تکالیف حقوقی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره
پس از انتخاب ملک مورد نظر برای اجاره کردن و تنظیم اجاره نامه، مالک ملک (موجر) و مستاجر از زمان تعیین شده در قرارداد دارای حقوق و تکالیفی میشوند. در این نوشته به این موضوع میپردازیم.
موجر فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه است و آن را برای مدتی مشخص اجاره میدهد.
تکالیف و حقوق موجر:
- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از بستن قرارداد اجاره، مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را در تاریخ توافق شده به مستاجر تحویل دهد.
- بر گرداندن پول رهن مستاجر در زمان تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش (ودیعه) از مستاجر دریافت میشود، در موقع تخلیه باید مبلغ یادشده به مستاجر برگردانده شود.
- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آن را انجام دهد. بنابراین موجر حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات را دارد.
- دریافت اجاره بها در تاریخ های مقرر.
- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد.
تکالیف مستاجر:
مستاجر فردی است که با پرداخت اجارهبها، خانه یا آپارتمان و یا مغازه را معمولا به مدت یکسال اجاره میکند. حقوق و تکالیف مستاجر در این مدت به شرح زیر است:
- پرداخت اجاره بها: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد، بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه ملک قبل از موعد نشود.
در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد زیرا معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین دلیل اجاره ماهانه ای در کار نیست.
- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و ... داشته باشد، مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.
- پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های خدمات و حق شارژ را مستاجر باید پرداخت کند.
- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور و... انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری کند.
- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت وارد شدن خسارت، مستاجر باید آنرا جبران کند.
- خودداری از تغییر شغل در ملک اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد، (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به در و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
10 نکته کلیدی و مهم در اجاره ملک
اجاره ملک برای مستاجران همیشه با سختی هایی مواجه بوده است. از انتخاب محله و بررسی قیمت ها و ... تا تنظیم اجاره نامه و چانه زنی ها برای اجارهبها. روزهایی که باید برای اجاره ملک خیابان ها و محله ها را جستجو و خستگی زیادی را تحمل کرد. در این نوشته به برخی از نکات مهم و ضروری در راستای آگاهی نسبت به این موضوع میپردازیم .
نکات ضروری در اجاره ملک:
1- مدت اجاره باید معین باشد در غیر اینصورت اجاره باطل است. معمولا این مدت برای یکسال تعیین میشود.
2- لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره ( ملک مورد اجاره) معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند، مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
5- تعمیرات و مخارجی که برای اجاره و امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجارهنامه خلاف آن قید شده باشد.
6- مستاجر باید در زمان های تعیین شده برای پرداخت اجاره بها در قرارداد، آن را پرداخت کند و رسید تحویل بگیرد.
7- عقد اجاره ملک با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.
8- مستاجر حق انتقال ملک مورد اجاره را به شخص دیگری ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.
9- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر میبایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
10- موجر حق دارد در صورت ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره ای بدون اجازه او، آن را از بین ببرد.
نکته حائز اهمیت دیگر در زمینه تنظیم اجاره نامه این است که به جز موجر و مستاجر باید دو نفر دیگر به عنوان شاهد اجاره نامه را امضا کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
پاسخ به سوالات حقوقی شما که بدون جواب مانده است
همه ما گاهی در گذران زندگی شاهد مسائل حقوقی بسیاری هستیم که سئوال برانگیز است و پاسخی برای آن ها نداریم . در این سلسله مطالب برآنیم تا به برخی از این پرسش ها پاسخ دهیم تا نسبت به آنها تا حدودی آگاه شویم.
پرسش - آیا موجر به هر دلیل میتواند آب، برق و گاز منزلی که مستاجر در آن سکونت دارد را قطع کند؟
پاسخ - همانطور که طبق قانون مدنی در مدت اجاره، مستاجر مالک منافع مورد اجاره و متعلقات آن است، اگر مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، چون آب، برق و گاز از متعلقات ملک محسوب میشود پس مستاجر تا پایان مدت اجاره حق استفاده از آنها را دارد. بنابراین، اقدام موجر به قطع آنها مطابق با قانون مجازات اسلامی از مصادیق ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق است و جرم محسوب میشود.
پرسش - چکی به تاریخ روز برگشت شده است. پشت چک را دو نفر امضا کردهاند. آیا دارنده چک برگشتی میتواند علیه هر سه نفر (صادر کننده چک و دو نفری که پشت چک را امضا کرده اند) شکایت خود را مطرح کند؟
پاسخ - برابر قانون چک شکایت کیفری فقط علیه صادر کننده چک و به جرم صدور چک بلامحل قابل پیگیری است. و برای وصول چک با ارائه دادخواست حقوقی به دادگاه عمومی - حقوقی علیه از هر سه نفر میتوانید وجه چک برگشتی را مطالبه و با نظر دادگاه وصول کنید.
پرسش - اگر مدیر ساختمان برای تعمیرات موتورخانه یک مجتمع مسکونی به تعمیرکار حق الزحمه پرداخت کند و سپس برای مطالبه آن به ساکنان واحدها مراجعه کرده و با مخالفت مواجه شود. به این معنی که واحدهایی که مستاجر در آنها ساکن است اعلام کنند که پرداخت بر عهده آنها نیست و مالک آپارتمان باید پرداخت کند تکلیف مدیر ساختمان در خصوص این هزینه ها چیست؟
پاسخ - طبق قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص هزینه های ملک و تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک مانند دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد. بنابراین در خصوص این پرسش مدیر ساختمان باید ازمالک آن واحد های مسکونی هزینه تعمیرات را دریافت کند.
در مطالب بعدی به ادامه پرسش و پاسخ های مهم و کاربردی خواهیم پرداخت.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.