کلاهبرداری املاک هر روز با استفاده از روشهای جدید در حال افزایش است و هر روز با شنیدن اخبار از گوشه و کنار کشور از این موضوع با خبر میشویم. چه بسا افرادی با امید خرید سرپناه و یا فروش خانه و ملکشان که شاید تنها سرمایه آنهااست در دام کلاهبرداران و شیادان افتادهاند و حاصل یک عمر زندگی خود را به دلیل بیتوجهی و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهایی جبرانناپذیر به خود و خانواده وارد کردهاند.
در این نوشتار سعی کردهایم برخی شگرد ها در کلاهبرداری املاک توسط سودجویان را بیان کنیم تا با اینگونه موارد بیشتر آشنا شوید.
1. فقط معامله ملک را در بنگاه های دارای پروانه کسب و کدرهگیری انجام دهید. مهمترین مزیت سامانه کدرهگیری جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است.
2. از اعتماد بیجا پرهیز کنید و به خویشاوندان نزدیک هم اعتماد نکنید. قبل از معامله به کمک وکیل در خصوص تمام زوایای معامله و قرارداد بررسی های لازم را انجام دهید. ممکن است نزدیکترین فرد به شما هم به دلیل بیتوجهی دچار اشتباه شده و توسط سودجویان فریب خورده باشد.
3. از طمع کردن که معمولاً به واسطه چربزبانی و دروغگویی واسطهگران و افراد سودجو ایجاد میشود، بپرهیزید و با دقت و تحقیق بیشتر در موارد زیر راجع به تصمیم خود اطمینان حاصل کنید:
4. در بسیاری از موارد کلاهبرداری املاک مشاهده شده که فروشنده یا بنگاههای ملکی نامعتبر، واحدی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کردهاند که یا اصلاً وجود خارجی ندارد یا در منطقه غیر از محل و موقعیت ملک قرار داشته است5. در پیشخرید باید ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیشفروش عرضه شده مطلع شد و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیشفروش شده را شناسایی کنید. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیشفروش شده است، برای انجام معامله کمی تامل کنید. زیرا در برخی موارد سازندههایی که اکثر واحدهای ساختمان را از قبل پیشفروش کردهاند، معمولاً تعهداتشان را اجرا نمیکنند.
کلاهبرداری از طریق پیشفروش آپارتمان فقط در ساختمانها و مجتمعهای کوچک اتفاق نمیافتد، بلکه انبوه سازان نیز به دلایل مختلف از عمل به تعهداتشان ناتوان و از زیر بار مسئولیت شانه خالی کرده و متواری میشوند.
6. گاهی کلاهبردار، ملکی را اجاره میکند و بعد از مدتی با مانورهای متقلبانه خود را به عنوان مالک معرفی و ملک اجارهای را برای فروش آگهی میکند.
7. برخی از سودجویان و کلاهبرداران با شناسایی املاکی که مدتها از مالکانشان خبری نیست، به جعل اسناد این املاک( زمین - خانه ) اقدام و برای آنها مشتری پیدا کرده و معامله خود را هم کاملاً قانونی جلوه میدهند و با سوءاستفاده از برخی آژانسهای املاک، ملک را واگذار میکنند.
حتی در مواردی کلاهبردار، با کمک شرکای خود در مدتی کوتاه یک بنگاه معامله املاک صوری تاسیس کرده و پس از اجرای نقشه خود آن را تعطیل کرده و متواری میشود.
8. بعضی از کلاهبرداران ملکی هنگام خرید ملک با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله، خود را مالک خانه میکنند و از پرداخت بقیه مبلغ مورد معامله خودداری و به نوعی حق فسخ تعیین شده را از فروشنده سلب میکنند. بنابراین حتماً در قرارداد فروش ذکر شود که در صورت پرداخت نشدن به موقع اقساط یا وصول نشدن چکها، معامله فسخ و ضرر و زیان عدم پرداخت از متخلف دریافت میشود.
9. به دلیل اینکه برخی از فروشندگان فقط در مرحله آغاز مذاکرات برای تنظیم قرارداد، سند مالکیت را در اختیار آژانس املاک قرار میدهند و پس از آن در آژانس دیگری حاضر شده و همان ملک را با استفاده از سند مالکیت به شخص دیگری منتقل میکنند، در این حالت خریداران با فروشندهای که اقدام به انجام معاملات معارض کرده مواجه و با مشکلات قانونی زیادی روبهرو خواهند شد.
برای پیشگیری از این مشکل، سند مالکیت تا زمان قطعی شدن معامله باید در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده کلاهبردار جلوگیری شود.
