عواقب معاملات وکالتی

وکالت به عقدی اطلاق می‌شود که شخصی(موکل)، شخص دیگری را(وکیل) نایب خود برای انجام کاری قرار می‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد. این وکالت گاهی عواقبی دارد.

در معامله وکالتی، فروشنده مورد معامله (اعم از ملک یا خودرو) را به خریدار انتقال می‌دهد. اما در آن زمان بنام او سند نمی‌زند و به خریدار وکالت داده می‌شود. در این مطلب از مجله‌دلتا به عواقب معاملات وکالتی می‌پردازیم.

معاملات وکالتی

در اغلب موارد، فروشنده ملکی که فاقد سند مالکیت است، جهت انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد.

عامه مردم تصور می‌‌کنند که با اخذ این وکالت بلاعزل، خریدار در هر زمان که اراده نماید، می‌تواند سند قطعی را بنام خویش انتقال دهد که متاسفانه این تصور بشدت اشتباه و نادرست می‌باشد.

عبارت بلاعزل به‌ معنای این است که فروشنده نمی‌تواند شخصا وکالت را فسخ و خریدار را عزل نماید. اما با این حال امکان فسخ قرارداد به طرق دیگر وجود دارد.

مشکلات معاملات وکالتی

مطابق با قانون مدنی، عقد وکالت با فوت یا حجر هر یک از طرفین، از بین می‌رود.

بلاعزل بودن یا نبودن نیز در هر دو صورت هیچ تاثیری ندارد و  وکالت از بین می‌رود.

جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود که مبایعه‌نامه‌ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم گردد تا انتقال صورت بگیرد، در این شرایط خریدار، مالک ملک شده است.

 حتی در صورت فوت فروشنده، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، ورثه وی را ملزم به انجام تعهد مبنی بر انتقال سندرسمی نماید.

نکته مهم این است که با اخذ وکالت بلاعزل از فروشنده به خریدار، با وکالت مزبور، هیچ‌گونه مالکیتی به خریدار منتقل نمی‌شود.

این مورد فقط در صورت انتقال سند قطعی و تنظیم مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرد.

متاسفانه گاهی اوقات فروشنده علی‌رغم اعطای وکالت بلاعزل به خریدار، طی یک معامله دیگر، ملک را به فرد دیگری واگذار نموده و سند قطعی را بنام وی منتقل می‌نماید.

جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلی در معامله وکالتی توصیه می‌گردد:

• هم‌زمان با اخذ وکالت بلاعزل، مبایعه‌نامه‌ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم گردد، تا فروشنده نتواند ملک را بنام فرد دیگری انتقال دهد.

حتی در صورت انجام این کار، فروشنده به جرم فروش مال غیر مجازات می‌گردد.

• حتما در وکالت‌نامه نوشته شود که فروشنده حق انتقال مورد معامله به هیچ فرد دیگری ندارد.

تبدیل سند وکالتی به قطعی

در معاملات وکالتی جهت تبدیل سند وکالت به قطعی باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی با همراه داشتن مدارکی اعم از موارد زیر مراجعه شود.

• مدارک مالکیت ملک
• سند مالکیت ملک
• مفاصا حساب دارایی
• مفاصا حساب شهرداری
• پایان کار ساختمان
• استعلام ثبتی
• شناسنامه و کارت ملی.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با دیگر نکات حقوقی، نحوه تنظیم وکالت بلاعزل را مطالعه کنید.

معامله صوری برای فرار از مهریه

اگر زنی قبل از به اجرا گذاشتن مهریه خود یا بعد از آن متوجه انتقال اموال از سوی همسرش به فرد دیگری شود برای ثبت دادخواست باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کند.

معامله صوری معامله‌ای است که در طی آن خریدار و فروشنده قصد و نیت انجام معامله نداشته و در واقع هیچ وجهی بین طرفین مبادله نشده است. در این نوشتار از مجله‌دلتا به معامله صوری قبل از مطالبه مهریه می‌پردازیم.

مانند زمانی که مرد برای فرار از پرداخت مهریه معامله صوری انجام می‌دهد و آپارتمان خود را به نام خواهرش می‌زند. در اینجا نه مبلغی رد و بدل می‌شود و نه قصد خرید و فروشی وجود دارد و در واقع نه خریدار و نه فروشنده‌ای وجود ندارد.

زن در این حالت می‌بایستی دادخواستی تحت عنوان ابطال قرارداد ، تقدیم دادگاه کند و مدعی صوری بودن معامله همسرش برای فرار از دین مهریه بشود. با این شرایط اگر ثابت شود معامله صوری بوده، دادگاه دستور ابطال معامله را می‌دهد.

