انواع کاربری و تغییر اراضی آنها

شهرداری مکلف است در شهر‌هایی که نقشه جامع شهر تهیه‌ شده، طبق ضوابط نقشه‌ مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان‌ها را قید کند. کاربری اراضی در درون شهر‌ها قبلا محدود بود که عمدتا شامل کاربری‌های مسکونی و تجاری است.

اراضی که در محدوده‌ی شهر قرار گرفته اند، با توجه به نیاز‌هایی که در درون شهر وجود دارد، دارای کاربری‌های متفاوتی هستند. در تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری قیدشده که شهرداری‌ها باید در پروانه‌ای که برای املاک صادر می‌کنند، نوع کاربری اراضی و املاک را قید کنند.

 بنا‎بر این تبصره قانونی، شهرداری مکلف است در شهر‌هایی که نقشه جامع شهر تهیه‌ شده، طبق ضوابطِ نقشه‌ مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان‌ها را قید کند. در گذشته کاربری اراضی در درون شهر‌ها محدود بود که عمدتا شامل کاربری‌های مسکونی و تجاری می‎شد. اما به ‌تدریج و با توجه به نیاز‌های شهری و پیشرفت‌هایی که در حوزه اراضی و موضوعات شهرسازی ایجادشده، در حال حاضر انواع و اقسام کاربری‌های اراضی در داخل محدوده شهر وجود دارد که در این مطلب به چند مورد از آن می‎پردازیم.

انواع کاربری اراضی:

1.  کاربری مسکونی
2. کاربری تجاری که برای احداث مغازه و فروشگاه و … استفاده می‌شود.
3. کاربری اداری که در ادارات دولتی یا دفاتر شرکت‌ها و… به کار گرفته می‌شود.
4. کاربری آموزشی و فرهنگی که برای احداث مساجد، مراکز فرهنگی و فرهنگسرا‌ها استفاده می‌شود.
5. کاربری بهداشتی و درمانی برای احداث بیمارستان‌ها و مراکز بهداشتی و درمانی به کار گرفته می‌شود.
6. کاربری فضای سبز برای ایجاد پارک‌ها، مراکز تفریحی مانند استراحتگاه‎های  بین شهری و… استفاده می‌شود.
7. کاربری تجهیزات شهری
8. کاربری خدمات شهری
9. کاربری نانوایی
10. کاربری صنعتی که معمولا در شهرک‌های صنعتی و بیشتر در خارج از شهر‌ها این نوع از کاربری‌ها تعریف می‌شود که براساس آن کارخانه‌ها، کارگاه‌ها و … احداث می‌شوند.

کاربری مختلط:

در مجموع این کاربری‌ها برای اینکه محیط شهری متوازنی داشته باشیم، تعریف می‌شوند. اثر این کاربری‌ها این است که فقط در کاربری مجاز می‌توان ملک را احداث کرد. یعنی در کاربری مسکونی فقط ملک مسکونی و در کاربری تجاری تنها می‌توان بنای تجاری احداث کرد. مثلا در کاربری آموزشی نمی‌توان پاساژ و مغازه احداث کرد.

لازم به ذکر است که در مواردی کاربری‌های مختلط نیز داریم. یعنی برخی از اراضی، تلفیقی از چند کاربری است. مثلا یک ملک ممکن است کاربری‌اش 80 درصد مسکونی و 20 درصد تجاری باشد، که برای تامین نیاز‌های شهری و منعطف‌شدن کاربری‌ها پیش‌بینی شده است.

بیشتر بخوانید:

راه های قانونی مطالبه مهریه

میزان ارث بردن زن و مرد از یکدیگر

اعسار؛ در اصطلاح حقوقی به چه معنی است؟

شرایط فروش ملک مشاع

مشاع به معنی ملک یا خانه‎ای که میان چند نفر مشترک و سهم جداگانه هر یک مشخص نشده باشد. بسیار دیده شده که برخی افراد برای خانه دار شدن یا به منظور سرمایه گذاری در بخش مسکن، قصد خرید ملک دارند. اما به دلیل کمبود وجه لازم، قدرت خرید ملک را به تنهایی ندارند و به همین دلیل با دوستان و آشنایان مورد اطمینان خود به صورت شراکت اقدام به خرید می‎کنند.

در خرید و فروش ملک مشاع باید به همه جوانب توجه کرد تا از بروز اختلاف میان شرکا به هر دلیل جلوگیری شود. در این مطلب به پرسشی که ممکن است برای افراد وجود داشته باشد که چطور ملک مشاع را بدون کاهش قیمت و بی دردسر بفروشیم، پاسخ داده خواهد شد.

