربوط به معامله خودرو، فردی را به عنوان وکیل خود انتخاب کنید. این انتخاب باید به صورت رسمی و در محضر انجام شود تا مراجع قانونی هم فرد موردنظر را به رسمیت بشناسند. وکیلی که انتخاب شده حق امضا و اقدام دارد. به این معنی که شخص وکیل می‌تواند خودرو موردنظر خریدار (موکل) را انتخاب کرده و پس از آن با امضای مدارک، خودرو را به مالکیت خریدار در بیاورد.
وکالت فروش خودرو چیست؟
گاهی افراد به دلیل مشغله زیاد یا هر دلیل دیگری، برای فروش خودرویی که مالک آن هستند، به شخصی که مورد اعتمادشان است وکالت فروش خودرو می‌دهند. با دادن این وکالت کلیه کارهای فروش خودرو اعم از پیدا کردن مشتری، دیدار با افرادی که قصد خرید دارند، مراجعه به مراکز تعویض پلاک و … همه به عهده فردی است که وکالت را قبول کرده است.
مشکلات خرید و فروش وکالتی خودرو
در بحث وکالت خرید و فروش خودرو، نوع دیگری از وکالت هم وجود دارد که دادن وکالت به خریدار خودرو است. وکالت دادن به خریدار خودرو به این معنی است که فروشنده به خریدار اختیار تام می‌دهد تا خودرو را به مراکز تعویض پلاک ببرد، فک پلاک و نصب پلاک کند، سند را به نام خودش بزند و دیگر کارهای مربوط به انتقال خودرو را بدون حضور فروشنده انجام دهد. بنابراین زمانی که پلاک فروشنده بر روی خودرو باشد، هر تخلف و حتی جرمی که با خودرو انجام شود، مسئولیت با وی است. بنابراین باید در نظر داشت که تا جایی ممکن باید از دادن وکالت به خریدار اجتناب کرد و اگر هم فروشنده در شرایط بسیار ضروری مجبور به دادن چنین وکالتی شد، مدت زمان آن را کوتاه و نهایتا دو روزه تعیین کنید.
باید در نظر داشت هر چقدر هم که افراد در خرید و فروش وکالتی خودرو، به وکیل انتخابی خود اعتماد داشته باشند، باز هم ممکن است مشکلاتی به وجود بیاید که برای آن‌ها دردسرساز شود.
هزینه وکالت خرید و فروش خودرو به عهده کیست؟
به طور معمول و در واقع عرف معاملات خرید و فروش خودرو در اغلب مناطق کشور هزینه انتقال سند، تعویض پلاک و مسائلی از این قبیل بر عهده خریدار و هزینه‌هایی مانند خلافی و عوارض شهرداری با فروشنده است. سؤال دیگری که در این مورد مطرح می‌شود این است که هزینه وکالت فروش خودرو چقدر است؟ در پاسخ باید گفت این هزینه، توافقی است که بین خریدار و فروشنده معامله انجام می‌شود. اگر قرار باشد پولی جابه‌جا شود با توجه به نوع خودرو، این مبلغ متفاوت است.
فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول
در معاملات املاک گاهی اتفاق می‌افتد که خریدار ملک پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نکرده و این تاخیر در پرداخت پول در مواردی باعث ضرر رسیدن به فروشنده شده است. در این نوشتار در خصوص تاخیر در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در این گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
مراحل قانونی فسخ معامله
هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می‌شود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش‌بینی شود. در صورتی که هنگام معامله برای پرداخت مبلغ (ثمن) مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ فروش ملک بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، فروشنده می‌تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن که در واقع اختیار فسخ معامله به دلیل دیر پرداخت کردن پول است، فسخ کند. بنابراین فروشنده‌ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است، خواهان نامیده می‌شود و باید دعوا را به طرفیت خریدار که خوانده گفته می‌شود، مطرح کند. فروشنده باید ابتدا طی اظهارنامه‌ای به طرف مقابل اعلام کند و در صورتی که خریدار به اظهارنامه توجه نکرد و پرداختی از جانب وی صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستی که به دادگاه ارائه می‌دهد، تایید فسخ قرارداد با توجه به خیار تاخیر ثمن را بخواهد. شایان ذکر است دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می‌شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.
نکات قابل توجه فسخ معاملات
۱. با گذشت سه روز از تاریخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خریدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولی در صورتی که برای فسخ اقدام نکند و خریدار نیز مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ معامله را ندارد.
۲. اگرخریدار برای پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفی کند یا پرداخت آن را به دیگری حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و یا حواله را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین میرود.
۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخیر در پرداخت مبلغ مورد معامله برای فروشنده، حق فسخ ایجاد نمی‌کند و فروشنده باید الزام و اجبار خریدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذی صلاح خواستار شود.
