مال مشاع به مالی گفته می‌شود که بیش از یک مالک دارد. یعنی هر مالک در جز جز کل ملک حق مالکیت دارد. حال اگر مالکین ملک مشاع بخواهند مال خود را از یکدیگر جدا کنند، راه حل‌هایی در قانون پیش‌بینی شده است که یکی از آنها افراز یا افراز اموال مشاع است. افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است. در مجله دلتا افراز ملک مشاع و نحوه اعتراض به آن بررسی شده است.
شرایط تفکیک ملک
شرکا می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم این حق را دارد که اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضا کند مال مشترک تقسیم شود، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون، ممنوع یا شرکا به دلیل دریافت وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.
موانع افراز ملک
- تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
- شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
- هر گاه تقسیم باعث ضرر مالی یک یا چند نفر از شرکا باشد تفکیک ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد جایز نیست.)
- در مورد ملک مشاع، سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز انجام نمی‌گیرد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز
در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
۱. محاکم دادگستری
۲. مرجع ثبتی
نحوه اعتراض به تصمیم افراز
متقاضی درخواست ثبت، درخواست افراز یا تفکیک ملک را تقدیم اداره ثبت می‌کند. اداره مذکور این درخواست را می‌پذیرد یا رد می‌کند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواستی مبنی بر اعتراض تقدیم کند.
تعیین سهم هر شریک بعد از افراز چگونه است؟
بعد از افراز ملک مشاع این مساله پیش می‌آید که کدام یک از قسمت‌های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی و توافق است.
به این معنا که شرکا بین خود به توافق می‌رسند که سهم‌ها را تقسیم کنند. در صورتی که به تفاهم نرسیدند، از قرعه استفاده می‌شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز اموال مشاع در صورت عدم تراضی بین شرکا با قرعه تعیین می‌شود. البته در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام خواهد شد.