تصرفات حقوقی و تصرفات مادی در ملک مشاع:

 فروش ملک مشاع به دلیل وجود تعدد مالکان و اختلافاتی که ممکن است میان آن‎ها باشد، دشوار است. حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است،اقداماتی مثل فروش و اجاره را انجام دهد.به این‌گونه اقدامات در اصطلاح "تصرفات حقوقی" گفته می‌شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد.

تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و شکل آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود. چون با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در ذره ذره ملک، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.

برای مثال اگر علی و محمد مالکان مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع مشروط به اجازه شریک دیگر خواهد بود. حال اگر علی سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد. اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، او بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان داشته باشد و محمد راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف محمد، کاملا قانونی است.

به دلیل چنین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، شرکا سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.

شایان ذکر است املاک موروثی که بین وراث متوفی مشترک هستند نیز نمونه‎ای از ملک مشاع محسوب می‎شوند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.

مالکیت املاک بدون سند ، چگونه اثبات می شود؟

با توجه به حجم زیاد و رو به رشد پرونده های قضایی با موضوع واگذاری و خرید و فروش املاک قولنامه ای و بدون سند ، این ابهام برای افراد وجود دارد که آیا خرید ملکِ بدون سند، آن‎ها را با معضلات حقوقی مواجه می‎کند یا خیر؟ در این نوشته به این موضوع پرداخته می شود.

سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی  و عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.

اعتبار سند رسمی طبق قانون:

مطابق با ماده 22 قانون ثبت:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می داند.»

بنابراین طبق این ماده در خصوص املاک، مالکیت فقط با سند رسمی قابل احراز است.

قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند. از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است. همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی علاوه بر ادعای جعل، قابل تکذیب یعنی تردید و انکار است.

بسیار دیده و شنیده می‎شود، یک آپارتمان به چندین نفر فروخته شده است. و همه خریداران خود را مالک ملک می‎دانند! و پس از مراحل قانونی حل مساله را به محاکم قضایی می‎سپارند. پس وجود معاملات معارض نیز از معضلات نقل و انتقال املاک با سند عادی است.

آیا راه حل قانونی درباره این موضوع وجود دارد؟

در خصوص این موضوع قانون راه حل مشخصی ارائه نکرده است. و اسناد عادی را به دلیل اینکه با توافق طرفین تنظیم و منعقد می‎شوند معتبر دانسته است.

همچنین فقهای شورای نگهبان «اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد» مغایر شرع دانسته‎اند.

بنابراین؛ تا زمانی که اسناد عادی معتبر شناخته شود، امکان وجود برخی مسائل حقوقی برای خریداران املاک بدون سند رسمی وجود دارد.

در نتیجه اگر اسناد رسمی مورد توجه قرار گیرند و مردم‌ در معاملات حتی با وجود بیع‌نامه و قولنامه، دقت های لازم را داشته باشند و به طور مثال حداکثر 10درصد وجوه مورد نظر را پرداخت و 90 درصد پرداخت‌ها را موکول به اسناد رسمی کنند، بسیاری از موارد ارتکاب جرائمی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر، کاهش خواهد یافت.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

چه کسی مسئول صدور چک بلا محل شرکت ها است ؟

پیش از این در خصوص صدور چک بلامحل و روش های وصول چک برگشتی مطالبی بیان شد. در این مطلب قصد داریم این موضوع را شرح دهیم که اگر شخص حقوقی، یعنی شرکت ها و موسسات و ارگان ها، چک بلامحل صادر کنند، مسئولیت پرداخت وجه آن چک بر عهده کیست؟

همیشه در چک های منتسب به شخص حقوقی، با توجه به این که طبیعتا این شخص( یک شرکت) توانایی صدور چک را ندارد، یک نفر به عنوان نماینده اقدام به کشیدن چک از طرف شرکت می کند. معمولا به این صورت است که حساب و دسته چکی به نام شرکت وجود دارد. سپس نماینده ای از آن شرکت که در بیشتر موارد، مدیر عامل شرکت است، از طرف و به نام شخص حقوقی چک صادر می کند. برگشت خوردن چک باعث ایجاد مسئولیت شرکت به جبران خسارت زیان دیده می شود. بنابراین همواره مسئولیت مدنی متوجه شرکت است.

