مدیر ساختمان می تواند برق و گاز مشترک را قطع کند؟

این‎روزها یکی از مسائل چالش‌برانگیز ساختمان‌ها و مجتمع‎های مسکونی، نحوه جمع‌آوری شارژ واحدهای آن ساختمان است. بسیاری از اختلافات همسایه ها نیز به مراجع قضایی کشیده شده و به حجم پرونده‎های موجود دادگاه‎ها افزوده می‎شود. گاهی با درخواست مکرر مدیر ساختمان، بازهم برخی از همسایه‎ها شارژ واحد خود را پرداخت نمی‎کنند. در این صورت قانون به مدیران ساختمان این اجازه را داده که برخی از خدمات ساختمان، مانند برق یا گاز مشترک را قطع کنند.

راهکار قانونی مدیر ساختمان:

در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می‌کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند، مدیر مجتمع می‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... به او خودداری کند.

لازم به ذکر است منظور فقط خدمات مشترک است. پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی‌تواند آن را قطع کند.

برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت:

• برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.
• مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد و نمی‎تواند از خدمات اختصاصی جلوگیری کند. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا، خدمات مشترک را قطع کند، خودش قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می‌شود.

اگر مالک یا مستأجر علی‎رغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مدیر مجتمع مسکونی به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده، علیه همسایه امتناع کننده اجرائیه صادر می‌کند.

به نظر می‌رسد در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر ساختمان می‌تواند به دادگاه عمومی -حقوقی یا شورای حل اختلاف دادخواست بدهد.

مرجع رسیدگی به این گونه شکایت‌ها خارج از نوبت رسیدگی می‌کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود، محروم می‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.

امکان اعتراض به نظر مدیر ساختمان :

لازم به ذکر است برای اعتراض به نظر مدیر ساختمان، ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی- حقوقی محل وقوع آپارتمان می توان به این امر اعتراض نمود و دادگاه به این اعتراض نیز خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می‎کند و رأی دادگاه قطعی است.

در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی بود، دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

آیا مساحت ملک در هزینه شارژ ساختمان موثر است؟

مالکیت، حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در همه مجتمع‎های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، تصرفات هر یک از مالکان باید به گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. یکی از موضوعات مشترک در هر مجتمع، پرداخت هزینه شارژ ساختمان است.

معیار تعیین مبلغ شارژ ساختمان:

بر خلاف تصور برخی که ملاک پرداخت سهم هزینه‌های ساختمان را تعداد اعضای هر خانوار می‌پندارند، مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت هزینه شارژ هر ساختمان موثر است؛ به‎جز هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به‎طور مساوی تقسیم شود و به مساحت واحد آپارتمانی مربوط نمی‎شود و همه باید یکسان پرداخت کنند.

مطابق با قانون تملک آپارتمان‎ها، مالکان ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‎های مستمر و هزینه‎هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‎های مشترک ملک مصرف می‎شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند:

در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت شارژ ساختمان پیش‎بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‎کنندگان از هزینه‎های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد؛ از قبیل آب و آسفالت پشت‎بام و... متناسب با مساحت قسمت اختصاصی  محاسبه می‎شود و سایر مخارجی که ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‎های مربوط به سرایدار، نگهبان و تاسیسات و... به‎صورت مساوی بین مالکان و استفاده‎کنندگان تقسیم می‎شود. محاسبه این تقسیم‎بندی به عهده مدیر هر ساختمان است.

بنابراین، سهم پرداختی شارژ ساختمان هر یک از مالکان، قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می‌شود؛ بنابراین، هرچه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینه‌های قسمت‌های مشترک افزایش می‌یابد.

استثنائات این قاعده:

1.  در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک می‌تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد.
2. در خصوص آن قسمت‌هایی از ساختمان که فقط بین چند مالک مشترک باشد، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند.

به‎طور مثال، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت فقط به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان آن است.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.