طبق ماده ۲۱۸ مکرر قانون مدنی، هرگاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده و دلیل ارائه نماید، که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود و معامله صوری را دارد، دادگاه می‌تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی صادر کند البته طبق این ماده ۴ شرط باید فراهم باشد.

•  عموما مالی موجود باشد.
• اثبات غیر واقعی بودن معامله توسط زوجه.
•  ثابت کردن این موضوع که نیت مرد فرار از پرداخت مهریه بوده است.
•  فرد انتقال‌گیرنده از موضوع و سوء نیت مرد آگاه بوده و با او هم‌دست بوده است.

در غیر این ۴ شرط اگر باشد، دادگاه اعلام می‌کند که نیت زوج فرار از دین نبوده و به علت اضطرارش مال را فروخته است.

مجازات فردی که فرار از دین کرده چیست؟

طبق ماده ۴ نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، هرکس به قصد فرار از دین و تعهدات مالی، مال خود را به دیگری انتقال دهد. عمل او جرم تلقی شده و فرد به حبس تعزیری محکوم خواهد شد.

طبق این ماده فرد انتقال‌گیرنده نیز اگر با علم دست به معامله صوری زده باشد، شریک‌جرم محسوب می‌شود. در این صورت عین مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن، از اموال انتقال‌گیرنده به عنوان جریمه اخذ و از محل آن پرداخت خواهد شد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب عدم پرداخت اقساط مهریه و تبعات آن را مطالعه کنید.

مجازات جرم زورگیری

اخاذی به معنای باج گیری، زورگیری و یا گرفتن چیزی یا مالی به زور و یا با تهدید از دیگری است.

جرم زورگیری یا اخاذی مانند بسیاری از جرائم دیگر قابل پیگیری قضایی می‌باشد. در این مطلب از مجله‌دلتا به مجازات جرم زورگیری می‌پردازیم.

شرایط جرم زورگیری

ایجاد فشار و اعمال خشونت و تهدید بر دیگری برای دادن مال خود

شخص می‌بایست مال خود را بدون رضایت و با اجبار، به زورگیر بدهد. مثلا شخص زورگیر اسلحه‌ای روی سر کسی بگذارد و بگوید اگر اسکناس‌های داخل جیبت را به من ندهی تو را خواهم کشت.

درخواست پول یا مال یا انجام‌دادن کاری از دیگری

شرط دیگر تحقق جرم زورگیری آن است که شخص زورگیر هدفش از توسل به خشونت و اجبار، گرفتن پول یا مالی یا انجام دادن کاری باشد. برای مثال عمل شخصی که در خیابان به دیگری حمله می‌کند و از طریق ضرب و جرح پول‌های داخل جیبش را از وی می‌گیرد یک نوع زورگیری است.

مجازات زورگیری چیست؟

برای مجازات زورگیری ماده‌قانونی مخصوصی نداریم ولی بطور کلی می‌توان آن را تحت شمول ماده ۶۹۹ قانون مجازات اسلامی دانست که مقرر می‌دارد:

“هرگاه شخصی، دیگری را به هر نحوی تهدید به قتل یا ضررهای نفسی و شرافتی یا مالی و یا به افشای‌ سری نسبت به خود یا بستگان او کند، اعم از این که به این واسطه، تقاضای وجه و یا تقاضای انجام امر یا ترک فعلی را نموده و یا ننموده باشد، به مجازات شلاق تا ۷۴ ضربه یا زندان از دو ماه تا دو سال محکوم خواهد گردید.”

چگونه از شخص زورگیر شکایت کنیم؟

اگر قربانی زورگیری شدید و قصد شکایت داشتید، به یکی از دو طریق زیر می‌توانید اقدام نمایید:

• مراجعه به دادسرا و تقدیم دادخواست و یا اعلام شفاهی جرم.
• مراجعه به دفتر خدمات قضایی و ثبت شکوائیه بصورت الکترونیکی.

 برای تنظیم شکوائیه باید نکات زیر را در آن درج نمایید

• شکایت در برگی تنظیم می‌شود که «شکوائیه» نام دارد. با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، اعلام شکایت نمایید.
• نیازی نیست شکوائیه در برگه‌های مخصوصی که توسط قوه‌قضاییه تنظیم شده است، نوشته شود. بلکه می‌توان شکوائیه را در برگه‌های معمولی نیز تنظیم کرد.

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با دیگر نکات حقوقی در این موضوع، مزاحمت تلفنی و مجازات آن در قانون را مطالعه کنید.

قانون مالیات بر خانه های خالی

مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مهم ترین ابزارهای قانونی است که در کنترل و اختصاص دادن بهینه مسکن در شرایطی که فاصله زیادی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، می‌تواند کمک‌رسان شرایط فعلی بازار مسکن باشد.

