یکی از قوانین آپارتماننشینی پرداخت شارژ ساختمان است. هر یک از اعضا وظیفه دارند تا شارژ ساختمان که شامل هزینههای جانبی است را سر موقع پرداخت کنند. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع مجازات عدم پرداخت شارژ ساختمان میپردازیم.
منظور از شارژ مبلغی است که هر واحد باید برای هزینههای عمومی و مشترک ساختمان پرداخت کند. این مبلغ بسته به شرایط و امکانات ساختمان، صرف نظافت مشاعات، تعمیر و نگهداری آسانسور، حقوق و مزایای سرایدار یا نگهبان، باغبان و غیره میشود.
در برخی ساختمانها کنتور آب، برق و گاز مشترک است. بنابراین هزینههای قبض این موارد نیز به مبلغ شارژ اضافه میشود.
روش تعیین شارژ، بسته به نظر ساکنان و اعضای هیأت مدیره مشخص میشود. ممکن است بر اساس تعداد نفرات ساکن در هر واحد میزان شارژ متغیر باشد یا بدون در نظر گرفتن تعداد ساکنین، هر واحد میزان شارژ ثابتی داشته باشد.
همه باید هزینههای شارژ را بهصورت کامل پرداخت کنند. کسی نمیتواند مثلا با ادعای اینکه از آسانسور استفاده نمیکند، از پرداخت هزینههای مربوط به آن خودداری کند.
قبل از امضای خرید یا اجاره آپارتمان، از مبلغ شارژ و نبود بدهی در این زمینه اطمینان حاصل کنید.
مطابق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمانها و تبصره یک الحاقی به این ماده، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود در هزینههای مشترک ساختمان، از طریق مدیر یا هیأت مدیران به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، هزینهها مطالبه میشود.
همانطورکه در قانون آمده است، در صورتیکه یکی از اهالی ساختمان ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را پرداخت نکند، مدیر یا هیأت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کنند.
همچنین در صورتیکه مالک یا استفاده کننده باز هم تسویه حساب نکند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مطابق اظهارنامه ابلاغ شده، اجراییه صادر میکند.
اگر با طی مراحل فوق، واحد مربوطه همچنان از پرداخت بدهی امتناع کند، مدیر ساختمان میتواند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و دادخواست تنظیم کند. معمولا دادگاه به مواردی از این دست بدون نوبت رسیدگی میکند.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی اختلاف در مشاعات ساختمان و راهحل آن مطالعه کنید.
گاهی اوقات پیش میآید که یکی از همسایگان از پرداخت پول شارژ ساختمان خودداری میکند. یعنی این همسایه وظیفه خود را انجام نمیدهد. اما سوالی که اینجا پیش میآید این است که آیا مدیر ساختمان میتواند انشعابهای همسایهای که پول شارژ را نمیدهد قطع کند یا خیر؟ در این مطلب از مجله دلتا به موضوع قطع کردن آب و برق میپردازیم.
زندگی در آپارتمان، با توجه به تراکم جمعیتی، حقوق و تکالیفی را ایجاد میکند یکی از این حقوق و تکالیف شارژ ساختمان است که به صورت ماهانه باید پرداخت شود؛ در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی پرداخت شارژ آپارتمان خالی میپردازیم.
مجموع هزینههایی که برای قسمتهای مشترک ساختمان و برای همه باید صرف شود را اصطلاحا شارژ ساختمان میگویند؛ مانند هزینههای سرویس آسانسور، هزینه نظافت، روشنایی راهروها و …
بنا به تبصره یک ماده چهار قانون تملک آپارتمانها وظیفه تعیین و محاسبه میزان پرداختی شارژ ساختمان به عهده مدیران آپارتمان است.
با توجه به اطلاق و کلی بودن ماده چهار قانون تملک آپارتمانها، در خصوص شارژ آپارتمان خالی میتوان چنین گفت که تمامی مالکین واحدها چه ساکن باشند چه نباشند مکلف به پرداخت شارژ هستند.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینههایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشند.