10. در برخی از موارد که کلاهبرداری املاک انجام شده است، افراد متقلب خود را به عنوان نماینده شرکت ها و یا موسسات معرفی میکنند. در صورت خرید اراضی و املاکی که در مالکیت اشخاص حقوقی اعم از شرکتها، بانکها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی است، لازم است مصوبات اعضای هیئت مدیره درباره واگذاری آن املاک و مجوزهای صاحبان امضا با توجه به اساسنامه و صحت معرفینامههای نمایندگان حقوقی آنها رویت و مورد توجه کافی قرار گیرد.
اگر شما هم جزء کسانی هستید که به دام معامله با فضول افتاده اید، در حالیکه از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که به دردسر افتادهاید و بیدقتی آن شخص، دامن شما را هم میگیرد.در این مطلب به بررسی یک معامله فضولی به طور کامل میپردازیم.
معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری، معامله کند، بدون این که از طرف مالک اجازه خرید و فروش مال را داشته باشد.
قبل از هر چیز باید دانست که یک معامله فضولی سه طرف دارد:
ماده ۲۴۸ قانون مدنی میگوید: «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید». مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند. بنابراین هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و صحیح است. در نتیجه، آثار حقوقی خود را خواهد داشت.
اگر مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین میرود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.
برای آن که اجازه مالک، باعث شود معامله فضولی صحیح و یک عقد کامل شود، باید شرایطی زیر را داشته باشد:
1- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل میکند که مسبوق به رد نباشد. ( به این معنی که مالک ابتدا معامله ای که بدون اجازه روی مال اش انجام شده را نپذیرد و بعد از مدتی آن را به هر دلیلی قبول کند)، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمیتواند به آن اعتبار بخشد.
2- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه(نادان) باشد، اجازه بیتاثیر خواهد بود.
طبق ماده۲۴۹ قانون مدنی: سکوت مالک حتی با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمیشود. مالک باید رضایت خود را ابراز کند، به دلیل اینکه قانون رضایت باطنی را کافی نمیداند.
شایان ذکر است در برخی مواقع فضول، تحصیل اجازه مالک را تضمین میکند یعنی به خریدارِ آگاه قول میدهد که اجازه مالک را بگیرد. اما اگر به تعهد خود عمل نکند، ملزم به جبران خسارت است و خریدار میتواند طبق قانون خسارت ناشی از انجام ندادن تعهد را مطالبه خسارت کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
در کشور ایران طبق حقوق و مقررات فقه اسلامی، طلاق از حقوق زوج (مرد) محسوب میشود. و مرد میتواند با رعایت شرایط قانونی مانند پرداخت حقوق مالی و طی مراحل قانونی همسر خود را حتی در صورت مخالفت او طلاق دهد. اما زوجه (زن) بدون رضایت شوهر حق طلاق ندارد مگر در شرایطی که در این نوشته به آن میپردازیم.
زمانی زن میتواند دادخواست طلاق به دادگاه خانواده ارائه دهد که یکی از شرایط مندرج در سند ازدواج ( قباله) را داشته باشد:
مطابق با ماده 1119 قانون مدنی نیز در صورتی که زن وکالت در طلاق داشته باشد، میتواند متقاضی طلاق باشد.
شایان ذکر است، علاوه بر موارد مذکور ،در هر موردی که قضات دادگاه خانواده تشخیص دهند زن در عسر و حرج ( سختی و مشقت ) قرار گرفته، با درخواست زوجه حکم طلاق صادر میکند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
اجاره ملک برای مستاجران همیشه با سختی هایی مواجه بوده است. از انتخاب محله و بررسی قیمت ها و ... تا تنظیم اجاره نامه و چانه زنی ها برای اجارهبها. روزهایی که باید برای اجاره ملک خیابان ها و محله ها را جستجو و خستگی زیادی را تحمل کرد. در این نوشته به برخی از نکات مهم و ضروری در راستای آگاهی نسبت به این موضوع میپردازیم .
1- مدت اجاره باید معین باشد در غیر اینصورت اجاره باطل است. معمولا این مدت برای یکسال تعیین میشود.
2- لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره ( ملک مورد اجاره) معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند، مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
5- تعمیرات و مخارجی که برای اجاره و امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجارهنامه خلاف آن قید شده باشد.
6- مستاجر باید در زمان های تعیین شده برای پرداخت اجاره بها در قرارداد، آن را پرداخت کند و رسید تحویل بگیرد.
7- عقد اجاره ملک با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.
8- مستاجر حق انتقال ملک مورد اجاره را به شخص دیگری ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.
9- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر میبایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
10- موجر حق دارد در صورت ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره ای بدون اجازه او، آن را از بین ببرد.
نکته حائز اهمیت دیگر در زمینه تنظیم اجاره نامه این است که به جز موجر و مستاجر باید دو نفر دیگر به عنوان شاهد اجاره نامه را امضا کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.