نکات طلایی قرارداد پیش فروش ملک
در سال‌های اخیر ، قراردادهای پیش فروش ملک از رونق بسیاری برخوردار شده‌اند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد زیادی داشته‌اند. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی نکات مهم در خصوص قرارداد پیش فروش املاک پرداخته می‌شود.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
بطور کلی به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شوند به فروش می رسند، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند، پیش خرید می‌گویند.
نکاتی که باید در تنظیم قرارداد پیش فروش املاک به آن دقت کنید:
مشخصات طرفین
برای تنظیم قرارداد پیش فروش املاک ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک، معامله‌ای انجام دهد؟!
قبل از بستن قرارداد، باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کرد.
سند رسمی یا وکالت‌نامه
مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟!
تاریخ تحویل ملک
یکی از شرط‌های مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن، ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.
یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است.
بیمه
از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.
انتقال سند
پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه مدارک، مبنی بر انجام تعهدات خود، به دفترخانه اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را بدهد.
پیشنهاد مطالعه: مطلب از قرارداد انتقال پارکینگ آپارتمان چه می‌دانید؟ را بخوانید.
قرارداد انتقال پارکینگ آپارتمان
از قسمت‌های یک آپارتمان می‌توان به پارکینگ و انباری و اشتراک آب و برق و گاز و تلفن و … اشاره کرد. با فروش آپارتمان کلیه این قسمت‌ها به خریدار منتقل خواهد شد. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی انتقال پارکینگ دو واحد از یک آپارتمان پرداخته می‌شود.
شرایط انتقال پارکینگ
- حالت اول:
- شخص الف مالک واحد ۱۰ و شخص ب مالک واحد ۱۱ است:
حال اگر شخص الف قصد انتقال پارکینگ خود از واحد ۱۰ به واحد ۱۱ را داشته باشد باید به دفترخانه مراجعه کرده و دفترخانه باید با دریافت استعلامات لازم برای وی سند تنظیم کند.
- حالت دوم:
- شخص الف مالک واحد ۱۰ و ۱۱ است و قصد دارد پارکینگ واحد ۱۰ را به واحد ۱۱ منتقل کند:
برای این منظور شخص باید به دفترخانه مراجعه کرده و نسبت به تنظیم اقرار نامه جابه‌جایی پارکینگ اقدام کند. در هر دو حالت باید سند تعویض و سند تک برگی جدید صادر شود.
اقرارنامه انتقال پارکینگ
شرایط انتقال پارکینگ برای شخصی که مالک دو واحد مسکونی از یک مجتمع آپارتمانی باشد و بخواهد پارکینگ یک واحد را به واحد دیگر منتقل کند این‌گونه است که باید به جای تنظیم سند، اقرار نامه جابه‌جایی پارکینگ تنظیم شود.
نکات مهم در خصوص قرارداد انتقال پارکینگ
- پارکینگ را نمی‌توان به شخصی که مالک هیچ یک از واحدهای آپارتمان نیست فروخت. خریدار باید حتما مالک واحدی (هرچند شش دانگ هم نباشد) در آن ساختمان باشد. چرا که پارکینگ‌ها دارای پلاک ثبتی جداگانه‌ای نیستند که بتوان آن‌ها را به شخصی غیر از مالکین ساختمان فروخت.
- اجاره پارکینگ به هر شخصی (حتی اگر مالک هم نباشد) مانعی ندارد. مگر اینکه با مخالفت سایر مالکین مواجه شود(این مورد در شهرهای شلوغ مثل تهران بسیار شایع است. در اجاره نامه‌ای که تنظیم می‌کنید به همه ابعاد توجه داشته باشید. برای مثال تعیین کنید که مستاجر حق ورود و خروج در ساعات مشخصی از شب را نخواهد داشت و …)
- بعضی واحد ها دارای ۲ پارکینگ هستند که می‌توان یکی از آن‌ها را به مالک دیگری در همان آپارتمان منتقل کرد. حتی اگر پارکینگ مزاحم باشد نیز این امر ممکن است.
