اینروزها یکی از مسائل چالشبرانگیز ساختمانها و مجتمعهای مسکونی، نحوه جمعآوری شارژ واحدهای آن ساختمان است. بسیاری از اختلافات همسایه ها نیز به مراجع قضایی کشیده شده و به حجم پروندههای موجود دادگاهها افزوده میشود. گاهی با درخواست مکرر مدیر ساختمان، بازهم برخی از همسایهها شارژ واحد خود را پرداخت نمیکنند. در این صورت قانون به مدیران ساختمان این اجازه را داده که برخی از خدمات ساختمان، مانند برق یا گاز مشترک را قطع کنند.
در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ میکند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند، مدیر مجتمع میتواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و ... به او خودداری کند.
لازم به ذکر است منظور فقط خدمات مشترک است. پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمیتواند آن را قطع کند.
اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهی خود امتناع کند، مدیر مجتمع مسکونی به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده، علیه همسایه امتناع کننده اجرائیه صادر میکند.
به نظر میرسد در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر ساختمان میتواند به دادگاه عمومی -حقوقی یا شورای حل اختلاف دادخواست بدهد.
مرجع رسیدگی به این گونه شکایتها خارج از نوبت رسیدگی میکند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه میشود، محروم میکند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد.
لازم به ذکر است برای اعتراض به نظر مدیر ساختمان، ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی- حقوقی محل وقوع آپارتمان می توان به این امر اعتراض نمود و دادگاه به این اعتراض نیز خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی میکند و رأی دادگاه قطعی است.
در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی بود، دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.
مالکیت، حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در همه مجتمعهای ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، تصرفات هر یک از مالکان باید به گونهای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. یکی از موضوعات مشترک در هر مجتمع، پرداخت هزینه شارژ ساختمان است.
بر خلاف تصور برخی که ملاک پرداخت سهم هزینههای ساختمان را تعداد اعضای هر خانوار میپندارند، مساحت قسمتهای اختصاصی در پرداخت هزینه شارژ هر ساختمان موثر است؛ بهجز هزینههایی مانند دستمزد سرایدار که باید بهطور مساوی تقسیم شود و به مساحت واحد آپارتمانی مربوط نمیشود و همه باید یکسان پرداخت کنند.
مطابق با قانون تملک آپارتمانها، مالکان ساختمان موظفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک ملک مصرف میشود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند:
در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت شارژ ساختمان پیشبینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد؛ از قبیل آب و آسفالت پشتبام و... متناسب با مساحت قسمت اختصاصی محاسبه میشود و سایر مخارجی که ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان و تاسیسات و... بهصورت مساوی بین مالکان و استفادهکنندگان تقسیم میشود. محاسبه این تقسیمبندی به عهده مدیر هر ساختمان است.
بنابراین، سهم پرداختی شارژ ساختمان هر یک از مالکان، قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان تعیین میشود؛ بنابراین، هرچه مساحت قسمتهای اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینههای قسمتهای مشترک افزایش مییابد.
بهطور مثال، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونهای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت فقط به عهده استفادهکننده یا استفادهکنندگان آن است.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.