مالیات بر خانه‌های خالی با فراز و فرودهای بسیار، در نهایت به قانون تبدیل شد و به مرحله اجرا رسید. در این نوشتار از مجله‌دلتا قصد داریم، به مالیات بر واحدهای خالی بپردازیم.

میزان مالیات بر واحدهای خالی

بر اساس قانونی که مجلس نوشته و به تایید شورای‌نگهبان نیز رسیده است، اگر خانه‌ای بیش از چهار ماه خالی بوده و ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مشمول مالیات متعلق به اجاره خواهد شد.

به عنوان مثال، اگر یک واحد مسکونی با ودیعه ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۲ میلیون تومان بیش از چهار ماه خالی بماند، در سال اول مشمول ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود.

البته این نوع مالیات به واحدهای کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و واحدهای کمتر از ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها تعلق نمی‌گیرد.

معاون وزیر راه و شهرسازی در خصوص خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها گفت:

“بر اساس قانون مالیات، اطلاعاتی که سرپرستان خانوار در سامانه املاک و اسکان ثبت می‌کنند، درصورتی مشمول مالیات واحد خالی نمی‌شود، که سرپرست خانوار مالک یک واحد در شهر محل سکونت و یک واحد نیز در شهر و یا روستایی غیر از شهر محل سکونت خود باشد.”

البته خانوارهایی که بیش از دو واحد مسکونی (یکی در شهر محل سکونت و دیگری در شهر و روستایی غیر از محل سکونت) داشته باشند و بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد مشمول مالیات می‌شوند.

مالک بیش از ۵ واحد مسکونی

افرادی که بیش از ۵ واحد مسکونی خالی دارند، مهم نیست که واحدهای مسکونی در یک شهر یا در شهرهای مختلف باشد، به هر حال در صورتی که مالک بیش از ۵ واحد مسکونی خالی باشند، مشمول مالیات واحد خالی دو برابری می‌شوند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با مطالب حقوقی“فرار از مالیات خانه‌های خالی کلید خورد!” را مطالعه کنید.

پاک کردن نام همسر پس از طلاق

اصولا بعد از طلاق زوجین، یکی از خواسته‌های افراد، حذف نام همسر از شناسنامه با استفاده از روش‌های قانونی می‌باشد.

افراد زیادی هستند که بعد از طلاق، خواهان حذف نام همسر از شناسنامه خود هستند. این مورد دارای قوانین و جزئیاتی است. در این مطلب از مجله‌دلتا به حذف نام همسر پس از طلاق می‌پردازیم.

قانونگذار کشور ما با در نظر گرفتن اهمیت پدیده اجتماعی ازدواج، برای حمایت از خانواده‌ها و جلوگیری از آسیب‌های احتمالی، مقررات و قوانینی را برای حذف نام همسر پس از طلاق وضع کرده است.

در این زمینه می‌توان گفت، تنها قانون حذف نام همسر از شناسنامه ماده ۳۳ قانون ثبت‌احوال می‌باشد.

حذف نام زن از شناسنامه مرد

در صورتی که مرد خواهان حذف نام همسر بعد از طلاق از شناسنامه خود باشد:

• حذف شدن نام همسر اول وابسته به ثبت رسمی ازدواج دوم می‌باشد.
• همسر دوم نیز باید درخواست حذف نام همسر اول را داشته باشد.

(ریشه اصلی این موضوع مربوط به آگاهی همسر دوم از ازدواج نخست همسر اول می‌باشد.)

• این اصول بیان شده تنها برای ازدواج دوم امکان‌پذیر است و در رابطه با ازدواج‌های بعدی ذکر نشده است.

حذف نام مرد از شناسنامه زن

در صورتی که طلاق صورت گیرد دو حالت وجود دارد:

•  در صورتی که زوجه دوشیزه یا باکره باشد، در این صورت هر یک از زوجین می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت‌احوال و ارائه سند طلاق و بنابر نامه پزشکی‌ قانونی، درخواست حذف نام همسر خود را بنمایند.
• اما اگر زوجه دوشیزه یا باکره نباشد در صورتی می‌توانند درخواست حذف نام همسر را از اداره ثبت احوال بنمایند، که دوباره ازدواج نموده و این ازدواج به صورت رسمی ثبت شده باشد و نام همسر دوم در شناسنامه درج شده باشد. که در اینصورت با اطلاع همسر دوم می‌توانند درخواست حذف نام همسر اول را بنمایند. 

پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با دیگر نکات حقوقی در این موضوع، تفاوت حق طلاق با وکالت در طلاق را مطالعه کنید.