مشکلات حقوقی در معاملات ملکی که لازم است بدانید

خرید و فروش ملک با وکالت نامه مانند معاملات دیگر محاسن و معایبی دارد.

دو طرف معامله زمانی تصمیم به انجام معاملات وکالتی می‌گیرند که می‌خواهند معامله‌ای راحت و بی‌درد‌سر و به دور از هر‌گونه هزینه اضافی انجام دهند؛ گاهی هم عدم دخالت در معامله دلیلی است تا معامله به‌صورت وکالتی صورت پذیرد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مشکلات ممکن در معاملات با وکالتنامه می‌پردازیم.

معایب خرید و فروش ملک با وکالتنامه

• وکالتنامه با فوت یا از دست دادن سلامت عقلی یکی از طرفین از بین می­‌رود: زمانی‌که یکی از طرفین بعد از معامله فوت کند یا سلامت عقلی خود را از دست بدهد وکالتنامه فسخ می­‌شود. سلامت عقلی منظور دیوانگی، آلزایمر یا دیگر بیماری­‌های مرتبط با عقل انسان است. در صورتی‌که قولنامه‌‌ای تنظیم نشود پس از مرگ فروشنده ملک به وارثین می‌­رسد. اگر خریدار نیز فوت کند ملک به فروشنده بازگرداننده می‌­شود.
• ملک پس از فروش توقیف شود: ملکی که به‌صورت وکالتی خریداری می­‌شود در واقع از نظر قانون خریدار صاحب ملک شناخته نمی‌­شود. برای همین طلبکاران می­‌توانند از طریق قانون حکم توقیف ملک را بگیرند. اگر خریدار بتواند از طریق قانون اثبات کند که ملک را خریده است دادگاه حکم را فسخ می‌کند. البته این مراحل زمان‌­بر است و در این زمان ملک توقیف است و خریدار به آن دسترسی ندارد.
• اختلافاتی که بین خریدار و فروشنده به وجود می‌­آید: در صورتی‌که پس از معامله بین خریدار و فروشنده مشکلی پیش آید فروشنده می‌­تواند مشکل ساز شود. فروشنده معامله بین خود و خریدار را منکر می­‌شود و ثمن معامله را درخواست می­‌کند. اگر خریدار مدرکی در مورد معامله نداشته باشد مجبور می‌شود بر اساس قانون ثمن را به فروشنده دوباره بدهد.

• فروشنده ملکی که با وکالتنامه به شخصی فروخته است را به شخص دیگری بفروشد: یکی دیگر از مشکلات معامله با وکالتنامه زمانی‌ است که فروشنده می‌­تواند ملک را به دیگری نیز بفروشد. زمانی که فردی ملکی را با وکالتنامه خریداری می­‌کند از نظر قانون صاحب ملک شناخته نمی‌­شود. فروشنده که هنوز صاحب ملک است اختیار فروش مال خود را به دیگری نیز دارد. برای همین لازم است قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای برای معامله بین طرفین تنظیم شود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب با جرایم تلگرامی آشنا شوید مطالعه کنید.

آیا پدر و مادر می‌توانند ارث دختر و پسر را تغییر دهند؟

ارث از جمله حقوق مالی و اقتصادی به شمار می‌رود که در مواردی افراد پس از فوت اعضای خانواده یا بستگانشان از آن بهره‌مند می‌شوند و البته میزان آن برای همه افراد یکسان نبوده و بسته به عوامل مختلف متفاوت است.

برخی سوالاتی که پیرامون ارث مطرح می‌شود آن است که آیا پدر و مادر می‌توانند ارث دختر و پسر را تغییر دهند و دیگر اینکه آیا می‌توانند وصیت کنند که به یکی بیشتر و به دیگری کمتر ارث برسد؟ در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع امکان تغییر ارث می‌پردازیم.

 وصیت

آیا پدر و مادر حق دارند وصیت کنند که اضافه بر ارث به کسی داده شود؟ پدر و مادر می‌توانند تا یک‌سوم از اموال خودشان را وصیت کنند که در چه راهی مصرف شود.

مثلا در امور خیر مصرف شود یا اینکه به شخص خاصی داده شود، فرزندش باشد یا غیرفرزندش. بنابراین اختلافی در این نیست که پدر و مادر یا هر شخص دیگری حق دارند وصیت کنند اموالشان را به کسی بدهند.

ارث

ارث دختر و پسر، ارث پدر و مادر و همچنین ارث همسر از همسر در قانون مشخص شده است به عنوان مثال: اگر یک برادر باشد و یک خواهر، دو برابر به پسر می‌رسد.

حال آیا پدر و مادر می‌توانند این سهم را تغییر دهند مثلا بگویند دختر برابر پسر ارث ببرد؟ خیر این کار از عهده پدر و مادر خارج است و چنین حقی را ندارند  همان‌طوری که در مورد همسر و پدر و مادر معین شده که چقدر ارث ببرند و با شرایط خاصی این تقسیم ارث آمده و کسی نمی‌تواند آن‌ها را تغییر دهد، چون این موارد حدود و قوانین الهی است و ما حق تغییر آن‌ها را نداریم.

