قراردادهای رسمی در معاملات املاک
در فرهنگ معاملات جاری و نیز بنگاه های مشاورین املاک، همواره با این توصیه مواجه می‌شویم که “قبل از امضاء سند، مطالعه شود”. هنگامی که با عبارات غیر قابل درک روبرو می‌شویم، از خود می پرسیم چگونه می توان هم خواند، هم فهمید و هم هنگام نیاز نسبت به نگارش سند اقدام نمود. در این مطلب از مجله دلتا به بررسی قرارداد های رسمی در معاملات املاک می پردازیم.
سند رسمی
از آثار سند بر قرارداد های رسمی در معاملات می‌توان موارد زیر را نام برد:
- تردید و انکار نسبت به آن قابل قبول نیست. فقط می‌توان ادعای جعل نسبت به اسناد رسمی نمود یا باید ثابت شود که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.
- تاریخ درج شده در سند رسمی، نسبت به طرفین و اشخاص ثالث اعتبار دارد.
- لازم الاجرا بودن بعضی اسناد رسمی مانند اسناد رهنی ناشی از تسهیلات اعطائی بانک ها، تحت عناوین مختلف از جمله سند فروش اقساطی، سند مشارکت مدنی، سند پشتوانه تعهدات، که مفاد آن بدون نیاز به حکم از مرجع قضائی قابلیت اجرایی دارند.
مرجع صدور سند رسمی
سند رسمی لازم الاجرا از دو مرجع ذی صلاح صادر می شود:
- دفاتر اسناد رسمی: کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی در صورت رعایت تشریفات خاص آن، رسمی تلقی می شوند و در صورتی که دربردارنده تعهدی باشند، قابلیت اجرائی خواهند داشت.
- دفاتر ثبت ازدواج و طلاق: سندی که در دفتر ازدواج و طلاق تنظیم می شود سند رسمی محسوب و لازم الاجرا می باشد. اگر سند تنظیمی در دفتر ازدواج و طلاق شامل مال غیر منقول باشد باید موضوع غیر منقول در دفاتر اسناد رسمی نیز ثبت گردد.
پیشنهاد مطالعه: مطلب آیا سند رسمی را می‌توان باطل کرد؟ را مطالعه کنید.
آیا نگهداری حیوانات در آپارتمان مجاز است؟
نگهداری حیوانات در خانه در زمان گذشته، به دلیل وجود خانه های حیاط دار نسبت به امروز، به عنوان یک مشکل مطرح نمیشد. امروزه وقتی از آپارتمان نشینی و مسائل آن صحبت می‌کنیم، یکی از اصلی‌ترین مشکلات همسایگان در آپارتمان‌ها نگهداری حیوانات خانگی مخصوصا سگ و گربه محسوب میشود. قانونگذار در آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، به صراحت راجع به این موضوع تعیین تکلیف کرده است. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی شرایط نگهداری حیوانات در آپارتمان و قوانین مربوط به آن می‌پردازیم.
قانون در خصوص نگهداری سگ،گربه و… در آپارتمان چه می‌گوید؟
آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، در مورد نگهداری سگ، گربه و دیگر حیوانات خانگی در آپارتمان تعیین تکلیف کرده است. بنا به ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک اپارتمان‌ها، قسمت‌‌‌هایی از ساختمان که به طور مستقیم و یا غیر‌مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌‌باشد، قسمتهای مشترک محسوب میشود و نمی‌‌توان انحصاری از آنها استفاده کرد.
در تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، گذاشتن میز و صندلی و… در قسمتهای مشترک ممنوع است. قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد.
با در نظر گرفتن این ماده قانونی به خوبی مشخص میشود که نگهداری حیوانات خانگی مثل، سگ، گربه، مرغ و…در نقاط مشترک بین ساکنان آپارتمان، ممنوع است.
در صورت تخطی هر یک از ساکنان، بقیه همسایهها از حق شکایت برخوردار می‌باشند. منظور از نقاط مشاع آپارتمان، راه‌پله‌‌ها، پشت بام، راهرو، پارکینگ و… است که مورد استفاده عموم همسایهها قرار می‌گیرد.
نگهداری از حیوانات خانگی در قسمتهای اختصاصی آپارتمان از نظر قانون:
قانون، نگهداری حیوان در قسمت های مشترک ساختمان را ممنوع اعلام کرده اما نگهداری آنها در قسمتهای اختصاصی آپارتمان با رعایت دو شرط امکان‌پذیر است:
• برای همسایهها ایجاد مزاحمت نکند.
