درباره من
مجله دلتا-سلامتی-گردشگری-دکوراسیون-آشپزی- خبروگزارش
ادامه...
نکاتی که اگر در قرارداد رعایت کنید، به اختلاف نمی‌خورید
نکات حقوقی، اساسی‌ترین موضوع در تنظیم و انعقاد هر نوع قرارداد، پیمان، توافق، معاهده، عقد، مقاطعه، عهدنامه، معامله و غیره است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نکاتی مهم در تنظیم قرارداد می‌پردازیم.
بررسی نکات حقوقی قراردادها که باید رعایت شود
قرارداد را طرفین معامله تعیین می‌کنند پس می‌توان آن را به هر شکلی تنظیم کرد
درست است که قرارداد را طرفین می‌نویسند اما باید توجه داشته باشید که طوری نوشته شود که بعدها در متن قرارداد سوتفاهمی ایجاد نشود. لازم است حتی در ظاهر قرارداد هم دقت کنید تا ظاهری روشن داشته باشد به گونه‌ای که تنها منبع ما از قراردادی که بیان شده است همین مفاد قرارداد باشد و نه مذاکرات شفاهی که قبلا انجام شده است.
در به کاربردن الفاظ دقت بسیار زیادی کنید
از جمله نکات حقوقی قراردادها همین الفاظ به کار رفته است. الفاظ حقوقی معانی خاص خود را دارند. پس باید در به کار بردن آن‌ها بسیار دقت کنیم تا بعدها دچار مشکلات حقوقی در این زمینه نشویم.
استفاده از عبارت و کلماتی که معنی آن‌ها مبهم است ممنوع
از جمله نکات حقوقی در قراردادها این است که نباید در آن‌ها عبارت مبهم آورده شود. زیرا آن‌گاه هریک از طرفین از این عبارات مبهم تفسیرهای خاص خود را دارند که باعث می‌شود حتی بعدها در صورت اقامه دعوی در دادگاه‌ها نیز مشکلاتی را به وجود آورد.
قواعد آمره حقوقی فراموش نشود
قواعد آمره در نکات حقوقی قراردادها آن دسته قواعدی است که هدف از آن‌ها ایجاد کردن نظم در جامعه است. طرفین قرارداد به هیچ عنوان نمی‌توانند از آن‌ها سرپیچی کنند. برای مثال فرض کنید عده‌ای باهم توافق کرده‌اند که کالایی را به صورت قاچاق وارد کشور کنند. این قرارداد باطل است چون قواعد آمره در آن‌ها رعایت نشده است.
قیمت قرارداد
از جمله نکات حقوقی قراردادها که اهمیت آن بسیار زیاد هم است قیمت قراردادها است. قبل از این که با طرف مقابل در مورد قیمت قرارداد صحبت کنید درمورد نحوه پرداخت آن و جزئیاتش در معامله بحث کنید. تمامی موارد را درمورد قیمت قرارداد بیان کنید تا بعدها از این موضوع سواستفاده نشود.
ضامنتی برای ایجاد کردن تعهدات
قراردادهایی که می‌خواهند اجرا شوند باید ضمانتی را برای اجرا کردن قراردادها بیان شود. این ضمانت‌ها می‌تواند در شرایط فسخ قرارداد، دریافت کردن خسارات بیان کرد.
سعی کنید پیش‌نویس قرارداد را خودتان بنویسید
اگر بتوانید پیش‌نویس قرارداد را خودتان تهیه کنید دیگر از هر آن چه قرار است در قرارداد بیاید آشنا هستید و مشکلات کم‌تری را در آینده خواهید داشت.
امضا کردن قرارداد
توجه کنید طرفین قرارداد باید همه صفحه‌های یک قرارداد را امضا کنند. همچنین اگر قرارداد پیوست‌هایی دارد باید آن‌ها هم توسط طرفین به امضا برسد.
فاصله‌ای که بین کلمات وجود دارد را کم کنید
توجه داشته باشید که فاصله‌ای که بین کلمات وجود دارد را کم کنید. زیرا این باعث می‌شود تا امکان جعل کردن سند نیز کمتر شود.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب شرایط بهره‌مندی نوه دختر از مستمری پدربزرگ و مادربزرگ را مطالعه کنید.
فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول
در معاملات املاک گاهی اتفاق می‌افتد که خریدار ملک پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نکرده و این تاخیر در پرداخت پول در مواردی باعث ضرر رسیدن به فروشنده شده است. در این نوشتار در خصوص تاخیر در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در این گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
مراحل قانونی فسخ معامله
هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می‌شود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش‌بینی شود. در صورتی که هنگام معامله برای پرداخت مبلغ (ثمن) مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ فروش ملک بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، فروشنده می‌تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن که در واقع اختیار فسخ معامله به دلیل دیر پرداخت کردن پول است، فسخ کند. بنابراین فروشنده‌ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است، خواهان نامیده می‌شود و باید دعوا را به طرفیت خریدار که خوانده گفته می‌شود، مطرح کند. فروشنده باید ابتدا طی اظهارنامه‌ای به طرف مقابل اعلام کند و در صورتی که خریدار به اظهارنامه توجه نکرد و پرداختی از جانب وی صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستی که به دادگاه ارائه میدهد، تایید فسخ قرارداد با توجه به خیار تاخیر ثمن را بخواهد. شایان ذکر است دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می‌شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.
نکات قابل توجه فسخ معاملات
۱. با گذشت سه روز از تاریخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خریدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولی در صورتی که برای فسخ اقدام نکند و خریدار نیز مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ معامله را ندارد.
۲. اگرخریدار برای پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفی کند یا پرداخت آن را به دیگری حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و یا حواله را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین میرود.
۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخیر در پرداخت مبلغ مورد معامله برای فروشنده، حق فسخ ایجاد نمیکند و فروشنده باید الزام و اجبار خریدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذی صلاح خواستار شود.
بنابراین خیار تاخیر ثمن یا به عبارتی اختیار فسخ معامله از طریق فروشنده به خریدار اعلام می‌شود. در این گونه موارد دادنامه صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراین اجرائیه صادر نمیشود.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با اصطلاح حقوقی خیار و انواع آن در معاملات ملکی، مطلب “خیار در معاملات ملکی به چه معناست؟” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....شرایط فسخ قرارداد اجاره
فسخ برهم زدن عقدی است که بین دو یا چند نفر مقرر شده است. طبق قانون، موجر و مستاجر دو طرف قرارداد هستند که برهم زدن اجاره‌نامه از سوی هر یک از آن‌ها، فسخ قرارداد اجاره گفته می‌شود. در مجله دلتا قواعد فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر بررسی شده است.
فسخ قرارداد اجاره
موجر یا مستاجر نمی توانند قرداد اجاره را فسخ کنند ، مگر در صورتی که دلائل موجه قانونی مانند از بین رفتن ملک اجاره‌ای یا ذکر شرایطی در قرارداد برای فسخ اجاره نامه وجود داشته باشد. بنابراین اگر مستاجر بخواهد ملک موردنظر را تخلیه کند، باید از سه ماه قبل به موجر اطلاع دهد؛ زیرا برای فسخ اجاره ملک معمولاً سه ماه زمان نیاز است. شایان ذکر است فسخ اجاره نامه بدون دلیل موجه قانونی، منجر به پرداخت خسارت می‌شود.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
در ادامه شرایطی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود، ذکر شده است.
۱. ملک اجاره داده شده با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده، منطبق نباشد.
۲. حق فسخ مستاجر در اجاره‌نامه ذکر شده باشد؛ به طور مثال در برخی قراردادها، فسخ اجاره از سوی مستاجر با توافق هر دو طرف امکان‌پذیر است.
۳. هرگاه کل یا جزیی از ملک اجاره‌ای خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گیرد؛ به طوری که برای مستاجر قابل استفاده و تعمیر نباشد.
قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
طبق قانون هر زمان مستاجر به علت پایان مدت اجاره یا در مواردی که قرارداد اجاره فسخ شده، ملک را تخلیه و موجر از تحویل گرفتن آن خوددرای کند،مستاجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را درخواست و کلید آن را به دفتر دادگاه تحویل دهد. از تاریخ تحویل کلید ملک تخلیه شده به دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره بها را ندارد و دفتر دادگاه طی ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین اجاره، “اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه به قرارداد خرید و فروش گفته می‌شود. به طور معمول قرارداد مکتوبی که بین فروشنده و خریدار برقرار می‌شود. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته می‌شود که مفهوم آن با مبایعه‌نامه هیچ تفاوتی ندارد. بنابراین هرگاه در زمان تنظیم قرارداد، کلیه موارد زیر تحقق داشته باشد و مکتوب گردند، مبایعه نامه یا همان قرارداد خرید و فروش شکل گرفته است.
- دو طرف، قصد خرید و فروش مالی را در حال حاضر داشته باشند.
- مورد معامله معلوم و معین شده باشد.
- ثمن (پول) مورد معامله تعیین شده باشد.
- در خصوص نحوه پرداخت پول و تحویل مبیع و سایر شرایط، توافقات لازم و کافی صورت گرفته باشد.
- بخشی از ثمن یا قسمتی از مبیع تسلیم شده باشد.
