درباره من
مجله دلتا-سلامتی-گردشگری-دکوراسیون-آشپزی- خبروگزارش
ادامه...
اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکان پذیر است؟
یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی شاهد آن هستیم دعوای اثبات مالکیت ملک است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع نحوه اثبات مالکیت ملک می‌پردازیم.
اثبات مالکیت ملک
مستند به ماده ۲۲ و همچنین ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، در مورد املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه کسی را مالک می‌شمارد که سند اصلی مالکیت به نام او است.
چنانچه در مورد ملکی که در اداره ثبت اسناد و املاک به‌صورت رسمی ثبت نشده است اختلافی ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را بر آن ملک ثابت کند، لازم است دعوایی به خواسته ” اثبات مالکیت ” در دادگاه طرح نماید.
دادگاه در صورتی‌که با توجه به دلایل و مستندات خواهان از جمله تصرف ملک، مبایعه‌نامه عادی و شهادت شهود، مالکیت خواهان را احراز نماید حکم به اثبات مالکیت وی صادر می‌کند.
مالکیت ملک با چه دلایلی ثابت می‌شود؟
برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه‌نامه و قرارداد نیست، زیرا مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
زمانی که دعوای اثبات مالکیت ملک مطرح می‌شود کسی که مدعی مالکیت ملک است باید با استفاده از دلایل اثبات، مانند سند، شهادت شهود یا تصرف و … ادعای خود را اثبات نماید.
- سند مالکیت: مهم‌ترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل‌ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند و به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال به نام او ثبت شده مالک می‌شمارد.
- شهادت شهود: یکی دیگر از ادله‌ای که می‌توان از طریق آن مالکیت را اثبات نمود، استناد به شهادت شهود می‌باشد. برای مثال مدعی می‌تواند به‌وسیله شهود ثابت نماید که قبلا مال در تصرف او بوده و بعدا متصرف به اجبار یا حیله و تقلب آن را غصب و تصرف نموده است و یا ثابت نماید که مال از طرف متصرف به او انتقال داده شده است. البته شاهد باید دارای شرایط قانونی باشد و شهادت هر کسی مورد پذیرش دادگاه واقع نمی‌شود.
- تصرف ملک: طبق ماده ۳۵ قانون مدنی: (ملک در تصرف هر شخص باشد وی مالک ملک است مگر خلاف آن ثابت شود.)
مرجع صالح جهت اثبات مالکیت
دعوای اثبات مالکیت باید در دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) مطرح گردد و تمامی مدارک و مستندات به همراه دادخواست تقدیمی ارائه شود.
پس از ارجاع پرونده به شعبه، تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی، در صورتی‌که حقانیت خواهان احراز شود، دادگاه رای بر اثبات مالکیت وی صادر می‌کند.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، هزینه قرارداد ملکی چگونه بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شود؟ را مطالعه کنید.
نکات قانونی اجاره بهای عقب افتاده
قانون‌گذار در قوانین مختلف از جمله قانون روابط موجر و مستاجر و قانون مدنی به تنظیم روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است و شرایط قرارداد اجاره را بیان نموده است. در این مطلب از مجله دلتا موضوع مطالبه اجاره بهای عقب افتاده را بررسی می‌کنیم.
اجاره بهای عقب افتاده
منظور از اجور معوقه همان مطالبه اجاره بهای عقب افتاده یا پرداخت نشده است. در واقع مجموع مبالغ اجاره‌بهایی است که از سوی مستاجر در زمان انتفاع وی از ملک و تصرف ملک توسط او، پرداخت نشده است.
مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی: عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین طرفین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
نحوه مطالبه اجور معوقه
برای مطالبه اجور معوقه طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی:
- در استفاده عین مستاجره، مستأجر باید به‌نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
- عین مستاجره را برای همان مصرفی که در قرارداد مقرر شده و در صورت عدم تعیین، باید طبق اوضاع و احوال استفاده نماید.
- اجاره‌بها را در مواعدی که بین طرفین مقرر است پرداخت کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدا باید بپردازد.
نکاتی در مورد مطالبه اجور معوقه
- میزان اجور معوقه در قرارداد اجاره‌نامه با نام اجرت‌المسمی تعیین می‌شود.
- در صورتی‌که تصرف مستاجر بر ملک بیش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اجازه موجر ادامه یابد، موجر می‌تواند به مطالبه اجاره بهای مدت زمان انتفاع از ملک، در مهلتی که قرارداد پایان‌یافته نیز بپردازد.
نحوه مطالبه اجوره معوقه
موجر می‌تواند به موجب دادخواست، الزام مستاجر به پرداخت اجور معوقه را درخواست کند.