• ازنظر مقررات و قوانین بهداشت ایجاد بیماری نکند.
در صورت بروز هرکدام از این دو مورد شخص نگهدارنده حیوان، طبق قانون مجرم است و سایر همسایهها می‌توانند از او شکایت کنند.
در قوانین آپارتمان نشینی ایران، در خصوص نگهداری سگ،گربه و دیگر حیوانات خانگی سخت گیری‌‌های زیادی وجود دارد و اشخاصی که تمایل به نگهداری حیوانات در آپارتمانشان را دارند باید مقررات و مسائل بهداشتی را به نحو‌احسن رعایت کنند در غیر اینصورت سایر ساکنین می‌توانند نسبت به همسایه خاطی طرح دعوا کنند.
برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر کلاهبرداری با کارتخوان سیار و مجازات آن را مطالعه کنید.
دریافت گواهی عدم سوء پیشینه اینترنتی
زمانی‌که فردی مرتکب برخی از جرائم، که قانونگذار در قانون نام برده است بشود و مجازات آن اعمال شود در پیشینه و سابقه کیفری فرد ثبت میشود. در طول زندگی افراد، به دلایل مختلف گواهی سوءپیشینه درخواست میشود. مخصوصا در مواقع استخدام. علی‌الاصول کارفرما و مخصوصا دستگاه‌های اجرایی و مراکز دولتی از فرد داوطلب در هنگام گزینش، این گواهی را درخواست می‌کنند. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی دریافت گواهی عدم سوءپیشینه اینترنتی و مراحل آن می‌پردازیم.
آیا امکان دریافت عدم سوءپیشینه به صورت اینترنتی وجود دارد؟
گواهی عدم سوءپیشینه گواهی است که سابقه و پیشینه کیفری افراد در آن درج میشود.
منظور از سابقه کیفری سابقه‌ای است که مربوط به جرم است. اگر فردی عملی انجام دهد که در قانون جرم شناخته شده باشد و برای آن مجازات یا کیفر تعیین و حکم محکومیت قطعی وی صادر شده باشد و این جرم از جرائمی باشد که موجب درج در سوءپیشینه است، به عنوان سابقه کیفری در گواهی عدم سوءپیشینه نوشته میشود. این گواهی به درخواست متقاضی از سوی دفاتر خدمات الکترونیک انتظامی یا پلیس +۱۰ صادر میشود.
البته امکان صدور و دریافت گواهی عدم سوءپیشینه بصورت اینترنتی نیز امکان‌پذیر است. کسانی که متقاضی دریافت گواهی عدم سوءپیشینه اینترنتی هستند، با مراجعه به سامانه خدمات الکترونیک قضایی (سامانه ثنا) می‌توانند درخواست خود را ثبت کنند.
مراحل دریافت گواهی عدم سوءپیشینه اینترنتی
برای دریافت گواهی سوءپیشینه اینترنتی باید اقدامات زیر را به ترتیب انجام داد:
- عبارت سامانه خدمات الکترونیک قضایی و یا سامانه ثنا را در مرورگر اینترنتی خود جستجو کنید.
- بعد از آن‌که وارد صفحه اصلی سامانه شدید از منوی سمت راست صفحه و در قسمت سرتیتر اطلاع رسانی، گزینه ثبت درخواست گواهی عدم سوءپیشینه را انتخاب کنید.
- کد ملی و رمز شخصی خود را وارد کرده و سپس گزینه مرحله بعد را فعال کنید.
- در این زمان برای تلفن همراه شما یک رمز موقت ارسال میشود که بعد از درج آن در قسمت مشخص شده باید گزینه ورود را انتخاب کنید.
- حالا وارد صفحه کاربری شخصی خودتان شده‌اید و می‌توانید نام و نام‌خانوادگی خود را در قسمت چپ صفحه ملاحظه کنید. برای دریافت گواهی عدم سوءپیشینه اینترنتی باید گزینه درخواست جدید را فعال کنید.
موارد درج در گواهی عدم سوءپیشینه
بسیاری از افراد نگران از این موضوع هستند که صرف شکایتی در دادگاه یا دادسرا در پیشینه آنها مطلبی درج شود. در واقع بدین صورت نیست که هر شکایت و هر موضوعی، در پیشینه کیفری افراد درج شود و صرفا مواردی که سوءپیشینه محسوب میشود، طبق قانون مجازات اسلامی عبارتند از :
- هفت سال در محکومیت به مجازات‌های سالب حیات و حبس ابد از تاریخ توقف اجرای حکم اصلی که در سابقه درج نخواهد شد.