پرداخت هزینههای مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
قانون تملک آپارتمانها، درمورد مستاجر صحبتی به میان نیاورده و صرفا تکلیف شارژ آپارتمان را به عهده مالکین گذاشته است.
با توجه به قانون تملک آپارتمانها مسئول اولیه پرداخت شارژ ساختمان بر عهده مالک است نه مستاجر.
پس در صورتیکه قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر در خصوص هزینههای شارژ ساختمان سکوت کرده باشند مستاجر تکلیفی برای پرداخت شارژ نخواهد داشت. مگر اینکه عرف منطقه به گونهای باشد که مستاجر را مسئول پرداخت هزینههای شارژ بداند.
از آنجایی که مدیران ساختمان دخالتی در قرارداد اجاره بین مالک و موجر ندارند، در هر صورت (چه در قرارداد اجاره مسئولیت پرداخت شارژ به عهده مستاجر گذاشته شده باشد چه نشده باشد) نمیتوانند شارژ را از مستاجر طلب کنند.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب بدون درنظر گرفتن این نکات، هرگز خانهای را اجاره نکنید را مطالعه کنید.
اینروزها یکی از مسائل چالشبرانگیز ساختمانها و مجتمعهای مسکونی، نحوه جمعآوری شارژ واحدهای آن ساختمان است. بسیاری از اختلافات همسایه ها نیز به مراجع قضایی کشیده شده و به حجم پروندههای موجود دادگاهها افزوده میشود. گاهی با درخواست مکرر مدیر ساختمان، بازهم برخی از همسایهها شارژ واحد خود را پرداخت نمیکنند. در این صورت قانون به مدیران ساختمان این اجازه را داده که برخی از خدمات ساختمان، مانند برق یا گاز مشترک را قطع کنند.
در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ میکند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند، مدیر مجتمع میتواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... به او خودداری کند.
لازم به ذکر است منظور فقط خدمات مشترک است. پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمیتواند آن را قطع کند.
اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مدیر مجتمع مسکونی به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده، علیه همسایه امتناع کننده اجرائیه صادر میکند.
به نظر میرسد در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر ساختمان میتواند به دادگاه عمومی -حقوقی یا شورای حل اختلاف دادخواست بدهد.
مرجع رسیدگی به این گونه شکایتها خارج از نوبت رسیدگی میکند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم میکند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
لازم به ذکر است برای اعتراض به نظر مدیر ساختمان، ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی- حقوقی محل وقوع آپارتمان می توان به این امر اعتراض نمود و دادگاه به این اعتراض نیز خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی میکند و رأی دادگاه قطعی است.
در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی بود، دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
مالکیت، حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در همه مجتمعهای ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، تصرفات هر یک از مالکان باید به گونهای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. یکی از موضوعات مشترک در هر مجتمع، پرداخت هزینه شارژ ساختمان است.
بر خلاف تصور برخی که ملاک پرداخت سهم هزینههای ساختمان را تعداد اعضای هر خانوار میپندارند، مساحت قسمتهای اختصاصی در پرداخت هزینه شارژ هر ساختمان موثر است؛ بهجز هزینههایی مانند دستمزد سرایدار که باید بهطور مساوی تقسیم شود و به مساحت واحد آپارتمانی مربوط نمیشود و همه باید یکسان پرداخت کنند.
مطابق با قانون تملک آپارتمانها، مالکان ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک ملک مصرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند:
در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت شارژ ساختمان پیشبینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد؛ از قبیل آب و آسفالت پشتبام و... متناسب با مساحت قسمت اختصاصی محاسبه میشود و سایر مخارجی که ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان و تاسیسات و... بهصورت مساوی بین مالکان و استفادهکنندگان تقسیم میشود. محاسبه این تقسیمبندی به عهده مدیر هر ساختمان است.
بنابراین، سهم پرداختی شارژ ساختمان هر یک از مالکان، قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان تعیین میشود؛ بنابراین، هرچه مساحت قسمتهای اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینههای قسمتهای مشترک افزایش مییابد.
بهطور مثال، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونهای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت فقط به عهده استفادهکننده یا استفادهکنندگان آن است.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.