- اگر جمع اجور معوقه تا بیست میلیون تومان ( دویست میلیون ریال ) باشد، مرجع صالح به رسیدگی این دعوی شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
- اگر اجور معوقه مورد مطالبه موجر بیش از بیست میلیون تومان ( بیش از دویست میلیون ریال ) باشد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
نکات کاربردی
- بر فرض قسط‌بندی مال‌الاجاره تا وقتی موعد پرداخت آن نرسیده مستاجر لازم نیست اقساط را پرداخت کند، حتی اگر فوت کند نمی‌شود.
- به محض انعقاد اجاره‌نامه مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها است، خواه از ملک استیجاری استفاده کرده یا نکرده باشد.
- در صورت تلف شدن یا غیرقابل استفاده بودن ملک، مستاجر لازم نیست اجاره بها برای مدت باقی مانده اجاره را پرداخت کند.
سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا موجر جز اجور معوقه، شارژ ساختمان یا هزینه انشعابات مثل آب، برق و … را نیز می‌تواند مطالبه کند یا خیر ؟
پاسخ مثبت است. موجر می‌تواند هم زمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزینه‌های مذکور و سایر هزینه‌هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.
پیشنهاد مطالعه برای آشنایی بیشتر با نکات حقوقی در این زمینه، نکات در رابطه با شرایط اجاره را مطالعه کنید.
تقسیم ارث مادر
چنانچه فرد فوت شده، مادر خانواده باشد، نحوه تقسیم ارث مادر با توجه به وجود و نبود وراث یعنی فرزندان، پدر و مادر و شوهر کاملا متفاوت خواهد بود. در این مطلب از مجله دلتا به نحوه تقسیم ارث مادر می‌پردازیم.
نحوه تقسیم ارث مادر در فرض وجود پدر و مادر وی
در این فرض مادر فوت شده است، اما پدر و مادر وی ( پدر بزرگ و مادر بزرگ مادری ) یا یکی از آن‌ها در قید حیات هستند و ضمنا مادر، فرزند ندارد.
مطابق ماده ۹۰۶ در این فرض، دو حالت در مورد نحوه تقسیم ترکه مادر قابل تصور است:
- وارث مادر فوت شده تنها مادر یا پدر وی است. در این حالت وارث تنها، تمام ترکه را به ارث می‌برد.
- وارث مادر فوت شده هر دو نفر پدر و مادر وی هستند. در این صورت، مادر یک سوم ترکه را به ارث برده و سهم ارث پدر، دو سوم ترکه خواهد بود.
روش تقسیم ارث مادر در فرض وجود فرزندان
در فرضی که مادر، فوت شده است، پدر و مادر وی نیز پیش از او فوت شده‌اند و تنها وراث مادر، فرزندان او می‌باشند. چگونگی تقسیم ترکه مادر میان فرزندان مطابق ماده ۹۰۷ قانون مدنی انجام می‌شود.
مطابق این ماده، چگونگی تقسیم ارث مادر در فرض وجود فرزندان، دارای سه حالت می باشد:
- یک فرزند، تنها وارث مادر است. تمام ترکه به فرزند می‌رسد، خواه دختر باشد خواه پسر.
- چند فرزند که همگی دختر یا پسر هستند، وارث مادر می‌باشند. ترکه میان آن‌ها به تساوی تقسیم می‌گردد.
- چند فرزند، وارث مادر هستند که برخی پسر و برخی دختر هستند. در این صورت، پسر دو برابر دختر سهم می‌برد.
روش تقسیم ارث مادر در فرض وجود زوج ( همسر مادر )
این فرض، در ماده ۹۱۳ قانون مدنی بیان گردیده است. به موجب این ماده، اگر شوهر مادر در هنگام فوت او در قید حیات باشد، ارث شوهر بدین صورت خواهد بود که اگر مادر، دارای فرزند باشد، شوهر یک چهارم ارث را می‌برد و اگر مادر، فاقد فرزند باشد، یک دوم ارث به شوهر می‌رسد.
در این دو حالت، سه چهارم یا یک دوم باقی مانده ارث، مطابق قواعد گفته شده در فرض‌های بالا، میان بقیه ورثه تقسیم خواهد شد.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب اعتراض به تقسیم ارث مطالعه کنید.
محرومیت دارندگان چک برگشتی در قانون جدید
به نقل از روابط عمومی بانک ملی ایران، یکی از دلایل اصلاح قانون چک، افزایش تعداد چک‌های برگشتی و زیان‌های ناشی از آن در فضای کسب و کار کشور بود. به منظور اصلاح روند پیشین و بهینه سازی استفاده از این ابزار، قانون صدور چک اصلاح شده چند محدودیت و محرومیت برای افرادی که نتوانند وجه چک صادره را تامین کنند، اعمال کرده است. در این مطلب از مجله دلتا به محرومیت دارندگان چک برگشتی می‌پردازیم.