- سه سال در محکومیت به قطع عضو، قصاص عضو در صورتی که دیه جنایت وارد شده بیش از نصف دیه مجنی‌علیه باشد، نفی بلد و حبس تا درجه چهار.
- دو سال در محکومیت به شلاق حدی، قصاص عضو در صورتی‌که دیه جنایت وارد شده نصف دیه مجنی علیه یا کمتر از آن باشد و حبس درجه پنج.
لازم به ذکر است در غیر مواردی که در فوق بیان شد در پیشینه کیفری محکوم درج میشود. سایر موارد در گواهی‌های صادره از مراجع ذی‌ربط منعکس نمی‌شود، مگر به درخواست مراجع قضایی برای تعیین یا بازنگری در مجازات.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر چه کسانی ممنوع الخروج می‌شوند؟ را مطالعه کنید.
مالیات بر ارث چگونه محاسبه می شود؟
یکی از مراحلی که در روند قانونی دریافت ارث وجود دارد پرداخت مالیات آن است. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی مالیات بر ارث در قانون می‌پردازیم.
مالیات بر ارث چیست؟
هر گاه فردی فوت کند و ورثه داشته باشد، وراث یا نماینده قانونی آنها می‌بایست ابتدا نسبت به اخذ انحصار وراثت اقدام کنند تا رسما وراث متوفی مشخص شوند. همچنین مکلفند ظرف حداکثر یک سال از تاریخ فوت، به سازمان امور مالیاتی محل سکونت متوفی مراجعه و در اظهارنامه‌ای که فرم‌های مخصوص آن توسط سازمان امور مالیاتی تهیه شده است اطلاعات هویتی و مکانی متوفی و وراث حین فوت و اموال و دارایی‌ها و بدهی‌ها، هزینه‌های کفن و دفن و واجبات مالی و عبادی و دیون متوفی را نظیر مهریه همسر درج کنند.
سپس اظهارنامه‌ها مورد رسیدگی قرار می‌گیرند و پس از ارزیابی اموال و دارایی‌ها نتیجه رسیدگی به وراث ابلاغ شده و هر یک از وراث به نسبت سهم الارث خود ملزم به پرداخت مالیات متعلقه خواهند شد.
کدام اموال مشمول مالیات بر ارث می‌شوند؟
اموال مشمول مالیات بر ارث در قانون مشخص شده‌اند و اموالی هستند که درنتیجه فوت شخص انتقال می‌یابند، این اموال به شرح زیر هستند:
- سپرده‌های بانکی، اوراق مشارکت و سایر اوراق بهادار به‌استثناء موارد مندرج در بند ۲ ماده قانون مالیات‌های مستقیم و سودهای متعلق به آنها
- سود سهام و سهم الشرکه تا تاریخ ثبت انتقال به نام وراث و یا پرداخت و تحویل به آنها به نرخ سه درصد
- سهام و سهم الشرکه و حق تقدم آنها یک و نیم (۱٫۵) برابر نرخ‌های مذکور در تبصره ۱ ماده ۱۴۳ و ماده ۱۴۳ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم طبق مقررات مزبور در تاریخ ثبت انتقال به نام وراث
- حق الامتیاز و سایر اموال و حقوق مالی که در بندهای مذکور به آنها تصریح نشده‌است
- انواع وسایل نقلیه موتوری، زمینی، دریایی و هوایی
- املاک و حق واگذاری محل (۱٫۵) برابر نرخ های مذکور در ماده ۵۹ قانون مالیات‌ها
- اموال و دارایی‌های متعلق به متوفای ایرانی که در خارج از کشور واقع شده است
چه اموالی از پرداخت مالیات معاف هستند؟
برخی از اموال به جا مانده از فرد متوفی، مشمول مالیات بر ارث نبوده و از پرداخت مالیات معاف هستند.