چنانچه بیان شد هر شخصی حق دارد که تا یک‌سوم اموال خودش را وصیت کند که مقداری از آن را به فلان فرزندم مثلا برای خرج تحصیلش بدهید، یا فرزندی که نیاز به مسکن دارد مبلغی را به او پرداخت نمایید.

ولی همین را هم حق ندارد بیش از یک‌سوم وصیت کند و اگر بیش از یک‌سوم شد مقدار بیشترش صحیح نیست، مگر این‌که بقیه وراث اجازه بدهند یا مثلا فرزندان او اجازه بدهند که نصف اموالش را در راه خیر مصرف کنند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا خیانت از لحاظ حقوقی قابل بخشش است؟  را مطالعه کنید.

آنچه مردان در مورد ازدواج و مهریه باید بدانند

در این مطلب قصد داریم به مواردی اشاره کنیم که هر پسر و مردی باید در مورد قانون مهریه در ایران بداند.

با توجه به اینکه اختلافات خانوادگی بین زن و شوهر دارای پیچیدگی‌ها و جزییاتی است، لذا هنگام جدایی و طلاق باید یکایک موارد مطروحه در قانون خانواده در نظر گرفته شود. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع آنچه مردان در مورد ازدواج باید بدانند می‌پردازیم.

نکات کاربردی که لازم است قبل از ازدواج بدانید

• مهریه در اسلام لزوما عند‌المطالبه نیست و شرطی برای میزان آن یا پرداخت آن وجود ندارد. لذا شما در زمان عقد می‌توانید از نوشتن عبارت عند‌المطالبه در عقدنامه جلوگیری کنید و مثلا عبارت عند‌الاستطاعه را مقابل آن بنویسید.
• اکثر مردان از این موضوع مطلع نیستند که مهریه‌های بالاتر از ۱۱۰ سکه هم توسط قانون از مرد گرفته می‌شود و تصور عموم بر این است که فکر می‌کنند تا ۱۱۰ سکه بیشتر گرفته نمی‌شود و شما اگر هر میزان سکه هم مهریه در نظر بگیرید فقط ۱۱۰ تای آن گرفته می‌شود. این یک دروغ است که سبب شده سر مردان زیادی کلاه برود. مهریه تا ۱۱۰ سکه ضمانت زندانی کردن شما را دارد و بالاتر از آن را هم در واقع قانون از طریق تعقیب و مصادره اموال در صورت رسیدن ارث یا بدست آوردن مال از شما می‌گیرد.
• خیلی از افراد فکر می‌کنند در صورتی‌که زن خیانت کند موجب بطلان مهریه زن می‌شود. حتی زنای محصنه هم مهریه او را حذف نمی‌کند و در هر صورت مهریه طبق قانون کنونی کشور حق زن است و تحت هیچ شرایطی باطل یا حذف نمی‌شود.
• همه شما مردان و پسران باید بدانید که مهریه به ارث می‌رسد.

• حق حبس یکی از حقوق زن است و به این معنی است که دختر باکره بعد از عقد تا زمان دریافت کامل مهریه می‌تواند تمکین نکند و این برای خیلی از پسران در زمان عقد اتفاق می‌افتد و سبب می‌شود پسر نتواند همسر خود را به خانه خود ببرد و زن حاضر به عروسی نمی‌شود و قانونا می‌تواند مرد را موظف کند تا نفقه او را نیز بدهد.
• گذاشتن شروط در عقدنامه فقط مخصوص زن نیست و مرد هم می‌تواند در عقدنامه شروط ضمن عقد تعریف کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب با جرایم تلگرامی آشنا شوید را مطالعه کنید.

خانم‌ها می‌توانند به جای مهریه این حقوق را بگیرند!

بروز مشکلات زیاد اقتصادی و گرانی سکه که در چند ماه گذشته با افزایش تعداد زندانیان مهریه همراه بود، بحث پیدا کردن جایگزینی برای مهریه را به مسئله محفل‌های رسمی و غیر رسمی، رسانه‌ها و مراجع قضایی و همچنین مجلس، تبدیل کرد.

یکی از موارد مطرح شده که بعضی از کارشناسان بر آن تاکید دارند، جایگزینی شروط ضمن عقد به‌جای مهریه است. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع موارد جایگزین مهریه می‌پردازیم.

شروط ضمن عقد ازدواج چیست؟

با امضای قباله ازدواج، مرد از نظر حقوقی مکلف به پرداخت مهریه و نفقه است و زن مکلف به تمکین از مرد می‌شود. در کنار این موارد، بعضی از امور زندگی زن وابسته به اجازه مرد می‌گردد. این مسئله می‌تواند در آینده مشکلاتی برای زن به‌ وجود آورد. جهت جلوگیری از مشکلات احتمالی، بعضی خانم‌ها اقدام به درج شرایط ضمن عقد ازدواج در قباله می‌کنند.

