برای معامله و خرید و فروش ملک، زمین و واحدهای تجاری لازم است نکات قانونی مربوط به آن را بدانید تا پس از معامله دچار مشکل نشوید. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع نکات طلایی معاملات ملک میپردازیم.
برای صحت هر معاملهای لازم است که طرفین دارای ویژگیها و اوصافی باشند. بهطور مثال قصد معامله وجود داشته باشد یا طرفین عاقل و بالغ باشند. چرا که معامله با اشخاصی که عاقل و بالغ نبوده صحیح نیست.
در هنگام معاملات ملک باید سند بهطور کامل رویت و بررسی شود. بسیاری از املاک، فاقد سند مجزا و تک برگ بوده یا در برخی موارد چندین ملک به صورت یکجا و دارای یک سند واحد هستند که افراد این املاک را از هم تفکیک کرده و به فروش میرسانند.
خریدار یک ملک باید حتما بهطور دقیق و بدون هرگونه تعارف، ملک مورد نظر خود را وارسی کند تا کاملا در جریان معایب و مزایای آن قرار بگیرد.
گاهی اوقات فروشنده ملک با وکالتنامه اقدام به فروش ملک میکند یا از وضعیت ملکی در خصوص زراعی بودن یا در توقیف و رهن آن در بانک اطلاع ندارد.
در این خصوص با استعلام از دفتر اسناد رسمی صادرکننده وکالتنامه در ارتباط با وکالتنامه فروشنده، از جهاد کشاورزی جهت مزروعی نبودن ملک و بانک مرکزی در ارتباط با رهن نبودن ملک استعلام صورت میگیرد.
طرفین باید بهطور روشن و بدون ابهام در خصوص ملک با یکدیگر توافق نمایند و آن را بهصورت کتبی با حضور حداقل ۲ نفر شاهد منعقد نمایند.
در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن بهطور کامل بیان شود. بهطور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هرچیزی را که شامل و جز داخل ملک محسوب میشود باید حتما قید شود.
ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی میکند تا درصورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتوانند قرارداد را یک طرفه فسخ نمایند.
با توجه به خلف وعدهها و نقض تعهداتی که اصولا در هر قراردادی ممکن است به وجود آید و از بین رفتن اعتماد در جامعه، در قرارداد هم لازم است حتما اقدامات احتیاطی و پیشگیرانه از ضرر یا وقوع هرگونه کلاهبرداری یا مواردی از این دست از سوی خریدار صورت گیرد.
یکی از این اقدامات، قرار دادن اقساط جهت پرداخت و تعیین موعد در پرداخت آن است. همچنین مطابق با قانون فروشنده میتواند برای عدم پرداخت هر قسط خسارت تعیین کند یا در صورت حق فسخ، قرارداد را فسخ کرد.
خلف وعده و نقض تعهد فقط از جانب فروشنده نیست و ممکن است خریدار هم به تعهدات خود پایبند نباشد.
در این خصوص فروشنده به دور از هرگونه تعارف از تسلیم ملک تا پایان پرداخت تمام مبلغ قرارداد میبایست خودداری کند.
همچنین توصیه میشود مبلغ قرارداد را فروشنده بهصورت نقد دریافت دارد و از دریافت حتی الامکان چک خودداری نماید.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب نکات حقوقی استفاده از آسانسور در آپارتمان را مطالعه کنید.
اگر شما هم جزء کسانی هستید که به دام معامله با فضول افتاده اید، در حالیکه از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که به دردسر افتادهاید و بیدقتی آن شخص، دامن شما را هم میگیرد.در این مطلب به بررسی یک معامله فضولی به طور کامل میپردازیم.
معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری، معامله کند، بدون این که از طرف مالک اجازه خرید و فروش مال را داشته باشد.
قبل از هر چیز باید دانست که یک معامله فضولی سه طرف دارد:
ماده ۲۴۸ قانون مدنی میگوید: «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید». مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند. بنابراین هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و صحیح است. در نتیجه، آثار حقوقی خود را خواهد داشت.
اگر مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین میرود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.
برای آن که اجازه مالک، باعث شود معامله فضولی صحیح و یک عقد کامل شود، باید شرایطی زیر را داشته باشد:
1- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل میکند که مسبوق به رد نباشد. ( به این معنی که مالک ابتدا معامله ای که بدون اجازه روی مال اش انجام شده را نپذیرد و بعد از مدتی آن را به هر دلیلی قبول کند)، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمیتواند به آن اعتبار بخشد.
2- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه(نادان) باشد، اجازه بیتاثیر خواهد بود.
طبق ماده۲۴۹ قانون مدنی: سکوت مالک حتی با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمیشود. مالک باید رضایت خود را ابراز کند، به دلیل اینکه قانون رضایت باطنی را کافی نمیداند.
شایان ذکر است در برخی مواقع فضول، تحصیل اجازه مالک را تضمین میکند یعنی به خریدارِ آگاه قول میدهد که اجازه مالک را بگیرد. اما اگر به تعهد خود عمل نکند، ملزم به جبران خسارت است و خریدار میتواند طبق قانون خسارت ناشی از انجام ندادن تعهد را مطالبه خسارت کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
وقتی میخواهیم یک ملک مسکونی یا تجاری را برای استفاده یا قطعه زمینی برای سرمایهگذاری بخریم، کمتر به این فکر میکنیم که ممکن است در این مسیر به علت سهلانگاری و ناآگاه بودن از برخی موارد حقوقی، مشکلاتی برایمان ایجاد شود. در این نوشتار به چند نکته بسیار مهم برای آگاهی و اطلاع شما هنگام خرید املاک اشاره میکنیم تا شاید خریداران ملک کمتر با این مشکلات روبهرو شوند.
اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد، حداقل نشان میدهد که از نظر شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید، کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و به شهرداری مراجعه کنید.
پس از صدور گواهی ساختمان، اصولاً ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تکبرگ صادر میکند.
شایان ذکر است حتماً هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر: پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت ببینید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد، در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور و... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری آن پی ببرید. مواظب باشید "پارکینگ مزاحم" را به اسم "پارکینگ معمولی" به شما نفروشند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.