چگونه فردی را الزام به تنظیم سند رسمی کنیم؟
برای تنظیم نشدن سند رسمی حالات و شرایط مختلفی وجود دارد که در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع اجبار به تنظیم کردن سند رسمی می‌پردازیم.
مبایعه‌نامه بدون ذکر تنظیم سند رسمی
اگر در یک سند عادی، برای تنظیم سند رسمی تکلیفی برای فروشنده و انتقال‌دهنده مشخص نشده باشد، این وظیفه به صورت ذاتی و قانونی به عهده فروشنده است؛ زیرا از نظر حقوقی انتقال مالکیت تنها با سند رسمی صورت می‌گیرد و به همین دلیل مراجع اداری و قضایی فقط صاحب سند را به عنوان مالک به رسمیت می‌شناسند و به او خدمات می‌دهند.
همچنین انتقال مالکیت حتی در معاملات شفاهی، جزو ماهیت و هدف معادله است و تعهد اضافه‌ای برای فروشنده نیست که لازم باشد حتما قید شود.
بنابراین در صورت معامله مکتوب اما بدون ذکر چگونگی تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و بر اساس سند عادی که هرچند رسمی نیست اما معتبر است، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دهد.
معامله ملک بدون سند رسمی
چون فروشنده تحت هر شرایطی تکلیف دارد سند رسمی را تنظیم کند خریدار می‌تواند از راهکار قانونی الزام به تنظیم سند رسمی استفاده کند. در این‌صورت دادگاه نیز طبق قوانین حکم صادر می‌کند.
مبایعه‌نامه با ذکر تنظیم سند رسمی
تاریخ دقیق مشخص شده است: در این صورت دو طرف معامله باید در آن تاریخ در محضری که توافق کردند یا می‌کنند حاضر شوند و تشریفات قانونی آن را انجام دهند. در اینجا اگر یک طرف بدون عذر موجه و قانونی تا پایان وقت اداری حضور پیدا نکند، طرف دیگر می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد اما این گواهی ربطی به الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.
تاریخ دقیقی برای تنظیم سند پیش‌بینی نشده است: در این حالت با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه تاریخی را مشخص می‌کند.
آزاد نبودن سند ملک موردمعامله
گاهی هنگام معامله درباره آزاد بودن سند ملک تحقیق نمی‌شود و خریدار آن را می‌خرد و با فروشنده تاریخی را برای تنظیم سند رسمی در نظر می‌گیرند. گاهی هم فروشنده فکر می‌کند تا تاریخ تنظیم سند رسمی می‌تواند سند ملک را آزاد کند اما موفق نمی‌شود. به هرحال، اگر در رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه متوجه شود سند ملک آزاد نیست و مثلاً در رهن بانک یا بازداشت است، نمی‌تواند به تنظیم سند رسمی حکم دهد و لازم است خریدار دادخواست فک سند هم به دادگاه ارائه دهد که البته روند سند رسمی را طولانی‌تر و مشکل‌تر می‌کند.
همه چیز قانونی است اما فروشنده حاضر نیست!
اگر با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه به نفع خریدار حکم داد و با وجود تشریفات قانونی و طی شدن مراحل آن باز هم فروشنده خودداری و به تعهد خود عمل نکند، نماینده دادگاه به جای او در دفتر اسناد رسمی امضا می‌کند.
فوت خریدار قبل از تنظیم سند رسمی
اگر خریدار قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند ورثه قانونی او می‌توانند آن را از فروشنده بخواهند و اگر امتناع کند می‌توانند از طریق دادگاه و الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.
معامله با سندهای غیر تک‌برگی
در صورت معامله ملک با سند دفترچه‌ای و غیرتک برگی، باز هم فروشنده وظیفه تنظیم سند رسمی طبق جدیدترین قوانین را دارد که اکنون سند تک برگی است. بنابراین در اینجا هم اگر فروشنده خودداری کند فروشنده حق درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را دارد.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب زن از شوهرش چه اموالی را به ارث می‌برد؟ مطالعه کنید.
نکات حقوقی مهم که دختران قبل از ازدواج باید بدانند
در این نوشتار از مجله دلتا با قلمی ساده و روان به نکات حقوقی قبل از ازدواج برای دختران می‌پردازیم و مسائلی همچون مهریه، شیربها، نفقه، اجرت المثل و جهیزیه را از منظر حقوقی مورد بررسی قرار می‌دهیم.
مهریه
- مهریه مالی است که در زمان عقد نکاح، مرد متعهد به پرداخت آن به زن می‌شود.
- دختران باید بدانند که مهریه حقی عندالمطالبه است و در هر زمانی این حق را دارند که نسبت به مطالبه آن از همسر خود اقدام نمایند و همچنین موضوع طلاق هیچ تفاوتی در ماهیت حق مهریه زنان ایجاد نمی‌کند.