بنابراین خیار تاخیر ثمن یا به عبارتی اختیار فسخ معامله از طریق فروشنده به خریدار اعلام می‌شود. در این گونه موارد دادنامه صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراین اجرائیه صادر نمیشود.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با اصطلاح حقوقی خیار و انواع آن در معاملات ملکی، مطلب “خیار در معاملات ملکی به چه معناست؟” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....نحوه اثبات کلاهبرداری
کلاهبرداری از جمله جرائمی است که در اثر اعتماد به افراد سودجو اتفاق می‌افتد. امروزه با توسعه و پیشرفت تکنولوژی راه‌های کلاهبرداری پیچیده‌تر و پیشرفته‌تر شده، و به همان اندازه اثبات تحقق کلاهبرداری نیز سخت‌تر و دشوارتر گردیده است. با این حال قانون کیفری کشور، شرایط مشخصی برای اثبات جرم کلاهبرداری تعیین کرده که در ادامه مجله دلتا به آن‌ها پرداخته شده است.
تعریف کلاهبرداری
جرم کلاهبرداری هنگامی رخ می‌دهد که شخصی با توسل به دروغ و یا استفاده از وسایل و ادعاهای غیرواقعی مالک را فریب دهد تا مال خود را با رضایت، در اختیار او قرار دهد.
اثبات جرم کلاهبرداری
۱.مالباخته
اثبات کند، کلاهبردار با استفاده از ادعاهای دروغ و یا استفاده از وسایل و
لوازم غیرواقعی، وی را فریب داده است. به عنوان مثال کلاهبردار به دروغ
خود را پزشک، مهندس ساختمان و یا کارمند دولت و… معرفی کرده است. این مرحله
یکی از سخت‌ترین مراحل اثبات کلاهبردار بودن شخص است چرا که اثبات حرف‌های
دروغین بدون داشتن شاهد کار بسیار سختی است.
۲. بردن مال توسط کلاهبردار را ثابت کند. یعنی شخص متقلب پس از فریب افراد، مال آن‌ها را در اختیار خود قرار دهد.
بنابراین افراد مالباخته باید دو مورد را برای اتهام کلاهبرداری در دادگاه اثبات کنند.
- ضرر و زیان مالی قربانی
- نفع بردن کلاهبردار از بردن مال وی
در صورتی که به هر دلیلی این دو مورد در دادگاه ثابت نشود، نمی‌توان به کسی اتهام کلاهبرداری را وارد کرد.
شرایط تحقق کلاهبرداری
۱.
برای تحقق جرم کلاهبرداری لازم است اقداماتی فریبکارانه از سوی کلاهبردار
انجام شود. به عنوان مثال شخصی در هنگام فروش خانه خود معایب آن را به
خریدار بازگو نمی‌کند و شخص خریدار پس از خریدن ملک متوجه خرابی و معایب
می‌شود. در این صورت نمی‌توان فروشنده را کلاهبردار نامید. زیرا در این
مثال نگفتن حقیقت، دلیل بر دروغ گفتن نیست. حتی اگر فروشنده به طور عمد
ایرادات را بیان نکرده باشد.
۲. وسایلی که کلاهبردار برای فریب مالباخته استفاده کرده تقلبی باشد.
۳. مالباخته با وجود ناآگاهی و عدم اطلاع از تقلبی بودن وسایل فریب کلاهبردار را خورده باشد.
۴. اموال برده شده و تصرف شده توسط کلاهبردار متعلق به دیگری باشد.
مجازات جرم کلاهبرداری
با توجه به نوع، شرایط وقوع و عوامل مخففه و مشدده در کلاهبرداری، میزان مجازات تعیین شده برای آن متفاوت است. اما باید در نظر داشت که در تمامی انواع مجازات ها علاوه بر مجازات معین شده، کلاهبردار باید اصل مال را به صاحبش برگرداند. مجازات جرم کلاهبرداری به دو نوع ساده و مشدد تقسیم می‌گردد که در زیر هر یک را به تفکیک بیان شده است.
مجازات کلاهبرداری مشدد
به جرمی کلاهبرداری شدید گفته می‌شود که مرتکب کارمند دولت یا شهرداری‌ها و نهادهای انقلابی باشد و یا مرتکب، خود را مامور دولت و موسسات دولتی معرفی کند. همچنین در جرم کلاهبرداری، اگر مرتکب برای انجام جرم کلاهبرداری عموم مردم را از طریق وسایل جمعی مثل تلویزیون، رادیو و روزنامه فریب دهد، به این نوع از کلاهبرداری که ضرر آن به امنیت اجتماعی و اقتصادی عموم مردم وارد می شود جرم کلاهبرداری شدید گفته می‌شود. در این صورت مرتکب علاوه بر اصل مال، به حبس از ۲ تا ۱۰ سال و انفصال از خدمات دولتی تا ابد و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد شد.
