تعیین خسارت در معاملات ملکی

معمولاً در اغلب قراردادهای ملکی ، به‎خصوص قراردادهای تنظیمی در آژانس‎های املاک، مبلغی به عنوان خسارت قرارداد تعیین می‎ شود که دو طرف معامله با توافق بر سر میزان آن و درج در قرارداد، تعهدات خود را به واسطه آن در مقابل یکدیگر تضمین می‎کنند. به‎عبارتی تعیین خسارت در معاملات ملکی ، نوعی ضمانت اجرایی محسوب شده که باعث می‎شود هر یک از طرف ها در مدت مقرر در قرارداد، به تعهدات خود عمل و در غیر این‎صورت باید نسبت به پرداخت خسارت به طرف دیگر اقدام کنند.

دلیل تعیین خسارت در معاملات ملکی:

هدف از انعقاد قراردادهای ملکی اجرای تعهد است و نه مطالبه خسارت؛ تعیین خسارت در معاملات ملکی فقط اهرمی در دست طلبکار است که به واسطه آن متعهد را به انجام تعهد خود ملزم کند. بنابراین به نظر الزام متعهد به انجام تعهد در گام اول، منطقی و کارآمدتر از مطالبه خسارت است.

یکی از شیوه های تعیین خسارت در قرارداد، تعیین میزان مشخصی وجه نقد است که به دو شیوه در قراردادها شرط می شود و ممکن است به یکی از دو شکل زیر تعیین شود:

• خسارت ثابت
• خسارت غیر ثابت یا روزشمار

بنابراین، خسارت معمولاً مبلغی است که به‎صورت روزانه و گاهی ثابت به‎عنوان خسارت یا وجه التزام تعیین می‎شود و بیشتر مواقع دو طرف توجهی به آن ندارند و موقعی متوجه می‎ شوند که اختلافی بین آن‎ها به وجود آید. در زمان تنظیم قرارداد بیشتر مذاکرات دو طرف سر قیمت ملک یا اجاره بها است و توجهی به سایر مواد و بندهای قرارداد، ندارند.

معایب و مزایای تعیین خسارت در قراردادهای ملکی:

عیب خسارت ثابت این است که طبق شرط مقرر در قرارداد، فروشنده حتی اگر یک روز هم در انجام تعهداتش به هر دلیل تاخیر کند، باید خسارت سنگینی را به طرف مقابل بپردازد و این خسارت به نظر منصفانه نیست.

اما مزیت تعیین خسارت ثابت این است که هر چقدر زمان هم سپری شود، هیچ مبلغی به آن اضافه نخواهد شد، چه یک روز، چه چند سال.

و همچنین عیب خسارت روزشمار این است که اگر میزان این خسارت در مقایسه با کل قرارداد، رقم ناچیزی باشد، تاثیری در الزام طرف ها به انجام تعهد ندارد.

مزیت این شیوه این است که هر چقدر از مدت انجام ندادن تعهد بگذرد، بر میزان خسارت قراردادی افزوده می شود؛ به‎خصوص اگر خسارت روزشمار، عدد قابل توجهی مثلاً روزانه 200 یا 300 هزار تومان و گاهی بیشتر باشد.