نمونه‌ای از شروط ضمن عقد ازدواج 

• شرط حق تحصیل: شوهر، زن را در ادامه تحصیل تا هر مرحله که زن لازم بداند و در هر کجا که وضعیت ایجاب نماید مخیر می‌سازد.
• شرط حق اشتغال: شوهر، زن را در اشتغال به هر شغلی که مایل باشد، در هر کجا که وضعیت ایجاب نماید مخیر می‌کند.
•  شرط حق خارج شدن از کشور: شوهر به زن، وکالت بلاعزل می‌دهد که با تمامی اختیارات قانونی بدون نیاز به اجازه شفاهی یا کتبی دوباره شوهر، از کشور خارج شود. تعیین مدت، مقصد و وضعیت مربوط به سفر به خارج از کشور به صلاح دید خود زن است.
•  شرط حق تعیین خانه: حق انتخاب خانه و تعیین شهر یا محلی که زندگی مشترک در آن‌جا ادامه پیدا کند با زن خواهد بود.

•  شرط حق حضانت فرزندان: زوجین در شروط ضمن عقد توافق نمودند اولویت در حضانت فرزند یا فرزندان مشترک در صورت طلاق با مادر خواهد بود، اعم از این‌که دوباره ازدواج کند یا خیر.
•  شرط گرفتن حق طلاق: بر اساس ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی و شرع، حق طلاق به دست مرد است. ولی مرد می‌تواند اجرای حق خود در طلاق را به همسرش یا هر فرد دیگری وکالت دهد.

نکته: درصورتی‌که مرد به زن وکالتنامه بلاعزل طلاق داده باشد حق طلاق مرد هنوز پابرجاست و شوهر هم می‌تواند برای طلاق اقدام کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا خیانت از لحاظ حقوقی قابل بخشش است؟ را مطالعه کنید.

کلاهبردارانی که با سود بالا اعتماد شما را جلب می‌کنند

پانزی یک شیوه کلاهبرداری برای جذب سرمایه‌گذاران است تا از این طریق افراد را با تبلیغ سودهای غیرمتعارف و نجومی به دام انداخته و در نهایت کلاهبردار با پول بسیاری که به جیب زده متواری می‌شود.

پانزی ترفندی برای کلاهبرداری است که در آن یک کلاهبردار یا همان طراح پانزی، به افراد ناآگاه وعده می‌دهد که اگر پول‌هایشان را در اختیار او قرار دهند، با آن پول‌ها کار خواهد کرد و سودهای نجومی و تضمینی به سرمایه‌گذاران خواهد داد. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی موضوع کلاهبرداری پانزی می‌پردازیم.

کلاهبرداری پانزی

در کلاهبرداری پانزی برای اعتماد سرمایه‌گذاران در ابتدا از پول افراد جدید، سود بالا برای افراد قدیمی پرداخت می‌شود تا سرمایه‌گذاران بیشتری جذب سیستم شوند.

این طرح در نهایت به دلیل اشباع شدن و عدم وجود سرمایه‌گذار جدید نابود شده و معمولا کلاهبردار با مقدار زیادی پول متواری می‌شود. تشخیص طرح‌های پانزی کار سختی نیست، مهم‌ترین شاخصه این طرح‌ها سودهای نجومی تضمینی و ناشناس بودن است اما با وجود این شاخص‌های عینی و روشن در بسیاری از موارد افراد در دام این طرح افتاده و وقتی متوجه می‌شوند که فریب خورده‌ و سرمایه خود را از دست داده‌اند.

در بیشتر مواقع افراد قشر متوسط و حتی ضعیف در دام طراح پانزی گرفتار می‌شوند زیرا تصور می‌کنند با اندک سرمایه خود می‌توانند در مدت کوتاهی ثروتمند شوند به همین دلیل این افراد دارایی خود مانند خودرو، طلا و حتی خانه خود را می‌فروشند به این امید که به سود بالایی دست یابند. اما باید بدانند که قربانیان این روش از کلاهبرداری مبالغ زیادی را از دست می‌دهند و متضرر می‌شوند.

مجازات جرم کلاهبرداری پانزی

طبق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبان ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری، کلاهبردار غیر شبکه‌ای علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است محکوم می‌شود.

در کلاهبرداری شبکه‌ای اگر مبلغ کلاهبرداری کلان نباشد مجرم به رد مال، به حبس از ۶ ماه تا سه سال و جزای نقدی معادل دو برابر اموالی که از راه مذکور به دست آورده محکوم می‌شود.

ولی اگر کلاهبرداری کلان باشد به حبس از ۵ سال تا ۲۰ سال محکوم می‌شود و در هر دو صورت دادگاه به عنوان جزای مالی به ضبط تمام اموالی که از طریق خلاف قانون به دست آمده باشد، حکم خواهد داد. دادگاه می‌تواند علاوه بر جریمه مالی و حبس، مرتکب را به ۲۰ تا ۷۴ ضربه شلاق محکوم کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب با جرایم تلگرامی آشنا شوید مطالعه کنید.