قولنامه چیست؟
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
معاوضه ملک و قوانین حاکم بر آن
معاوضه از روش‌های سنتی و قدیمی معامله است که امروزه نیز متداول است. با اینکه روش‌های خرید و فروش با پیشرفت‌هایی همراه بوده، اما هنوز هم گاهی به صورت قدیمی یعنی کالا به کالا دادوستد انجام می‌شود. این دسته از معاملات شکل امروزی‌تر به خود گرفته و زیر نظر قانون انجام می‌شوند. در مجله دلتا به بررسی معاوضه و قوانین مربوط به آن پرداخته شده است.
شرایط اساسی صحت معامله
هر نوع معامله‌ای بر اساس قانون مدنی، در صورتی درست است که شرایط زیر در آن رعایت شده باشد:
۱.طرفین برای انجام معامله قصد و رضایت کامل داشته باشند. مثلا در صورتی که یکی از طرف‌های عقد، مست باشد معامله باطل است.
۲.هر
دو از اهلیت برخوردار باشند. به این معنا که ۳ مورد بلوغ، عقل و رشد وجود
داشته باشد. به عبارت دیگر شخص نابالغ، دیوانه یا دارای سن کمتر از ۱۸ سال
صلاحیت امضا عقد هیچ معامله‌ای را ندارد.
۳.موضوع مورد معامله معین باشد. یعنی افراد بدانند چه چیزی را معامله می‌کنند و از مقدار و جنس موضوع مورد معامله آگاه باشند.
۴.هدف اشخاص از معامله مشروع باشد.
در نهایت باید بیان داشت که این شرایط، از شروط معاوضه ملک، محسوب می‌شوند.
معاوضه ملک چیست؟
در دوره‌های رکود بازار املاک، استفاده از معاوضه املاک، شیوه مناسبی است. معاوضه در لغت به معنی مبادله کردن است، اما در اصطلاح حقوقی معاوضه به عقدی گفته می‌شود که طی آن یکی از طرف های عقد، در ازای مالی، مال دیگری از طرف مقابل می‌گیرد. به عنوان مثال اگر کسی زمین خود را با خانه مبادله کند این کار معاوضه ملک نامیده می‌شود و آن را خرید و فروش نمی‌دانند.
ویژگی های عقد معاوضه
سه مورد در عقد معاوضه وجود دارند که در ادامه هر یک توضیح داده شده است.
۱.معاوضه عقد لازم است؛ به این معنا که برای فسخ معاوضه، اراده و خواست هر دو طرف معامله نیاز است.
۲.معاوضه عقد معوض است؛ یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.
۳.معاوضه عقد تملیکی است؛ به این معناست که طرف‌های عقد، هر یک مالی را از دست داده و مالک مال دیگری می‌شوند.
چه اطلاعاتی در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود؟
•در قرارداد معاوضه ملک، تاریخ روز عقد قرارداد و مشخصات کامل طرف‌های عقد درج می‌شود.
•در قسمتی تحت عنوان عوضین، مشخصات کامل ملک‌ها از جمله آدرس، متراژ و … مشخص می‌شود.
•توافقات و تعهداتی که طرف‌های قرارداد به هم داده‌اند از جمله زمان تحویل ملک یا تقبل برخی هزینه‌ها و … در قرارداد ذکر می‌شود.
•شیوه‌ها و مراجع مورد نظر برای حل اختلافات احتمالی ناشی از موارد مفاد قرارداد، در قرارداد معاوضه ملک ذکر می‌شود.
•نشانی دقیق طرف‌های معامله از موارد ضروری است و مالکین مکلف‌اند در صورت تغییر آدرس آن را حتما گزارش دهند.
•تعداد نسخ قرارداد نیز در قرارداد ذکر شده و توسط طرف‌های معاوضه به امضا می‌رسد.
نکات حقوقی مهم در معاوضه
۱.
اگر ملک دارای وام به طور مثال وام مسکن باشد، ممکن است بانک مالک را برای
فروش ملک قبل از به پایان رسیدن دوره وام جریمه کند. البته شرایط در
استان‌ها و بانک‌های مختلف متفاوت است. بنابراین بهترین راه این است که
مالک ابتدا با مسئولین مالیاتی و مشاور مسکن و امور مالی مشورت کند.
۲. هنگام معاوضه از صحت و درستی هویت شخصی طرف قرارداد اطمینان حاصل شود. به طور مثال مدارک شناسایی وی مشاهده شود.
۳.
پروانه پایان ساخت و گواهی شهرداری ملک مورد نظر حتما بررسی شود؛ البته در
صورت سند دار بودن ملک، جای نگرانی در این مورد وجود ندارد.
۴. از معامله املاک فاقد سند خودداری و عقد قرارداد در بنگاه‌های معاملاتی معتبر انجام شود.
” مطالب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد معامله املاک توصیه می‌شود مطلب چه املاکی قابل فروش است؟ را مطالعه کنید. “
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...