درباره من
مجله دلتا-سلامتی-گردشگری-دکوراسیون-آشپزی- خبروگزارش
ادامه...
شرایط فروش ملک مشاع
مشاع به معنی ملک یا خانهای که میان چند نفر مشترک و سهم جداگانه هر یک مشخص نشده باشد. بسیار دیده شده که برخی افراد برای خانه دار شدن یا به منظور سرمایه گذاری در بخش مسکن، قصد خرید ملک دارند. اما به دلیل کمبود وجه لازم، قدرت خرید ملک را به تنهایی ندارند و به همین دلیل با دوستان و آشنایان مورد اطمینان خود به صورت شراکت اقدام به خرید می‌کنند.
در خرید و فروش ملک مشاع باید به همه جوانب توجه کرد تا از بروز اختلاف میان شرکا به هر دلیل جلوگیری شود. در این مطلب به پرسشی که ممکن است برای افراد وجود داشته باشد که چطور ملک مشاع را بدون کاهش قیمت و بی دردسر بفروشیم، پاسخ داده خواهد شد.
تصرفات حقوقی و تصرفات مادی در ملک مشاع:
فروش ملک مشاع به دلیل وجود تعدد مالکان و اختلافاتی که ممکن است میان آنها باشد، دشوار است. حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک دارد (ملک مفروز)، معمولاً افت قیمت خواهد داشت، اما باید بدانیم که هریک از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکان، حق دارد نسبت به سهمی که مالک است،اقداماتی مثل فروش و اجاره را انجام دهد.به این‌گونه اقدامات در اصطلاح "تصرفات حقوقی" گفته می‌شود. در واقع این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می‌شوند. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار دارد.
تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود مال و شکل آن صورت می‌پذیرد. هرچند تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن است، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع منوط به اجازه (اذن) تمام شرکا خواهد بود. چون با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در ذره ذره ملک، هر تصرفی در سهم خود به منزله تصرف در سهم دیگری نیز خواهد بود.
برای مثال اگر علی و محمد مالکان مشاعی ملکی باشند، تصرفات مادی یا عملی هر کدام در مال مشاع مشروط به اجازه شریک دیگر خواهد بود. حال اگر علی سهمش را به رضا بفروشد، این فروش از لحاظ قانونی درست است و مانعی ندارد. اما اگر پس از انتقال مالکیت به رضا، او بخواهد به عنوان مالک جدید در ملک سکونت یا تصرفی تحت هر عنوان داشته باشد و محمد راضی به این عمل نباشد، می‌تواند مانع از تصرفات رضا شود و این ممانعت از طرف محمد، کاملا قانونی است.
به دلیل چنین مشکلاتی که در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع وجود دارد، شرکا سعی می‌کنند به این وضعیت خاتمه داده و ملک را از حالت مشاع خارج کنند.
شایان ذکر است املاک موروثی که بین وراث متوفی مشترک هستند نیز نمونهای از ملک مشاع محسوب می‌شوند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.
10 نکته کلیدی و مهم در اجاره ملک
اجاره ملک برای مستاجران همیشه با سختی هایی مواجه بوده است. از انتخاب محله و بررسی قیمت ها و ... تا تنظیم اجاره نامه و چانه زنی ها برای اجارهبها. روزهایی که باید برای اجاره ملک خیابان ها و محله ها را جستجو و خستگی زیادی را تحمل کرد. در این نوشته به برخی از نکات مهم و ضروری در راستای آگاهی نسبت به این موضوع میپردازیم .
نکات ضروری در اجاره ملک:
1- مدت اجاره باید معین باشد در غیر اینصورت اجاره باطل است. معمولا این مدت برای یکسال تعیین می‌شود.
2- لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره ( ملک مورد اجاره) معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند، مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
5- تعمیرات و مخارجی که برای اجاره و امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجارهنامه خلاف آن قید شده باشد.
6- مستاجر باید در زمان های تعیین شده برای پرداخت اجاره بها در قرارداد، آن را پرداخت کند و رسید تحویل بگیرد.
7- عقد اجاره ملک با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.
8- مستاجر حق انتقال ملک مورد اجاره را به شخص دیگری ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.
9- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر میبایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
10- موجر حق دارد در صورت ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره ای بدون اجازه او، آن را از بین ببرد.
نکته حائز اهمیت دیگر در زمینه تنظیم اجاره نامه این است که به جز موجر و مستاجر باید دو نفر دیگر به عنوان شاهد اجاره نامه را امضا کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
تامین خواسته در پرسش و پاسخ های حقوقی
در سلسله پرسش و پاسخ های حقوقی مجله دلتا سوالاتی که برای عموم مردم پیش میآید بررسی و پاسخ داده می‌شود. در این بخش به سوالاتی که در خصوص موضوع مهم تامین خواسته مطرح شده است، به بررسی و پاسخ خواهیم پرداخت.