مسئولین صدور چک بلامحل شرکتی:

در صورتی که چکی توسط اشخاص حقوقی صادر و چک بلا محل باشد صادرکننده یا امضاکننده چک، یعنی مدیری که آن را امضا کرده و شرکت یعنی شخص حقوقی، از لحاظ حقوقی، مسئولیت تضامنی دارند. به این معنا که طلبکار یا دارنده چک می‌تواند وجه چک را از محل دارایی شرکت و نیز از اموال مدیری که چک را امضا کرده است، مطالبه و وصول کند.

مسئولیت کیفری چک شرکتی:

از لحاظ کیفری نیز باید گفت: مسئولیت صدور چک بلامحل ، فقط متوجه مدیری است که چک را امضا یا صادر کرده است، به این معنا که مسئولیت کیفری متوجه شخص حقوقی نمی‌شود.

ممکن است شرکت، اعضای هیات‌مدیره داشته باشدیا اینکه صاحب امضای مجاز شرکت، چند نفر باشند. در چنین شرایطی، ممکن است یکی از صاحبان امضا، چک را امضا کرده و در اختیار دارنده قرار داده باشد.

مدیری که چک را امضا کرده است، از لحاظ کیفری و حقوقی مسئولیت دارد و مدیری که پشت چک را امضا نکرده است،  مسئولیت نخواهد داشت.

بر اساس قانون صدور چک، در صورتی که چک به وکالت یا نمایندگی از طرف صاحب حساب اعم از شخص حقیقی یا حقوقی صادر شده باشد، صادرکننده چک و صاحب امضا متضامنا" مسئول پرداخت وجه چک بوده و اجراییه و حکم ضرر و زیان بر اساس تضامن علیه هر دو نفر صادر می‌شود.

فقط در یک صورت مسئولیت کیفری نیز متوجه شخص حقوقی می شود. این وضعیت زمانی است که صادر کننده و نماینده شخص حقوقی در دادگاه ثابت کند که پرداخت نشدن وجه چک به صورت کامل، مستند به عمل شخص حقوقی صاحب حساب است. به طور مثال، پس از صدور چک از سوی مدیر عامل، شرکت وجوه خود را از حساب خالی می کند. در این حالت پرداخت نشدن وجه چک مستند به عمل شخص حقوقی یعنی شرکت است.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

معامله فضولی یعنی فروش مال دیگران!

اگر شما هم جزء کسانی هستید که به دام معامله با فضول افتاده اید، در حالی‌که از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که به دردسر  افتاده‌اید و  بی‌دقتی آن شخص، دامن شما را هم می‌گیرد.در این مطلب به بررسی یک معامله فضولی به طور کامل می‎پردازیم.

تعریف معامله فضولی:

معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری، معامله کند، بدون این که از طرف مالک اجازه خرید و فروش مال را داشته باشد.

قبل از هر چیز باید دانست که یک معامله فضولی سه طرف دارد:

• طرف اول فضول است. یعنی شخصی که مال را بدون اجازه مالک فروخته است.
• طرف دوم مالک یا همان صاحب مالی است که فضول با اموال او معامله کرده است.
• طرف سوم اصیل یعنی کسی که مال را از فضول خریده است.

ماده ۲۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید». مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند. بنابراین هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و صحیح است. در نتیجه، آثار حقوقی خود را خواهد داشت.

اگر مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.

شرایط اجازه مالک:

برای آن که اجازه مالک، باعث شود معامله فضولی صحیح و یک عقد کامل شود، باید شرایطی زیر را داشته باشد:
1- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد. ( به این معنی که مالک ابتدا معامله ای که بدون اجازه روی مال اش انجام شده را نپذیرد و بعد از مدتی آن را به هر دلیلی قبول کند)، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به آن اعتبار بخشد.
2- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه(نادان) باشد، اجازه بی‌تاثیر خواهد بود.

سکوت نشانه رضایت نیست!

طبق ماده۲۴۹ قانون مدنی: سکوت مالک حتی با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود. مالک باید رضایت خود را ابراز کند، به دلیل اینکه قانون رضایت باطنی را کافی نمی‎داند.

شایان ذکر است در برخی مواقع فضول، تحصیل اجازه مالک را تضمین می‎کند یعنی به خریدارِ آگاه قول می‎دهد که اجازه مالک را بگیرد. اما اگر به تعهد خود عمل نکند، ملزم به جبران خسارت است و خریدار می‎تواند طبق قانون خسارت ناشی از انجام ندادن تعهد را مطالبه خسارت کند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.