- زن می‌تواند با مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی که سند عقد در آن ثبت شده است؛ مهریه را از شوهر درخواست نماید و مراجعه به دادگاه الزامی نیست.
- در برخی از موارد؛ زوجین اقدام به تبدیل مهریه عندالمطالبه به مهریه عند الاستطاعه می‌نمایند که در این صورت؛ اگر زن تقاضای مهریه نماید، این تکلیف برعهده او است که اثبات کند مرد از دارایی و اموال کافی جهت پرداخت مهریه برخوردار است.
طبق قوانین جدید حمایت از خانواده؛ مرد به دلیل مهریه بیش از ۱۱۰ سکه بازداشت نمی‌شود و مرد می‌تواند با تسلیم دادخواست اعسار به دادگاه، تقاضای تقسیط مهریه را نماید.
شیربها
- شیربها مسئله‌ای عرفی است و در مناطق مختلف کشور، تعیین شیربها به نحو متفاوت صورت می‌پذیرد.
- برخی از خانواده‌ها شیربها را به‌صورت نقدی مقرر می‌کنند و برخی دیگر ترجیح می‌دهند که داماد با خرید چند قلم از کالا‌های اساسی به عنوان شیربها، کمک حال خانواده عروس شود.
نفقه
- دادگاه با توجه به شرایط زندگی زن، مقتضیات روز، عرف و شرایط اقتصادی، مبلغ نفقه را تعیین می‌کند. عدم تمکین زن از شوهر سبب از بین رفتن حق و حقوق زن در خصوص نفقه می‌شود که بایستی دختران به این نکته حقوقی در خصوص نفقه توجه لازم را داشته باشند.
- نفقه از جمله جرایم کیفری است که قابلیت طرح دعوی چندباره را دارا است و قانون بستر طرح دعوی در مورد نفقه پرداخت نشده گذشته را نیز برای زن فراهم نموده است. در صورت شاغل بودن زن و برخورداری از توانایی مالی نیز، نفقه بر عهده مرد است.
اجرت‌المثل
یکی از نکات حقوقی قبل از ازدواج برای دختران که لازم است بدانند بحث اجرت‌المثل هستش. زنان کار‌های مختلفی در زندگی زناشویی انجام می‌دهند که می‌توان به پخت و پز، نگهداری فرزندان، نظافت منزل، تربیت فرزندان و… اشاره کرد که طبق قانون؛ در ازای این کار‌ها زن مستحق دریافت اجرت و حق‌الزحمه. است که در صورت مطالبه زن، مرد بایستی آن را پرداخت نماید.
جهیزیه
- دادگاه در مقام حل اختلاف و رسیدگی به موضوع جهیزیه بر اساس عرف، عادت و اوضاع و احوال از حیث احراز تعلق عرفی وسایل به مرد یا زن تصمیم‌گیری می‌کند.
- در هر زمانی زن از این حق برخوردار است که نسبت به انتقال جهیزیه به منزل پدری و خروج از منزل مشترک اقدام نماید و اساسا؛ تامین جهیزیه و وسایل مورد نیاز برای زندگی مشترک در زمره وظایف مرد قرار می‌گیرد.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آنچه مردان در مورد ازدواج و مهریه باید بدانند را مطالعه کنید.
چگونه یک زن می‌تواند حق طلاق بگیرد؟
طبق ماده ۱۱۱۹ قانون مدنی
چگونگی اعمال شرط
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا می‌توان نفقه زن را کاهش داد؟ را مطالعه کنید.
این بند از مبایعه‌نامه را با دقت بخوانید تا دچار مشکل نشوید
مطمئنا در دنیای پرتلاطم امروزی، یکی از موضوعاتی که می‌تواند جوامع بشری را از اختلافات شخصی و جمعی در امان بدارد، «آشنایی با حقوق متقابل افراد با یکدیگر و قانون» است که مهم‌ترین اثر این آشنایی و آگاهی را می‌توان در پیشگیری از وقوع بسیاری از مشکلات حقوقی دانست؛ بنابراین، در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع تنظیم دقیق مبایعه نامه می‌پردازیم.
یکی از بندهایی که در مبایعه‌نامه‌های چاپی موجود در بنگاه‌های املاک گنجانده شده و اکثر خریداران مسکن بدون توجه به آن، مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند، عبارت حقوقی «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» است.
توضیح واژه‌های این عبارت
- اسقاط به معنی ساقط شدن است و اگر فردی ذیل این واژه را امضا کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.
- کافه به معنی کلیه و همه چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد.
- خیارات: در اصطلاح حقوقی که برگرفته از اصطلاحات فقه شیعه است، به معنی داشتن اختیار دو فرد معامله‌کننده در بر هم زدن معامله است.
