هزینه قرارداد ملکی یکی از موضوعات چالش برانگیزی است که در هر معاملهای باعث سوال میشود و حتی گاهی منجر به برهم خوردن معامله را میشود. هزینه انتقال سند ملک ، هزینه بنگاه و کمیسیون اجاره آپارتمان از جمله هزینههای قرارداد ملکی هستند. اما چه کسی باید آنها را بپردازد؟ در مجله دلتا به موضوع هزینه انتقال سند ملک میپردازیم.
در معاملات ملکی معمولا مشاور املاک، واسطه میان خریدار و فروشنده است و مطابق قانون میتواند هزینه انتقال سند را از خریدار و فروشنده دریافت کند. هزینه قرارداد ملکی یک هزینه رایج است که دریافت آن کاملا قانونی است.
در هر معاملهای هزینههای رایجی وجود دارد که بدون پرداخت آنها معامله انجام نمیشود. هزینه انتقال سند صرف موارد زیر میشود:
گاهی در بنگاه معاملات املاک بر سر اینکه چه کسی باید هزینه انتقال سند را بپردازد، نزاعاتی درمیگیرد و تا حد برهم خوردن معامله پیش میرود.
این مساله نیازی به درگیری ندارد. زیرا قانون تعرفههای ثابت و یکسانی را برای همه مشخص کرده است.
طبق قانون و عرف معاملات املاک هزینههای مربوط به دارایی و استعلام و … بر عهده فروشنده است. اما هزینه ثبت سند در دفترخانه رسمی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر صاحبخانه در دوران کرونا میتواند حکم تخلیه مستاجر را بگیرد؟ را مطالعه کنید.
مالیات نقل و انتقال ملک، نوع دیگر مالیات بر درآمد املاک است. در مجله دلتا نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک توضیح داده شده است.
در محاسبه ارزش معاملاتی و تعیین مالیات نقل و انتقال املاک با توجه به نوع ملک چند مورد دخالت دارند.
مساحت
زمین ، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت، نوع اسکلت بنا، تاسیسات و
تجهیزات به کار رفته، نوع استفاده و کاربری و محل وقوع ملک از جمله عواملی
است که بر محاسبه ارزش معاملاتی املاک و تعیین مالیات نقل و انتقال تاثیر
میگذارد. همانطور که اشاره شد مالیات نقل و انتقال ملک شامل سه نوع مالیات
میشود.
برای تسهیل در شیوه محاسبه فرمول مالیات املاک مسکونی ذکر یک مثال شرح داده می شود.
چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیات آن به طریق زیر است:
۳۵۰ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون
در زیر مالیات املاک تجاری با ذکر مثال توضیح داده شده است:
شخصی سرقفلی مغازه یا یک واحد تجاری متعلق به خود را با دریافت مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان به شخص دیگری واگذار میکند. مالیات نقل و انتقال سرقفلی که فروشنده باید بپردازد به شیوه زیر محاسبه میشود:
۱۰۰ میلیون تومان =۲ درصد×۵۰۰ میلیون
درآمد
اشخاص حقیقی و حقوقی( شرکتها و موسسات) ناشی از ساخت و فروش هر نوع
ساختمان، مشمول مقررات مالیات بر درآمد صاحبان مشاغل اشخاص حقوقی، خواهد
بود.
همچنین
اولین نقل و انتقال ساختمانهای مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی،
مشمول مالیات علیالحساب به نرخ ۱۰ درصد به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد
انتقال است.
شایان
ذکر است شهرداریها وظیفه دارند همزمان با صدور پروانه ساخت و هنگام صدور
پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی
گزارش کنند.
۱. در صورتی که ملک مورد معامله بدون ارزش معاملاتی باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه آن، برای مالیات مبنای محاسبه قرار میگیرد.
۲. اگر ملک مورد انتقال عرصه و اعیان (زمین و بنا) داشته باشد، برای پرداخت مالیات، عرصه و اعیان بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه میشود.
۳. اشخاص حقیقی یا حقوقی که سازنده تلقی می شوند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال باید مالیات مقطوع معادل ۱۰% ارزش ملک بپردازند اما بابت ساخت و ساز هیچ نوع مالیات دیگری پرداخت نمیکنند.
۴. هنگامی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمیشود ، برای پرداخت مالیات باید ارزش معاملاتی ملک ، ملاک عمل قرار گیرد.
۵. چنانچه ملک مورد معامله با حق واگذاری محل، انتقال داده شود، مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل، معادل ۲% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به میزان ارزش معاملاتی ملک با نرخ ۵% تعیین میشود.
استعلام دفاتر اسناد رسمی با ذکر نام خریدار، تصویر سند مالکیت و بنچاق، تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار، تصویر پایان کار، تصویر پروانه تخریب، نوسازی و عدم خلاف در مورد املاک در دست ساخت، تصویر صورت مجلس تفکیکی، تصویر اسناد اجاره ای(رسمی یا عادی)، تصویر گواهی واریز مالیات بر ارث، تصویر وکالتنامه در صورت مراجعه به وکیل، تصویر مباینهنامه یا قولنامه در خصوص انتقال حق واگذاری محل از جمله مدارک لازم برای نقل و انتقال املاک است.
مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با املاک بازداشتی مطلب “املاک بازداشتی چیست و فروش آن چه حکمی دارد؟” را مطالعه کنید.
عرصه و اعیان ملک از جمله اصطلاحاتی است که در حوزه معاملات ملکی به کار میرود. برای بسیاری از افراد که تصمیم به خرید و فروش خانه دارند این سؤال ایجاد میشود که منظور از عرصه چیست؟ در واقع لازم است که افراد در هنگام خرید خانه، فروش، رهن و اجاره آپارتمان به حق و حقوق خود آگاه باشند و بدون اطلاعات کافی زیر بار مسائل حقوقی قضیه نروند. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی اسناد ملکی عرصه و اسناد ملکی اعیانی پرداخته شده است.
مطابق قانون، عرصه به زمین و اعیان به ساختمانی که در آن ساخته میشود گفته میشود. حال ممکن است این ساختمان کاربری مسکونی، تجاری و یا اداری داشته باشد. به عنوان مثال وقتی شخصی آپارتمانی خریداری میکند، سند شش دانگ آن شامل زمین و ساختمان میشود و وقتی ساخت و ساز در زمین به پایان میرسد، سند ملکی عرصه (زمین) با انجام مراحل قانونی در اداره ثبت به صورت سندهای تفکیکی شش دانگ، که سهم اعیان (ساختمان) از عرصه (زمین) در آن قید شده تبدیل میشود و مالک هر واحد سندی جداگانه برای آپارتمان خود دارد.
شایان ذکر است که در هنگام خرید باید به کاربری عرصه دقت کرد تا آپارتمان مسکونی را به جای آپارتمان تجاری به فروش نرسانند. سند ملکی عرصه در واقع سند زمینی است که آپارتمان ها در آن بنا شده اند و سند ملکی اعیان به سند هر یک از واحدهای آن آپارتمان گفته میشود. نام اسناد ملکی عرصه و اسناد ملکی اعیان غالباً در مشاورین املاک شهرهای بزرگی که واحدهای آپارتمانی در زمین های بزرگ ساخته میشود، شنیده میشود. البته سند شش دانگی که برای هر آپارتمان داده میشود شامل زمین و ساختمان ملک است ولی در بعضی موارد عرصه غیر قابل واگذاری است. مثل زمین های موقوفی که مالک فقط صاحب سند اعیان ملک است.
در مورد اجاره آپارتمان عرصه و اعیان همان قدر السهم هر واحد جهت استفاده مستأجر از آن است. مثل سهم استفاده از پارکینگ یا انباری و متراژ زیر بنای واحد مسکونی.
این اقدام به درخواست مالک و یا وکیل قانونی وی شروع میشود، و روش کار به این گونه است که مالک یا وکیل قانونی از شهرداری منطقه تقاضای نقشه تفکیک پلاک را میکند. پس از آن شهرداری اقدام به دریافت مدارک لازم که در مقررات و ضوابط شهرداری آمده میکند و نقشه تصویب شده را به متقاضی میدهد، یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال خواهد شد. این کار بر اساس قانون ۱۰۱ شهرداری ها انجام میگیرد. پس از وصول نقشه، نماینده و نقشه بردار با یکدیگر به محل وقوع ملک رفته و از آن بازدید میکنند، پس از آن که نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و با محل ملک تطبیق داده شد و مغایرتی در آن ها وجود نداشت، گواهی عدم تجاوز به همسایه ها و معابر و خیابان ها به وسیله نقشه بردار ثبت، انجام میشود، پس از آن نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی (صورت مجلس تفکیکی حاوی شرح مختصری از سابقه ملک و شرح قطعات مفروزی با قید مساحت و حدود و هم چنین ذکر تمام مشاعات موجود در ملک می باشد) میکند و در طی مراحل اداری و پرداخت هزینه های مربوطه یک نسخه از آن به دفتر اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد. تفکیک اعیان توسط اداره ثبت و با استناد به گواهی پایان کار ساختمان انجام خواهد گرفت.
وقتی میخواهیم یک ملک مسکونی یا تجاری را برای استفاده یا قطعه زمینی برای سرمایهگذاری بخریم، کمتر به این فکر میکنیم که ممکن است در این مسیر به علت سهلانگاری و ناآگاه بودن از برخی موارد حقوقی، مشکلاتی برایمان ایجاد شود. در این نوشتار به چند نکته بسیار مهم برای آگاهی و اطلاع شما هنگام خرید املاک اشاره میکنیم تا شاید خریداران ملک کمتر با این مشکلات روبهرو شوند.
اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد، حداقل نشان میدهد که از نظر شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید، کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و به شهرداری مراجعه کنید.
پس از صدور گواهی ساختمان، اصولاً ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تکبرگ صادر میکند.
شایان ذکر است حتماً هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر: پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت ببینید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد، در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور و... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری آن پی ببرید. مواظب باشید "پارکینگ مزاحم" را به اسم "پارکینگ معمولی" به شما نفروشند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.