مراحل گام به گام برگشت زدن چک در قانون جدید
- مراجعه دارنده چک به بانک و تقاضای صدور گواهی‌نامه عدم پرداخت
- ثبت آنی اطلاعات چک در سامانه چک‌های برگشتی بانک مرکزی و درج کد رهگیری بر روی گواهی‌نامه عدم پرداخت
- مراجعه به یکی از دفترهای خدمات الکترونیک قوه قضاییه و ثبت شکایت، فقط با داشتن کد رهگیری
- بررسی ظاهر چک و تایید صحت آن توسط قاضی پرونده در مدتی کوتاه و صدور اجرائیه
- فرصت ۱۰ روزه به صادرکننده چک برگشتی برای تامین موجودی (از زمان صدور اجرائیه)
- در صورت تامین نشدن مبلغ، ورود به مرحله پیگیری قضایی و صدور حکم توقیف اموال، ممنوع‌الخروجی و…
اگر چک برگشت بخورد دیگر چک جدید صادر نمی‌شود
دارنده دسته‌چک می‌تواند بر اساس اعتبار خود چک صادر کند و امکان دارد که آن چک ثبت شده در سیستم بانک مرکزی، برگشت بخورد. ولی در قانون جدید، پس از برگشت نخستین چک، سامانه دیگر اجازه صدور و ثبت چک جدید را نمی‌دهد تا به این ترتیب از صدور چک‌های بی‌محل و بی‌اعتبار جلوگیری کند.
محرومیت دارندگان چک برگشتی
حالا اگر چک برگشت بخورد، چه مشکلاتی برای دارنده چک بی‌اعتبار پدید می‌آید؟
- جلوگیری از افتتاح هرگونه حساب و صدور کارت بانکی جدید
- متوقف کردن گردش مالی و پولی در کلیه حساب‌ها و کارت‌های بانکی به میزان کسری مبلغ چک
- پرداخت نشدن هرگونه تسهیلات بانکی یا صدور ضمانت‌نامه‌های ارزی یا ریالی
- عدم گشایش اعتبار اسنادی ارزی یا ریالی
- ممنوعیت ارائه دسته‌چک جدید در سامانه صیاد
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب، نکاتی برای جلوگیری از جعل چک بانکی را مطالعه کنید.
الزام به تهیه مسکن مستقل توسط شوهر
بر طبق قانون پس از ازدواج زن و شوهر هردو تعهداتی دارند که تهیه مسکن، البسه، اثاث منزل و هزینه‌های درمانی همه به عهده مرد است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع الزام به تهیه مسکن مستقل می‌پردازیم.
چنانچه مرد از تهیه مسکن مستقل سرباز زده و یا زن را اجبار به زندگی در محیطی نامناسب نماید زن می‌تواند با توسل به قانون و تنظیم دادخواست الزام به تهیه مسکن جداگانه توسط مرد نماید. اهمیت این بحث در حدی است که گاهی طلاق به دلیل عدم تهیه مسکن رخ می‌دهد.
شرایط منزل مستقل برای زن
مهم‌ترین شرط در تهیه مسکن مستقل برای زن در نظر گرفتن شان زن و شرایط زندگی پیشین برای او است.
موارد بی‌شماری دیده شده که مرد برای شانه خالی کردن از بار قانون اقدام به تهیه منزل در شهری دیگر و یا مسکن فاقد وسایل ضروری زندگی می‌نماید.
در اینگونه موارد زن می‌تواند به قانون تمسک جسته و دادگاه با فرستادن مددکار و بررسی شرایط از نزدیک حکم لازم را صادر می‌نماید.
مجازات تهیه نکردن مسکن
چنانچه مرد حتی از اجرای حکم قانونی سرپیچی نموده و با وجود صدور حکم الزام به تهیه مسکن از سوی دادگاه منزل درخوری برای زن تهیه نکند، زن می‌تواند درخواست کیفری نفقه مطرح نموده و گواهی عدم امکان تمکین بگیرد. در این مورد حتی امکان محکومیت به حبس برای مرد نیز دور از انتظار نیست.
دادخواست الزام به تهیه مسکن
دادخواست الزام به تهیه مسکن تنها راه قانونی ارائه خواسته خود به دادگاه است. شما می‌توانید با تهیه فرم الزام به تهیه منزل و تکمیل آن، شخصا آن را تقدیم دادگاه کنید. توجه داشته باشید بخشی از کار، در دفتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می‌شود.
طلاق به دلیل عدم تهیه مسکن
مطابق ماده ۱۱۰۷ پرداخت نفقه از وظایف شوهر می‌باشد که یکی از موارد پرداخت نفقه، تهیه مسکن است. در نتیجه اگر شوهر از پرداخت نفقه امتناع کند زن می‌تواند به دادگاه مراجعه و شوهر را محکوم به پرداخت نفقه کند.
اگر شوهر از پرداخت نفقه خودداری کند و مسکن را تهیه نکند، زن می‌تواند از دادگاه حکم طلاق با توجه به عدم پرداخت نفقه که از شروط دوازده‌گانه زمان عقد است بگیرد.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب، مطالبات مالی زن از ارث شوهر را مطالعه کنید.