- خیار: واژه مصدری به معنی اختیار داشتن است؛.به این معنا که در هر قرارداد و بیعی متعاملین بر اساس ذات عقد بیع اختیاراتی برای فسخ آن قرارداد دارند که می‌توانند با توافق یکدیگر، این اختیارات را از آن معامله سلب کنند.
- خیار غبن: یک نوع از خیارات است که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و تعریف غبن به این صورت است: «اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن فاحش شده‌است.» به این معنی که اگر خریدار ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.
بنابراین عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» به این معناست که دو طرف قرارداد از هر گونه اختیاری برای بر هم زدن معامله حتی اگر ضرر فاحشی به آنها برسد، ممنوع‌اند و اجازه فسخ قرارداد را ندارند.
چگونه در تنظیم مبایعه نامه این وضعیت را به سود خود تغییر دهیم؟
در صورت درخواست طرفین معامله و در صورت موافقت طرف دیگر معامله، این بند را می‌توان از قرارداد حذف کرد یعنی روی آن را خط کشید. طرفین معامله باید همه بندهای مبایعه‌نامه‌های موجود در دفاتر مشاوره املاک را به‌طور کامل مطالعه کنند.
از سویی نیز با توجه به اینکه مبایعه‌نامه‌ها در سه نسخه (برای هر کدام از خریدار، فروشنده و مشاور املاک) یک نسخه تهیه می‌شود، هر گونه دخل و تصرف در آن باید به‌صورت یکسان باشد؛ بنابراین اگر مثلا خریدار یا فروشنده بخواهند عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» را از متن مبایعه‌نامه حذف کنند، باید حذف این بند از مبایعه‌نامه به‌صورت یکسان در هر سه نسخه انجام شود تا این عبارت را غیر قابل استفاده کند.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب تحت چه شرایطی یک قرارداد باطل اعلام می‌شود؟ مطالعه کنید.
آیا اجبار به واکسیناسیون مخالف حقوق شهروندی است؟
پس از گذشت چندین ماه، سرانجام واردات واکسن کرونا در کشور سرعت گرفته و بر همین اساس، تزریق واکسن هم با شدت در جریان است؛ اما گفته می‌شود در برخی استان‌ها مردم واجد شرایط برای تزریق واکسن مراجعه نکرده‌اند. به نظر می‌رسد با وجود همه‌گیری کرونا، عده‌ای در برابر واکسیناسیون مقاومت می‌کنند. البته این مختص به ایران نیست و در بسیاری از کشورهای جهان چنین است. دولت‌ها هم براساس شرایط، قوانین تشویقی یا تنبیهی برای ترغیب مردم خود به تزریق واکسن در نظر گرفته‌اند. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع حقوق شهروندی در اجبار به واکسیناسیون می‌پردازیم.
کرونا
«مساله کرونا، مساله‌ای عادی نیست. امنیت بهداشتی مردم بر عهده دولت است و چون این اپیدمی فراگیر است، دولت می‌تواند برای کنترل آن وضع قانون کند.»
ما از قبل از سال ۱۳۲۰ زمانی که بیماری‌های واگیردار متداول بوده، قوانینی را گذراندیم که هم‌اکنون هم حاکم هستند؛ برای نمونه اگر فردی بیماری واگیرداری داشته باشد و درباره آن اطلاع‌رسانی نکند و اقدامی برای درمان خود انجام ندهد و فرد دیگری این بیماری را از او بگیرد یا پزشکی بیماری واگیردار را در بیماران خود ببیند، اما آن را اعلام نکند، تحت تعقیب قرار می‌گیرند.
این مساله هم همین حالت را دارد و از این بابت دولت مسئولیت حقوق عمومی را عهده‌دار است. مهم‌تر اینکه دولت‌ها با وضع قوانین می‌توانند فعل یا ترک‌فعلی را تعریف و عنوان مجرمانه به آن بدهند.
از این منظر دولت از باب قوانین عامره حاکمیتی که برای حفظ و صحه دیگران دارد می‌تواند، گروه‌هایی را ملزم به رعایت بعضی از موضوعات از جمله همین واکسن‌زدن کند.
مجازات واکسن نزدن
دولت اگر قانونی مصوب کند، می‌تواند مجازات برای افرادی که واکسن نمی‌زنند در نظر بگیرد. همان‌طور که بیان شد فعل یا ترک فعلی که طی تشریفات قانونی تصویب شود طبیعی است که شامل افراد و لازم‌الاجرا شود اما در اینجا، دولت محدودیت‌هایی را در نظر گرفته که اگر واکسن نزدید، نمی‌توانید سوار هواپیما شوید یا بلیت اتوبوس و … دریافت کنید. دولت در اینجا مجازاتی در نظر نگرفته است، بلکه از یک‌سری امتیازاتی افراد را محروم می‌کند تا بتواند اکثر مردم را در امنیت قرار دهد.
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب زن از شوهرش چه اموالی را به ارث می‌برد؟ مطالعه کنید.