چگونه می‌توان بدون ضرر مبایعه‌نامه را فسخ کرد؟
منظور از مبایعه نامه همان خرید و فروش است. حال چه خرید و فروش ملک باشد یا ماشین و غیره. اما در اینجا روی صحبت ما با مبایعه نامه ملک یعنی خرید و فروش ملک است. باید بدانیم که وقتی چنین معامله‌ای را انجام می‌دهیم دیگر به حکم قانون قابل برهم زدن نیست (قابل فسخ کردن نیست) مگر در مواردی که قانون اجازه داده باشد که تنها در آن موارد می‌توان مبایعه نامه ملک را فسخ کرد. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع فسخ کردن مبایعه نامه می‌پردازیم.
فسخ معامله یا مبایعه نامه ملک
به حق فسخ مبایعه نامه ملک، خیار فسخ گفته می‌شود. خیار یعنی اختیار بر هم زدن معامله. در معامله و مبایعه نامه تا زمانی که قانون اجازه نداده یا خود ما توافق نکرده‌ایم این حق فسخ وجود ندارد. اما در چه مواردی قانون اجازه داده است که قرارداد را فسخ کنیم؟
خیار غبن
گاهی ممکن است فروشنده ملک در قیمت واقعی ملک، شما را فریب داده باشد. برای مثال واحد آپارتمانی را که ۷۰۰ میلیون ارزش دارد به شما یک میلیارد فروخته باشد اینجا می‌توانید به دلیل گران فروختن یا غبن (خیار غبن)، معامله را برهم بزنید.
خیار عیب و تدلیس
گاهی به این شکل است که فروشنده درباره مال در مواردی به جز قیمت آن شما را فریب داده است. یعنی یک سری مسائل را درباره مال یا ملک به شما نگفته است. برای مثال آن ملک عیب جدی در ساختمانش دارد یا این که در اجاره کسی است برای چند سال و شما این را نمی‌دانستید که اینجا حق فسخ دارید.
خیار شرط
اما یکی دیگر از دلایلی که شما می‌توانید معامله را برهم بزنید درج این اختیار برای خودتان در ضمن مبایعه نامه است. برای مثال در ضمن خرید ملک، شرط و توافق می‌شود شما به عنوان خریدار تا ۲ ماه یا تاریخ مشخصی بدون دلیل خاصی حق فسخ داشته باشید. اینجا هم اختیار فسخ وجود دارد.
خیار تخلف از شرط
این عنوان برای وقتی است که شما شرط و تعهدی را در ضمن عقد درج کرده‌اید اما از آن تخلف شده است.
برای مثال شرط شده است که مساحت ملک فلان مقدار باشد یا اینکه فروشنده ظرف مدتی معین فلان کار و تعمیر در ملک را انجام دهد اما از آن تخلف می‌شود و انجام نمی‌شود.
خیار تاخیر ثمن
اگر در هنگام معامله ملک برای پرداخت پول معامله زمانی تعیین شود باید در سر رسید مزبور پرداخت شود. اما اگر زمانی تعیین نشود و برای مثال خریدار چک بدهد به فروشنده اگر تا ۳ روز آن چک‌ها پاس نشود فروشنده می‌تواند که معامله را برهم بزند.
اقاله
در مواردی که هیچ راهی برای فسخ مبایعه نامه ملک وجود ندارد طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده می‌توانند با توافق هم و با رضایت هم از معامله پشیمان شوند و همه چیز به جای اول برگردد که این برهم زدن با توافق طرفین را اقاله می‌نامند.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی مطلب چرا تنظیم سند رسمی الزامی است؟ را مطالعه کنید.
اشتباهات رایج اما دردسرساز در تنظیم مبایعه نامه
آمار پرونده‌های ناشی از دعاوی ملکی و قراردادی در دادگاه‌ها و دادسراها بسیار بالاست. به جرات می‌توان گفت حدود ۵۰ درصد پرونده‌هایی که هر روز در مراجع قضایی از سوی طرفین قرارداد طرح می‌شود، مربوط به مشکلات ناشی از معاملات ملکی است. در این مطلب از مجله دلتا به موضوع اشتباهاتی در تنظیم مبایعه نامه می‌پردازیم.
هرگاه تصمیم خرید و فروش خانه یا آپارتمانی را اتخاذ کردید این موارد را بررسی کنید تا در قراردادتان نوشته نشود، یا اگر نوشته نشده، تاکید کنید که در قرارداد نوشته شود چون این موارد جزء بایدها و نبایدهای مبایعه‌نامه‌ها محسوب می‌گردند.
۵ اشتباه در تنظیم مبایعه نامه
- اشتباه در نوشتن مبلغ یا قیمت مورد معامله
- اشتباه در نوشتن تاریخ تحویل ملک
- عدم درج مشخصات دفترخانه و زمان تنظیم سند رسمی انتقال ملک
- نوشتن خسارت قراردادی یا وجه التزام گزاف و خارج از توان خریدار یا فروشنده
- شرط فسخ معامله بدون تعیین مدت فسخ
از این ۵ ویژگی، چهار مورد اول مشترک بین خریدار و فروشنده است. هر دو طرف باید به درج و یا عدم درج آن توجه کافی داشته باشند. مورد پنجم مخصوص خریدار است.
چون اگر شرط فسخ مدت نداشته باشد و خریدار پولی را به فروشنده پرداخت کند، طبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی هم شرط و هم عقد هر دو باطل است.
در این حالت فروشنده می‌تواند بزند زیر معامله و حکم تایید بطلان مبایعه نامه را از دادگاه بگیرد و تازه خریدار باید بیفتد دنبال فروشنده که پولش را پس دهد.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی چگونه می‌توان املاک مشاع را تقسیم کرد؟ مطالعه کنید.