حقوق و تکالیف مستاجر که صاحبخانه باید بداند؟

در‌ صورتی‌که هر یک از طرفین قرارداد اجاره، تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند، بسیاری از مسائل و مشکلات به وجود نمی‌آید.

قرارداد‌های اجاره اگرچه مشکلات افرادی که تمایلی به خرید مسکن ندارند یا نمی‌توانند مسکن تهیه کنند را حل می‌کند اما مسائل و مشکلاتی را هم به وجود می‌آورد. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی حقوق و تکالیف مستاجر می‌پردازیم.

حقوق مستاجر

از جمله موارد کلی حقوق و تکالیف مستاجر آن است که مستاجر حق هر‌گونه استفاده از مالی که اجاره کرده‌ است را در حدود قرارداد اجاره منعقد شده با مالک دارد. حقوق مستاجر در رابطه با مالک و مال مورد اجاره عبارت‌اند از:

• اگر مستاجر مبلغی بابت پول پیش به موجر داده است، حق دارد در هنگام تخلیه آن را از موجر (مالک) دریافت کند.
• بنا به ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستاجر می‌تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد، مگر این‌که برخلاف آن شرط شده باشد.
• بنا به مواد ۴۸۶ و ۴۸۵ قانون مدنی اگر مال مورد اجاره نیاز به تعمیر و مخارجی داشته باشد، بر عهده مالک است مگر خلاف آن شرط شده باشد و اگر تعمیرات آن نیاز باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به مالک شود، مستاجر نمی‌تواند جلوی تعمیرات را بگیرد. اگر در مدت تعمیر، مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده کند، در این‌صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

تکالیف مستاجر

از جمله تکالیفی که مستاجر در قرارداد اجاره دارد عبارت است از :

•  اولین تکلیف مستاجر، پرداخت اجاره‌بها در عوض تملیک منفعت (استفاده از مال مورد اجاره) است که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده ‌است. بنا به ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر باید اجاره‌بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند.
• از دیگر تکالیف مستاجر طبق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، این است که از مالی که اجاره کرده‌ است به نحو متعارف استفاده کند و تعدی و تفریط نکند و در صورتی‌که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط کند، مالک حق فسخ معامله را دارد.
• مستاجر باید به گونه‌ای از مالی که اجاره کرده‌ است استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت، مستاجر باید آن را جبران کند.
• مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره، مالی را که اجاره کرده است به عنوان مثال، ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد و در غیر این‌صورت مالک می‌تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب نفقه زن در قانون بر چه اساسی محاسبه می‌شود؟ را مطالعه کنید.

امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی وجود دارد؟

بهترین کار برای در امان ماندن از مشکلات سند وکالتی، تبدیل سریع‌ سند وکالتی به سند قطعی است.

سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش به خریدار برگه رسمی وکالت داده تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع تبدیل سند وکالتی به قطعی می‌پردازیم.

سند ملک یکی از مهمترین و اساسی‌ترین مواردی است که در خرید خانه مطرح می‎شود. بنابراین خریداران باید دقت و توجه خاصی به این امر داشته باشند. خرید و فروش خانه‌ها با دو نوع سند رایج انجام می‎شود. املاکی که سند قطعی دارند و ملک‌هایی که با وکالت و قولنامه معامله می‎‌شوند.

امکان تبدیل سند وکالتی به قطعی وجود دارد؟

در برخی موارد موانعی برای انتقال سند وجود دارند و مالک نمی‌‎تواند انتقال قطعی سند را انجام دهد.

برخی از این موانع شامل آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، فقدان سند رسمی ملک، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی ملک است یا در مواردی هنگام ساخت خانه، خلافی‌های شهرداری صورت گرفته است مانند ساخت واحد در طبقه همکف یا کمبود پارکینگ و…  که این دلایل باعث می‌‎شوند مالک ‎نتواند به تفکیک یا انتقال قانونی سند اقدام کند.

در چنین شرایطی اگر کلیه واحدهای ساختمان موردنظر با هم اقدام به رفع مشکلات بنا کنند و هزینه‌های سند را بپردازند، می‌توانند سند وکالتی را به سند قطعی تغییر دهند اما باید به خاطر داشت هزینه‌هایی که برای این کار نیاز است بسیار بالاست و معمولا برای اهالی ساختمان مقرون به صرفه نیست.