تامین خواسته چیست؟
تامین خواسته به معنی توقیف مال به منظور دسترسی بعدی است. به عبارت دیگر خواهان میخواهد بعدا" با این مشکل مواجه نشود که با اعسار ( عدم دارایی )خوانده مواجه شود و با این کار امکان نقل و انتقال و یا مخفی کردن مال را توسط خوانده از بین میبرد.
چه زمانی امکان طرح درخواست تامین خواسته وجود دارد؟
مطابق با ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی در سه زمان مختلف امکان طرح درخواست تامین خواسته وجود دارد:
- قبل از طرح دعوای اصلی
- ضمن دادخواست اصلی
- در جریان رسیدگی
برای رسیدگی به تامین خواسته نیازی به تعیین وقت رسیدگی وجود ندارد. اگر شرایط مهیا باشد بلافاصله این قرار صادر خواهد شد.
در چه صورت برای صدور قرار تامین باید خسارت احتمالی پرداخته شود؟
چناچه مستند دعوی مطروحه سند رسمی و چک و سفته واخواست شده باشد جهت صدور قرار تامین نیازی به پرداخت خسارت احتمالی نیست، بنابراین چک و سفته باید در مواعد مقرر و بر حسب مورد برگشت و واخواست شده باشد و دادخواست مطالبه آن نیز در مهلت مقرر تقدیم و مطرح شده باشد.
میزان خسارت احتمالی به تشخیص دادگاه است. زمانی که خواسته، مطالبه وجه نقد باشد و دلایل و مدارک نیز قوی باشد، خسارت احتمالی معمولا بین 10 تا 15 درصد از مبلغ خواسته است.
به کدام مرجع قضایی باید مراجعه شود؟
درخواست تامین خواسته بر حسب مورد باید به دادگاه و یا شورای حل اختلافی ارائه شود که صلاحیت رسیدگی به دعوای اصلی را دارد .
چنانچه قبل از تقدیم دادخواست اصلی تقاضای تأمین خواسته شده باشد و قرار تأمین خواسته نیز صادر شده باشد ، درخواست کننده تامین خواسته مکلف است تا ده روز از تاریخ صدور قرار، نسبت به اصل دعوی ، دادخواست خود را مطرح نماید و گرنه دادگاه به درخواست طرف مقابل این قرار را لغو میکند.
شایان ذکر است این قرار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ به خوانده ، قابل اعتراض است اما قابل تجدیدنظر نیست .
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
پاسخ به سوالات حقوقی شما که بدون جواب مانده است
همه ما گاهی در گذران زندگی شاهد مسائل حقوقی بسیاری هستیم که سئوال برانگیز است و پاسخی برای آن ها نداریم . در این سلسله مطالب برآنیم تا به برخی از این پرسش ها پاسخ دهیم تا نسبت به آنها تا حدودی آگاه شویم.
پرسش - آیا موجر به هر دلیل می‌تواند آب، برق و گاز منزلی که مستاجر در آن سکونت دارد را قطع کند؟
پاسخ - همانطور که طبق قانون مدنی در مدت اجاره، مستاجر مالک منافع مورد اجاره و متعلقات آن است، اگر مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، چون آب، برق و گاز از متعلقات ملک محسوب می‌شود پس مستاجر تا پایان مدت اجاره حق استفاده از آنها را دارد. بنابراین، اقدام موجر به قطع آنها مطابق با قانون مجازات اسلامی از مصادیق ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است و جرم محسوب می‌شود.
پرسش - چکی به تاریخ روز برگشت شده است. پشت چک را دو نفر امضا کردهاند. آیا دارنده چک برگشتی می‌تواند علیه هر سه نفر (صادر کننده چک و دو نفری که پشت چک را امضا کرده اند) شکایت خود را مطرح کند؟
پاسخ - برابر قانون چک شکایت کیفری فقط علیه صادر کننده چک و به جرم صدور چک بلامحل قابل پیگیری است. و برای وصول چک با ارائه دادخواست حقوقی به دادگاه عمومی - حقوقی علیه از هر سه نفر میتوانید وجه چک برگشتی را مطالبه و با نظر دادگاه وصول کنید.
پرسش - اگر مدیر ساختمان برای تعمیرات موتورخانه یک مجتمع مسکونی به تعمیرکار حق الزحمه پرداخت کند و سپس برای مطالبه آن به ساکنان واحدها مراجعه کرده و با مخالفت مواجه شود. به این معنی که واحدهایی که مستاجر در آنها ساکن است اعلام کنند که پرداخت بر عهده آنها نیست و مالک آپارتمان باید پرداخت کند تکلیف مدیر ساختمان در خصوص این هزینه ها چیست؟
پاسخ - طبق قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص هزینه های ملک و تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک مانند دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد. بنابراین در خصوص این پرسش مدیر ساختمان باید ازمالک آن واحد های مسکونی هزینه تعمیرات را دریافت کند.
در مطالب بعدی به ادامه پرسش و پاسخ های مهم و کاربردی خواهیم پرداخت.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.