درباره من
مجله دلتا-سلامتی-گردشگری-دکوراسیون-آشپزی- خبروگزارش
ادامه...
آیا سند رسمی را می‌توان باطل کرد؟
سند مالکیت یکی از مهمترین سندهای حقوقی به شمار می‌رود، اما گاهی اوقات ممکن است بخواهیم سند مالکیت را ابطال یا اصلاح کنیم که در این صورت باید بر اساس قانون پیش برویم. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی نحوه باطل کردن سند رسمی می‌پردازیم.
باطل کردن سند رسمی
یکی از نکات حقوقی مهم در قانون اسناد مالکیت این است که اگر اسناد خدشه‌دار شوند یا نیاز به اصلاح آنها باشد، می‌توان اسناد را به صورت قانونی ابطال و اصلاح کرد.
ابطال و اصلاح سند مالکیت ممکن است بدون حکم دادگاه صورت گیرد که در اینصورت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است که طبق درخواست مراجع قانونی سند را باطل کند که در اینصورت نیازی به حکم دادگاه نیست و سازمان ثبت اسناد خود وارد عمل می‌شود. مواردی مانند اصلاحات اراضی و تقسیم آنها از این جمله موارد هستند. گاهی اوقات هم باطل کردن سند مالکیت توسط اداره ثبت انجام می‌شود در اینصورت فرد باید به اداره ثبت مراجعه کرده و بدون حکم دادگاه اقدام به ابطال سند کند.
در ماده ۲۵ قانون ثبت، اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیات نظارت سپرده شده است و بر اساس این ماده «چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و… اشتباهی رخ داده باشد، چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد یا ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد و همچنین اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره شده، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیات نظارت خواهد بود.»
پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب خرید ملک ورثه‌‌ای و نکات آن را مطالعه کنید.
با مجله حقوقی دلتا همراه باشید
تبدیل سند شورایی به سند تک برگ
سند شورایی سندی است که معمولا در روستاها و یا شهرهای کوچکی که دارای شورای محلی هستند تنظیم می‌شود و رئیس شورای محل آن را امضا و به مهر شورا ممهور می‌کند. تبدیل سند شورایی به تک برگ از جمله مسائلی است که برای برخی افراد که قصد معامله املاک با سند شورایی را دارند اهمیت بسیاری دارد. در مجله دلتا موارد زیر بررسی شده است.
۱. سند شورایی چیست؟
۲. تبدیل سند شورایی به تک برگ
۳. خرید و فروش سند شورایی
سند شورایی چیست؟
برای درک بهتر از این اسناد ابتدا لازم است سند رسمی تعریف شود. سند رسمی به
سندی گفته می‌شود که در دفاتر اسناد رسمی یا اداره‌های ثبت اسناد تنظیم و
ثبت شوندو در مقابل سندهای عادی است، مانند مبایعه نامه‌هایی که در بنگاه
معاملات ملکی برای خرید و فروش املاک نوشته می‌شود. سندهای شورایی هم در
دسته همین اسناد عادی قرار می‌گیرند.
در
واقع این سند یک نوع قولنامه است که اطلاعات و مندرجات آن توسط چند نفر
شاهد امضا می‌شود و بعد هم رئیس شورای محلی با مهر و امضا آن را تأیید
می‌کند. شایان ذکر است اسناد شورایی چون به تأیید شورای محلی یا شوراهای
اسلامی شهرها می‌رسد، دارای اعتبار بیشتر است. اما چون یک سند عادی به حساب
می‌آید به نسبت سند رسمی اعتبار کمتری دارد.
تبدیل سند شورایی به تک برگ
افراد با مراجعه به اداره ثبت اسناد می‌توانند درخواست کنند تا سند شورایی از یک سند عادی به سند رسمی تک برگ تبدیل شود.شایان به ذکر است هنگام مراجعه علاوه بر اسناد هویتی خریدار و فروشنده مانند شناسنامه و کارت ملی، باید سند شورایی که دارای مهر دهیار و شورا است ارائه شود. در صورتی که شخصی مدعی ملک باشد، رسیدگی به این موضوع در صلاحیت دادگاه محل ملک است.
مطلب پیشنهادی : برای اطلاعات بیشتر در مورد دریافت سند تک برگ مطلب ” مراحل دریافت سند تک برگ ” را مطالعه کنید.
معامله املاک دارای سند شورایی
در
معامله املاکی که دارای سند شورایی است باید به دو مورد مهم که معمولا در
سند ذکر نمی‌شوند و ممکن است در آینده برای خریدار دردسرساز شوند، توجه و
دقت بسیاری داشت.
۱.
در مواردی که ملک اوقافی است، وقفی بودن در سند مذکور ذکر نمی‌شود.
بنابراین خریدار باید قبل از تمام کردن معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف
استعلام کند که ملک مورد نظر وقفی نباشد.
۲.