مراحل تبدیل سند وکالتی به سند قطعی:

برای تبدیل سند وکالتی به سند قطعی به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• اصل شناسنامه و کارت ملی
• سند مالکیت خانه
• مدارکی که اثبات کند خریدار ملک مالک آن شده است، به‌طور مثال تقسیم‌نامه و غیره
• پایان‌کار ساختمان که از طرف شهرداری دریافت شده باشد
• مفاصا‌ حساب شهرداری
• مفاصا‌ حساب دارایی
• اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که آن را تنظیم کرده است
• استعلام ثبت ملک

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی بیشتر با مطالب حقوقی مطلب جنس فروخته شده را در چه صورت می‌توان پس داد؟ را مطالعه کنید.

شرایط ارث بردن زن حتی بعد از طلاق

فسخ رابطه زوجیت، امکان ارث‌بری هریک از زوجین از یکدیگر را از بین می‌برد مگر در شرایطی خاص.

در مواردی ممکن است که زن و شوهر طلاق گرفته و از هم جدا شده باشند و سپس شوهر فوت کند. در این خصوص سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا بعد از طلاق نیز زن می‌تواند از شوهر خود ارث ببرد؟ در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع شرایط ارث بردن زن بعد از طلاق پردازیم.

شرایط ارث بردن زن

بر اساس ماده ۹۴۰ قانون مدنی، زن و مرد در صورتی از هم ارث می‌برند که رابطه زوجیت میان آن‌ها از نوع ازدواج دائم بوده باشد؛ نه ازدواج موقت.

همچنین، باید هر یک از زن یا شوهر در زمان فوت دیگری زنده باشند و در زوجیت هم بوده باشند تا رابطه توارث برقرار شود. با این وجود، در شرایطی ممکن است بنا به دلایلی زن و شوهر از هم جدا شده باشند و سپس شوهر فوت کند. در چنین شرایطی، این سوال مطرح می‌شود که آیا زن بعد از طلاق از شوهر نیز می‌تواند از او ارث ببرد؟

شرایط ارث بردن زن بعد از طلاق

 در ضمن ماده ۹۴۳ قانون مدنی آمده است که بر اساس آن، شرایط ارث بردن زن بعد از طلاق مشخص شده است. بر اساس ماده مذکور: “اگر شوهر، زن خود را به طلاق رجعی مطلقه کند، هر یک از آن‌ها که قبل از انقضای عده بمیرد، دیگری از او ارث می‌برد. اما اگر فوت یکی ‌از آن‌ها بعد از انقضای عده بوده یا طلاق بائن باشد، از یکدیگر ارث نمی‌برند”.

در توضیح این ماده باید گفت: طلاق میان زوج‌ها یا از نوع طلاق بائن است که مرد و زن پس از طلاق به‌صورت کامل از هم جدا شده و امکان رجوع از طلاق وجود ندارد یا طلاق رجعی است که بر اساس آن، مرد می‌‎تواند در مدت عده طلاق رجعی به زن رجوع کند و بدون نیاز به خواندن عقد ازدواج مجدد، زندگی کنند.

از آن لحاظ که بر اساس قانون، مطلقه رجعیه (یعنی خانمی که با طلاق رجعی از همسرش جدا شده است) نوعا در حکم زوجه است، از حقوق زوجه که در قانون مدنی مقرر شده برخوردار خواهد بود که ارث بردن، یکی از آن‌ها است.

به عبارت دیگر، در شرایطی که زن و شوهر با طلاق رجعی از هم جدا شده و شوهر در طول مدت عده طلاق رجعی فوت کرده باشد، زن می‌تواند از ارث وی بهره‌مند شود. اما در صورتی‌که طلاق از نوع طلاق بائن باشد و فوت مرد پس از سپری شدن عده طلاق زن رخ داده باشد، دریافت سهم‌الارث زن پس از طلاق منتفی خواهد بود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب چرا دریافت کد رهگیری املاک دارای اهمیت است؟ را مطالعه کنید.

مواردی که وصیت‌نامه را باطل می‌کند

هر فردی مالک اموال خود است و هرگونه تصرفی در آن‌ها می‌تواند انجام دهد و حتی می‌تواند برای اموال خود بعد از مرگش تعیین تکلیف کند و آن اموال را به دیگران انتقال دهد.

وصیت‌نامه قواعد و اصول کلی و ماهوی خاص خود را دارد که نگارنده آن وصیت‌نامه ملزم به رعایت آن قوانین و اصول است و در صورت عدم رعایت این موارد، موجبات ایجاد اختلاف و دعوا بین ورثه فراهم می‌گردد که حتی امکان دارد باعث بطلان وصیت‌ نامه شود. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع مواردی که وصیت نامه را باطل می کند می‌پردازیم.