مجازات کلاهبرداری ساده
جرم کلاهبرداری که هیچ کدام از موارد کلاهبرداری مشدد نباشد، شامل جرم کلاهبرداری ساده خواهد بود، چون در این نوع جرم، وسعت ضرر و زیان به مراتب کمتر از جرم مشدد است و گستردگی جرم کلاهبرداری مشدد را نخواهد داشت و بیشتر در میان معاملات ساده میان مردم اتفاق می‌افتد. مجازات جرم کلاهبرداری ساده، حبس از ۱ سال تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که دریافت کرده است و همچنین کلاهبردار باید اصل مال را به صاحبش برگرداند. شایان ذکر است در صورت وجود دلایل و مدارکی مبنی بر تخفیف مجازات، دادگاه برای متهم حداقل مجازات حبس و انفصال ابد از خدمات دولتی در نظر می‌گیرد، ولی نمی تواند به تعلیق مجازات حکم دهد.
مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با جرم کلاهبرداری ملکی مطلب “کلاهبرداری ملکی ؛ و راه های پیشگیری از آن” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....دستور موقت ملاقات فرزند
پس از طلاق در صورتیکه زن و شوهر، فرزند داشته باشند مساله حضانت و سپردن فرزند به یکی از آن‌ها مطرح می‌شود. طبق قانون حمایت از خانواده هر یک از والدین این حق را دارد که با فرزند خود ملاقات کند، به همین دلیل راهکارهایی برای تضمین این حق پیش‌بینی شده است. در مجله دلتا در خصوص دستور موقت ملاقات فرزند بر اساس قانون توضیح داده شده است. با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.
حکم ملاقات با فرزند
طبق قانون مدنی، در صورتی که به علت طلاق یا به هر دلیل دیگر، پدر و مادر فرزند در یک منزل سکونت نداشته باشند، هر یک از آن‌ها که طفل تحت حضانت او نیست، حق ملاقات با فرزند خود را دارد. تعیین زمان و مکان ملاقات و سایر جزئیات مربوط به آن در صورت اختلاف میان والدین با دادگاه خانواده است. بنابراین زمانی که حضانت کودک به حکم دادگاه بر عهده یکی از پدر یا مادر قرار می‌گیرد، دیگری که حضانت را به عهده ندارد، حق ملاقات با فرزند مشترک را خواهد داشت و این حق از نظر قانونی مورد حمایت قرار گرفته است.
ملاقات فرزند با دستور موقت
گاهی یکی از والدین که حضانت را به عهده دارد، از ملاقات دیگری با فرزند جلوگیری می‌کند. در این صورت، به دلیل اینکه ممکن است ممانعت از ملاقات با فرزند، آسیب‌ها و ناراحتی‌های روحی و روانی متعدد برای طفل و شخصی که از ملاقات محروم شده را در پی داشته باشد، فرد می‌تواند ملاقات فرزند را از دادگاه خانواده تقاضا کند و دادگاه نیز دستور موقت ملاقات با فرزند را صادر می‌کند. به این ترتیب دیدار با طفل با سرعت امکانپذیر خواهد شد.
درخواست دستور موقت ملاقات با فرزند
متن نمونه دادخواست دستور موقت مبنی بر ملاقات فرزند به شرح زیر است.
ریاست محترم مجتمع قضایی خانواده
با سلام ؛
احتراما به استحضار عالی می رساند : اینجانب ……………………. در تاریخ …………………….. در دفترخانه ………………. با خوانده عقد زوجیت دائم منعقد نموده ایم و ثمره این ازدواج …………. تعداد فرزند دختر / پسر ………….. ساله می باشد. اما به دلیل اختلافات خانوادگی در تاریخ ……………….. به موجب طلاق نامه ……………….. از هم جدا شده / جدا از یکدیگر زندگی می کنیم و حضانت فرزند / فرزندان مشترک به عهده خوانده دعوا می باشد . اما ایشان با ممانعت از ملاقات اینجانب با فرزندان ، موجبات بروز ناراحتی های فراوان روحی برای اینجانب و فرزند مشترک را فراهم آورده است و امکان ورود خسارات معنوی جبران ناپذیری برای آینده فرزند غیر قابل انکار است. لذا به دلیل فوریت امر ، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر اجازه ملاقات با فرزند مشترک و اجرای آن قبل از ابلاغ به خوانده محترم را به موجب مواد ۳۱۰ لغایت ۳۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی را دارم .
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین حضانت، مطلب “حضانت فرزند و نکات قانونی آن” را مطالعه کنید.