این اموال عبارت‌اند از:
- وجوه بازنشستگی و وظیفه و پس‌انداز خدمت و مزایای پایان خدمت، مطالبات مربوط به خسارت اخراج، بازخرید خدمت و مرخصی استحقاقی استفاده نشده
- بیمه‌های اجتماعی و نیز وجوه پرداختی توسط موسسات بیمه یا بیمه‌گزار و یا کارفرما از قبیل انواع بیمه‌های عمر و زندگی، خسارت فوت و همچنین دیه و مانند آنها حسب مورد که یک جا و یا به طور مستمر به ورثه متوفی پرداخت میشود
- اموالی که برای سازمان‌ها، موسسات و نهادهای مذکور در ماده ۲ قانون مالیات‌ها مورد وقف یا نذر یا حبس واقع شود
- اثاثیه منزل محل سکونت متوفی
- اموالی که جزء ماترک متوفی بوده و طبق قوانین یا احکام خاص، مالکیت آنها سلب و یا به صورت بلاعوض در اختیار اشخاص موضوع ماده ۲ قانون مالیات ها قرار گیرد
برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مزایا تنظیم وصیت نامه را مطالعه کنید.
مرخصی در کرونا به چه صورت است؟
بعد از شیوع ویروس کرونا، صحبت‌های مختلفی درباره روابط و حقوق کار مطرح شد. در اینجا سوالی که مطرح میشود این است که ویروس کرونا از لحاظ قانونی چه تاثیری بر حقوق و بیمه کارگران و کارمندان بخش خصوصی دارد؟ در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی نحوه مرخصی در دوران کرونا و تعلیق قرارداد کار در اثر کرونا می‌پردازیم.
نحوه مرخصی در دوران کرونا
در قانون کار و تامین اجتماعی، حداکثر یا حداقلی برای مرخصی استعلاجی دیده نمی‌شود، بنابراین کارگران می‌توانند در صورت ابتلا به بیماری با دریافت گواهی معتبر از پزشک از مرخصی استعلاجی استفاده کنند. این مرخصی باید با توجه به ماده ۷۴ قانون کار به تایید سازمان تامین اجتماعی برسد. بنابراین در مواردی که فرد با تشخیص پزشک، مشکوک به بیماری کرونا باشد و در قرنطینه قرار بگیرد و یا مبتلا به این بیماری شده و تحت درمان باشد حق استفاده از مرخصی استعلاجی را خواهد داشت و حقوق و مزایای این ایام توسط سازمان تامین اجتماعی پرداخت خواهد شد. مرخصی استعلاجی با مرخصی استحقاقی سالیانه کارگران، دو مساله کاملا مجزا هستند و استفاده از مرخصی استعلاجی، به هیچ وجه از مرخصی استحقاقی کارگر نمی‌کاهد.
تعلیق قرارداد کار در اثر کرونا
طبق ماده ۱۴ و ۱۵ قانون کار، در مواردی که به واسطه قوه قهریه و یا بروز حوادث غیر قابل پیش‌بینی که وقوع آن از اراده طرفین خارج است(فورس ماژور) و تمام یا قسمتی از محل انجام کار مثل کارگاه، شرکت، دفتر و… تعطیل شود و انجام تعهدات کارگر یا کارفرما به صورت موقت غیر ممکن شود، قراردادهای کار آن دسته از کارگران که تعطیل می‌شوند به حالت تعلیق در می‌آید.
پس از رفع مانع، قرارداد تعلیق شده به حالت اول خود بر‌می‌گردد و مدت تعلیق کار، از لحاظ بازنشستگی و افزایش مزد، جزء سابقه خدمت کارگر لحاظ میشود. چنانچه کارفرما پس از رفع حالت تعلیق از پذیرفتن کارگر خودداری کند، این عمل در حکم اخراج غیر قانونی خواهد بود و کارگر حق دارد ظرف مدت ۳۰ روز جهت ثبت شکایت به اداره تشخیص کار و امور اجتماعی مراجعه کند.
در این صورت کارفرما مکلف است کارگر را به کار قبلی‌اش بازگرداند و حقوق و مزد وی را از تاریخ مراجعه به کارگاه پرداخت کند. چنانچه کارگر بدون عذر موجه حداکثر ۳۰ روز پس از رفع حالت تعلیق، آمادگی خود را جهت انجام کار به کارفرما اعلام نکند و یا پس از مراجعه و خودداری کارفرما از پذیرش وی، به هیات تشخیص مراجعه نکند، مستعفی شناخته شده و فقط مشمول اخذ حق سنوات به ازاء هر سال، یک ماه آخرین حقوق خواهد بود.
چنانچه پس از رفع حادثه قهریه، به سبب تغییرات ایجاد شده در کارگاه یا نوع کار، عدم پذیرش کارفرما مستند به دلایل موجه باشد، حق سنوات کارگر به ازای سالی ۴۵ روز آخرین حقوق وی خواهد بود.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر کلاهبرداری از طریق پیامک را مطالعه کنید.