در چه مواردی وصیت‌نامه قابل ابطال است؟

از جمله قواعد و اصولی که عدم توجه و رعایت آن‌ها می‌تواند منجر به ابطال وصیت‌نامه شود به شرح زیر است:

• ممکن است متوفی، در ضمن وصیت‌نامه خود اعلام کند که تعدادی از وراث از حق ارث محروم هستند. چنین وصیتی باطل خواهد بود.
• اگر شخصی خودکشی کرده باشد و بعد از آن اقدام به تنظیم وصیت‌نامه نموده باشد، وصیت‌نامه وی و مفاد موجود در آن باطل خواهد بود.
• عدم اهلیت متوفی موجب بطلان وصیت‌نامه است. شخص متوفی برای انجام وصیت باید اهلیت کامل داشته باشد و از محجورین نباشد.
• وصیت به مال توقیف شده موجب بطلان وصیت است. نظر به اینکه دارایی متوفی وثیقه وصول مطالبات او است، طلبکاران می‌توانند چنانچه مال وصیت شده وثیقه در نزد آن‌ها باشد، اقدام به ابطال وصیت‌نامه نمایند.
• اگر وصیت به قصد و نیت فرار از دین باشد وصیت را باطل خواهد کرد.
• اگر مدرکی بدست آید که ثابت نماید متوفی از این وصیت رجوع کرده است، وصیت را باطل خواهد کرد.

• اگر متوفی دو وصیت‌نامه داشته باشد و این دو وصیت‌نامه با هم مغایر باشند موجب بطلان هر دو وصیت‌نامه خواهد شد.
• وصیت بر عمل نامشروع موجب بطلان وصیت‌نامه خواهد شد.
• وصیت به انتقال مال به دیگری، در صورتی‌که این مال بیشتر از ثلث ترکه باشد و وراث رضایت نداشته باشند و به انتقال بیش از ثلث ترکه راضی نباشند، وصیت‌نامه باطل خواهد بود.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب اگر بابت ارث و میراث شکایت دارید، باید چگونه اقدام کنید؟ را مطالعه کنید.

آیا با فیلم و عکس می‌توانید طلب خود را در دادگاه ثابت کنید؟

بسیاری از افراد در جلسات دادگاه برای اثبات دلایل خود به عکس، فیلم و صداهای ضبط شده استناد می‌کنند.

در صورتی‌که شما از شخصی طلبی دارید، ولی هیچ‌گونه مدرکی از او در دست ندارید، می‌توانید از راهکار‌های قانونی استفاده نمایید تا طلب خود را اثبات و مطالبه نمایید. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع اثبات طلب با فیلم و عکس می‌پردازیم.

شرایط مطالبه طلب بدون مدرک

از جمله راهکارهای قانونی برای اثبات طلب اقرار شفاهی بدهکار، شهادت شهود، ارسال اظهارنامه و سوگند دادن متهم است. اقرار شخص بدهکار آسان‌ترین راه ممکن برای اثبات داشتن طلب از یک شخص است. در صورتی‌که شخص، نزد قاضی اقرار نماید که به دیگری بدهکار است، به راحتی می‌توان از وی طلب را مطالبه کرد.

 اقرار شخص از طریق ضبط مکالمه تلفنی نیز به همان میزان سندیت دارد؟

در این خصوص باید گفت خیر، اقرار حضوری و مستقیم نزد قاضی بسیار محکمه پسند‌تر است از اقرار در فیلم یا مکالمه تلفنی و این موارد می‌توانند تنها نشانه‌ای باشند برای قاضی مبنی بر وجود طلب که در صورت وجود سایر دلایل قاضی به مدیون بودن بدهکار، یقین پیدا کند.

آیا فیلم و عکس ثابت کننده طلب می‌باشد؟

یکی از شیوه‌های اثبات طلب، استفاده از اماره است. اماره، به نشانه‌هایی گفته می‌شود که در کنار سایر دلایل می‌تواند در قاضی علم و یقین حاصل نماید، ولی به تنهایی نمی‌تواند برای اثبات ادعا مورد استفاده قرار گیرد.

یکی از این نشانه‌ها که می‌توان به آن اشاره کرد استفاده از فیلم و عکس یا پیام‌هایی است که وجود طلب را نشان می‌دهد و امکان دارد موجب یقین قاضی شوند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب پخش عکس و فیلم خصوصی در فضای مجازی را مطالعه کنید.