کاربری املاک در این گونه اسناد معلوم نمی‌شود. به طور مثال ممکن است
خریدار، یک زمین با کاربری کشاورزی خریداری کند و بعد متوجه شود که اجازه
هیچ گونه ساخت و سازی در آن ندارد. از طرفی گاهی فروشنده کاربری زمین را
به شکل غیر قانونی از کشاورزی به مسکونی تغییر می‌دهد، که در این صورت حکم
به تخریب بنای ساخته شده داده شده و سه برابر قیمت زمین جریمه می‌شود.
شایان
ذکر است که معامله املاکی که سند آنها شورایی است به نسبت اسناد رسمی
سرعت بیشتری دارند. همچنین هنگام نقل و انتقال این نوع اسناد، هزینه‌هایی
مانند مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های انتقال سند و… پرداخت نمی‌شود.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک
پرونده های ملکی که موضوع آنها الزام به تنظیم سند رسمی است، از جمله دعاوی هستند که معامله صورت گرفته آنها، بر پایه قولنامه یا مبایعهنامه بوده است. قولنامه، قراردادی است که طبق آن بین خریدار و فروشنده توافق می کنند تا زمانی که مقدمات معامله از جمله مفاصا حساب دارایی، شهرداری، پایان کار و… آماده شود به آن پایبند باشند.
اعتبار قولنامه طبق قانون مدنی:
مطابق با ماده 10 قانون مدنی کلیه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، صحیح و معتبر است.
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، خریدار و فروشنده ملک، نه فقط ملزم به اجرای متن نوشته و تصریح شده در قرارداد هستند، بلکه به تمام نتایجی که به موجب قانون و یا عرف و عادت از تنظیم یک معامله حاصل می‌شود نیز باید پایبند باشند.
الزام به تنظیم سند رسمی طبق قانون ثبت:
فروشنده، مطابق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نکردن آن در قولنامه موجب برائت فروشنده از این موضوع نخواهد بود. بنابراین، پس از تنظیم مبایعه نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، خریدار و فروشنده متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص شده، جهت پرداخت مابقی ثمن (پول) و تنظیم سند رسمی، در دفترخانه حضور یابند.
خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در قرارداد و در همان تاریخ از سردفتر تقاضا کند گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. در صورت عدم پایبندی فروشنده به تنظیم سند رسمی، خواهان مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، باید دادخواست خود به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم و تقدیم دادگاه محل وقوع ملک کند.
همچنین، خریدار می‌تواند ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک خریداری شده را نیز از دادگاه درخواست کرده تا فروشنده در طول مدت دادرسی نتواند ملک مورد نظر را به دیگری بفروشد.
اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها اینگونه تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز فقط می‌تواند یا وجه التزام یا الزام یه تنظیم سند را درخواست کند ؛ مگر اینکه در قرارداد آنها، هر دو متعهد شوند، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ، دانستنی های حقوقی مجله دلتا مراجعه کنید.
مالکیت املاک بدون سند ، چگونه اثبات می شود؟
با توجه به حجم زیاد و رو به رشد پرونده های قضایی با موضوع واگذاری و خرید و فروش املاک قولنامه ای و بدون سند ، این ابهام برای افراد وجود دارد که آیا خرید ملکِ بدون سند، آنها را با معضلات حقوقی مواجه می‌کند یا خیر؟ در این نوشته به این موضوع پرداخته می شود.
سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی و عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.
اعتبار سند رسمی طبق قانون:
مطابق با ماده 22 قانون ثبت:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می داند.»
بنابراین طبق این ماده در خصوص املاک، مالکیت فقط با سند رسمی قابل احراز است.
قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند. از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است. همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی علاوه بر ادعای جعل، قابل تکذیب یعنی تردید و انکار است.
بسیار دیده و شنیده می‌شود، یک آپارتمان به چندین نفر فروخته شده است. و همه خریداران خود را مالک ملک میدانند! و پس از مراحل قانونی حل مساله را به محاکم قضایی میسپارند. پس وجود معاملات معارض نیز از معضلات نقل و انتقال املاک با سند عادی است.
آیا راه حل قانونی درباره این موضوع وجود دارد؟
در خصوص این موضوع قانون راه حل مشخصی ارائه نکرده است. و اسناد عادی را به دلیل اینکه با توافق طرفین تنظیم و منعقد می‌شوند معتبر دانسته است.
همچنین فقهای شورای نگهبان «اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد» مغایر شرع دانستهاند.
بنابراین؛ تا زمانی که اسناد عادی معتبر شناخته شود، امکان وجود برخی مسائل حقوقی برای خریداران املاک بدون سند رسمی وجود دارد.
در نتیجه اگر اسناد رسمی مورد توجه قرار گیرند و مردم در معاملات حتی با وجود بیع‌نامه و قولنامه، دقت های لازم را داشته باشند و به طور مثال حداکثر 10درصد وجوه مورد نظر را پرداخت و 90 درصد پرداخت‌ها را موکول به اسناد رسمی کنند، بسیاری از موارد ارتکاب جرائمی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر، کاهش خواهد یافت.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.