- هیچ زمان با قولنامه نسبت به انتقال پارکینگ و اقدام نکنید.
پیشنهاد مطالعه:مطلب از قرارداد انتقال پارکینگ آپارتمان چه می‌دانید؟ را بخوانید.
آیا در صورت خیانت زن ، مهریه به او تعلق می گیرد؟
افزایش پدیده خیانت همسر باعث شده است که سوالات مختلفی مانند گرفتن مهریه، اجرت المثل و…برای اشخاص به‌وجود آید. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی تعلق گرفتن حقوق مالی زن مانند مهریه و اجرت المثل در صورت اثبات رابطه نامشروع پرداخته می‌شود.
رابطه نامشروع و گرفتن مهریه
در صورت ثابت شدن رابطه نامشروع زنی که شوهر دارد مهریه او از بین نمی‌رود. در بسیاری از مواقع دیده شده است که زن از ترس آبروریزی و شکایت نکردن شوهر از او، به دلیل داشتن رابطه نامشروع حاضر به گذشت از مهریه و به نوعی طلاق توافقی شده است.
اما مطابق قانون ثابت کردن این موضوع باعث از بین رفتن مهریه نخواهد شد. در قانون حق طلاق با مرد است. اگر مرد دادخواست طلاق دهد و دادگاه رای عدم امکان سازش صادر کند، طلاق در صورتی واقع می‌شود که مرد حقوق مالی زن مانند مهریه، اجرت المثل و…را پرداخت کرده باشد. بنابراین حتی در صورتی که مرد از زن به دلیل رابطه نامشروع شکایت کند در صورتی که قبلا مهریه یا اجرت المثل زن را پرداخت نکرده باشد باید آن را پرداخت کند.
رابطه نامشروع و گرفتن اجرت المثل
رابطه نامشروع باعث از بین رفتن اجرت المثل ایام زوجیت نمی‌‌شود. دادگاه هنگام بررسی پرونده طلاق؛ با نظر کارشناس، رای مبنی بر گرفتن اجرت المثل صادر می‌کند.
رابطه نامشروع و گرفتن نصف اموال
اگر مردی شرط تنصیف اموال مندرج در عقدنامه را امضاء کرده باشد، بر اثر اثبات رابطه نامشروع ؛ می‌تواند از این شرط رهایی پیدا کند زیرا در شرط مذکور آمده است که ” در صورتی زن می‌تواند نصف اموال موجود بعد از ازدواج را درخواست کند که تخلف زن از وظایف همسری و رفتارهای ناشایست او منجر به طلاق نشده باشد”.
پیشنهاد مطالعه: مطلب آیا به خانه های خالی مالیات تعلق می‌گیرد را بخوانید.
آیا به خانه های خالی مالیات تعلق می گیرد؟
سرانجام مالیات بر خانه‌های خالی با فراز و فرودهای بسیار در سال ۹۹ به قانون تبدیل شد و به مرحله اجرا رسید. در مرداد ۱۴۰۰ اولین مالیات از خانه‌های خالی دریافت می‌شود. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی موادی از قانون مالیات‌های مستقیم بر خانه های خالی از سکنه، پرداخته می‌شود.
قانون مالیات‌های مستقیم برای خانه های خالی
بر اساس قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب آذرماه سال ۹۹، هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر اگر در هر ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی می‌شود. در نهایت به آن خانه به ازای هرماه بیش از زمان مذکور(۱۲۰ روز ) مالیات تعلق می‌گیرد.
چگونگی شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه
با توجه به محتوای داده‌ها و اطلاعاتی که از سایر دستگاه‌ها گرفته می‌شود پروفایل املاک مالکین و املاک موجود در سطح کشور به دست می آید که از این طریق واحدهای دارای سکنه و خالی از سکنه مشخص می‌شوند.
مالکان واحدهای مسکونی تمام کشور موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را با تعیین نوع بهره برداری، حداکثر مدت ۲ ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند. پس از پایان مهلت خوداظهاری موضوع تبصره (۱) این ماده، دستگاه‌های اجرایی مکلفند خدمات ذیل را فقط با اخذ کدملی و براساس کدپستی یا شرح نشانی درج شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند.
- افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک
- خدمات ناشی از اعمال سیاست های حمایتی، یارانه ای و کمک معیشتی
- تعویض پلاک خودرو
- فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گازطبیعی
- ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه
- ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت
- استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی
عدم ثبت اطلاعات در سامانه ملی املاک
از تاریخ ۱۹ فروردین ۱۴۰۰ ثبت اطلاعات واحد مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان آغاز شده است و در صورت عدم ثبت اطلاعات، مردم حداقل از پانزده خدمت اجتماعی محروم خواهند شد. همچنین مطابق قانون مالیات‌های مستقیم قانونگذار برای افرادی که اطلاعات خود را غلط، نیمه تمام یا پراکنده ثبت کنند جرائمی در نظر گرفته است.
پیشنهاد مطالعه: مطلب سهم الارث هایی که نمی‌دانستید را بخوانید.
مطالبی جالب در مورد ارثیه که نمی دانید
قوانین و مقرارت در خصوص موضوع ارث، همواره مورد نظر اشخاص جامعه بوده است. از آنجایی که قوانین ارث ریشه فقهی دارند بنابراین به وجود آمدن سوالات مختلف در خصوص ارث متناسب با شرایط کنونی جامعه امری طبیعی است. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی چند نمونه از سهم الارث پرداخته می‌شود.
ارث مادر و نامادری
نامادری از فرزند و فرزند از نامادری ارث نمی‌برد زیرا ارث به سبب خویشاوندی یا رابطه خونی برقرار می‌شود و درمورد نامادری این دو سبب وجود ندارد. درمورد مادر نیز باید گفت: چنانچه متوفی (فرد فوت شده ) فرزند داشته باشد ارث مادر یک ششم و چنانچه فرزند نداشته باشد، ارث مادر یک سوم خواهد بود.
ارث فرزندخوانده
درحالتی که کودکی به فرزندی پذیرفته می شود، مطابق قانون حمایت از کودکان بی سرپرست مصوب۵۴، کودک فرزندخوانده از جهت حضانت، سرپرستی و تعلق نفقه در حکم فرزند خانواده است اما ماده ۲ قانون مذکور فرزندخواندگی را از موجبات ارث نمی داند. پس نه فرزندخوانده از زن و شوهر ارث می برد نه آنان از فرزندخوانده خود ارث می‌برند.
وضعیت ارث طفل ناشی از لقاح مصنوعی
لقاح مصنوعی درصورتی که از نطفه شوهر باشد و یا ندانسته انجام شود فرزند ناشی از آن لقاح، در حکم فرزند طبیعی و دارای سهم الارث است اما اگر طفل ناشی از لقاح نطفه دو نفر که زن و شوهر نیستند باشد در حکم فرزند نامشروع است و ارث نمی‌برد.
ارث شخص خنثی
در تقسیم ارثیه، شناخت جنسیت اهمیت دارد. اصولاً تشخیص جنسیت مشکل نیست اما گاهی فرد نشانه های هر دو جنس را دارد. طبق ماده۹۳۹ قانون مدنی؛ اگر وارث خنثی باشند در صورتی که علائم مرد بودن را بیشتر داشته باشند به اندازه یک پسر ارث می‌برند و اگر علائم دختر بودن را بیشتر داشته باشند سهم الارث یک دختر از طبقه خود را می برند و اگر هیچ‌یک از علائم غالب نباشند نصف مجموع ارث یک پسر و یک دختر از طبقه خود را خواهند برد.
ارثیه افراد دارای اختلال جنسی (ترنس)
ترنس‌ها، افرادی هستند که هویت جنسی آن‌ها با جنسیت شان تفاوت دارد. این امر یک اختلال روانی بوده و تاثیری در میزان ارث ایشان ندارد.
پیشنهاد مطالعه: مطلب شکایت از کارفرما بدون قرارداد کتبی را بخوانید.