هشت نکته ای که اجاره نشین ها باید بدانند
کسانی که قصد دارند خانه‌ای اجاره کنند باید هشت نکته را در نظر داشته باشند تا به مشکلاتی که گاهی در جابه‌جایی پیش می‌آید دچار نشوند. در مجله دلتا به نکات اجاره خانه اشاره شده است.
۱. یک ماه قبل از پایان قرارداد موضوع را به صاحب‌خانه‌ها اطلاع دهید. اگر صاحب‌خانه تحویل پول پیش را به پیدا شدن مستاجر منوط کرد، بهتر است شما هم برای پیدا کردن مستاجر دست به کار شوید. البته این وظیفه مستاجر نیست؛ اما احتمالا شما بیشتر از صاحب‌خانه عجله دارید و به پول پیش خود نیاز دارید.
۲. پیش از امضای قرارداد تمام قسمت‌های خانه را بازدید و مشکلات و خرابی‌های ساختمان را در متن اجاره نامه یادداشت کنید تا در پایان قرارداد و تحویل خانه صاحب‌خانه ادعای خسارت نکند. اگر پیش از عقد قرارداد اشکالات تاسیساتی منزل را از طریق صاحب‌خانه برطرف نکنید، ناچارید بعد از عقد قرارداد با هزینه خودتان به برطرف کردن آن ها اقدام کنید.
۳. تا حد امکان در جست‌وجوی خانه نوساز و یا قدیمی نباشید. بهترین خانه‌ها برای اجاره خانه‌های با عمر ۳ تا ۱۰ سال است.
۴. حتما قرارداد اجاره را در دفاتر املاک و با کد رهگیری ثبت کنید. کد رهگیری هیچ هزینه‌ای ندارد و مشاوران املاک حق ندارند مبلغ اضافه‌ای برای کد رهگیری به جز کمیسیون خود دریافت کنند.
۵. پیش از امضای قرارداد حتما اصل سند یا قولنامه یا… خانه و کارت شناسایی صاحب‌خانه را به دقت ملاحظه کنید.
۶. محل دقیق پارکینگ خود را در حضور مالک مشخص کنید.
۷. اگر اهل صرفه‌جویی اقتصادی هستید تا حد امکان خانه‌ای با نورگیری مناسب و کنتورهای آب، برق و گاز جداگانه اجاره کنید و از خانه‌های نزدیک به بزرگراه، مدرسه، پمپ بنزین و مراکز توزیع برق و تلفن تا جایی که امکان دارد اجتناب کنید.
۸. پیش از امضای قرارداد حتما آن را با دقت بخوانید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
اجاره بهای معوقه؛ نحوه مطالبه آن چگونه است؟
گاهی موجر و مستاجر در عقد اجاره و رهن با اختلاف و مشکلات مواجه می‌شوند. یکی از این اختلافات عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در موعد مقرر و توافق شده است. در برخی موارد به دلایلی اجاره بها چندین ماه پرداخت نمی‌شود و به این دلیل موجر به دادگاه دادخواست مطالبه اجور معوقه را ارائه می‌کند. در مجله دلتا شرایط دادخواست و نحوه مطالبه اجور معوقه در قانون مورد بررسی قرار گرفته است.
شرایط مطالبه اجور معوقه
مطالبه اجور معوقه باید با دادخواست حقوقی به دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد، ارائه شود. موجر ضمن ارائه دادخواست، باید مدارکی را که نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها هستند و همچنین کپی برابر اصل اجاره نامه تنظیم شده را که به امضاء مؤجر و مستأجر رسیده است به پیوست دادخواست تقدیم دادگاه کند. شایان ذکر است که دعوای مطالبه اجاره بها و مطالبه اجرت المثل با یکدیگر فرق دارند. زیرا مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین مؤجر و مستأجر تنظیم شده و مستأجر اجاره بهای مقرر در اجاره نامه را پرداخت نکرده باشد ولی دعوای مطالبه اجرت المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرفات به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
نحوه شکایت در مطالبه اجور معوقه
نمونه دادخواست مطالبه اجاره بهای مانده، به صورت دادخواست های چاپی توسط قوه قضائیه بوده در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت می‌شود و خواسته خواهان باید در ستون خواسته و شرح خواسته در متن دادخواست باید تنظیم و به دادگاه صالح تقدیم شود. مدارکی که برای دعوای مطالبه اجور معوقه لازم است به شرح زیر ضمیمه دادخواست و به دادگاه تقدیم شود.
- تنظیم دادخواست و ذکر در خواست موجر در ستون دادخواست و شرح خواسته در متن
- کپی مصدق (کپی برابر اصل) اوراق شناسایی و هویتی
- کپی مصدق اجاره نامه
- کپی مصدق اسناد مالکیت
شایان ذکر است که دادخواست تخلیه نیز مانند دادخواست مطالبه اجاره بهای مانده در فرم های چاپی و به همان ترتیب که در بالا ذکر شد ارائه می‌شوند.
پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده و بررسی دلایل ارائه شده خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده در آن اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.
آیا دعاوی مطالبه اجور معوقه هزینه دادرسی دارد؟
دعاوی اجاره بها هزینه دادرسی دارد و باید براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود هزینه دادرسی آن توسط مؤجر طبق تعرفه به دادگستری پرداخت شود. پس از صدور رأی به نفع مؤجر و محکومیت مستأجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستأجر بگیرد. همچنین مؤجر می‌تواند قبل از اینکه دادخواست مطالبه اجور معوقه را به دادگاه تقدیم کند، برای اجاره بهای مانده، یک اظهارنامه به طرفیت مستأجر و شرح آنچه را که از وی مطالبه دارد ارسال و به مستأجر ابلاغ کند. در چنین شرایطی مستأجر می‌تواند به اظهارنامه پاسخ دهد و یا اینکه آن را بدون پاسخ گذارد. به همین دلیل می‌توان گفت در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته مؤجر به مستأجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.
تکالیف حقوقی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره
پس از انتخاب ملک مورد نظر برای اجاره کردن و تنظیم اجاره نامه، مالک ملک (موجر) و مستاجر از زمان تعیین شده در قرارداد دارای حقوق و تکالیفی می‌شوند. در این نوشته به این موضوع میپردازیم.
موجر فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه است و آن را برای مدتی مشخص اجاره میدهد.
تکالیف و حقوق موجر:
- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از بستن قرارداد اجاره، مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را در تاریخ توافق شده به مستاجر تحویل دهد.
- بر گرداندن پول رهن مستاجر در زمان تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش (ودیعه) از مستاجر دریافت می‌شود، در موقع تخلیه باید مبلغ یادشده به مستاجر برگردانده شود.
- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آن را انجام دهد. بنابراین موجر حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات را دارد.
- دریافت اجاره بها در تاریخ های مقرر.
- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد.
تکالیف مستاجر:
مستاجر فردی است که با پرداخت اجارهبها، خانه یا آپارتمان و یا مغازه را معمولا به مدت یکسال اجاره می‌کند. حقوق و تکالیف مستاجر در این مدت به شرح زیر است:
- پرداخت اجاره بها: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد، بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه ملک قبل از موعد نشود.
در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد زیرا معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین دلیل اجاره ماهانه ای در کار نیست.
- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و ... داشته باشد، مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.
- پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های خدمات و حق شارژ را مستاجر باید پرداخت کند.
- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور و... انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری کند.
- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت وارد شدن خسارت، مستاجر باید آنرا جبران کند.
- خودداری از تغییر شغل در ملک اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد، (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به در و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.