جرم کلاهبرداری املاک یکی از شیوه های رایج و مرسوم و در عین حال جزء جرائم پیچیده محسوب میشود. افراد گاهی در خرید و فروش املاک دقت لازم را نمیکنند و این امر باعث میشود در معاملات خود با مشکلات و گرفتاری مواجه شوند و متحمل ضررهای بسیاری شوند. در این مطلب به بررسی کلاهبرداری املاک و را های پیشگیری از آن پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
در خصوص جرم کلاهبرداری املاک ابتدا بهتر است که جرم کلاهبرداری تعریف شود. طبق قانون کلاهبرداری این گونه تعریف شده است که هر کس از راه حیله و تقلب مردم را به وجود شرکت ها، تجارتخانه ها، کارخانه ها، مؤسسات غیرواقعی یا به داشتن اموال و اختیارات غیر حقیقی فریب دهد و به امور غیر واقع امیدوار کند یا از حوادث و پیشآمدهای غیر واقع بترساند و یا اسم یا عنوان مجعول اختیار کند و به هر طریقی وجوه، اموال، اسناد، حواله جات، قبوض، مفاصا حساب و امثال آن ها را کسب و از این راه مال شخص دیگری را ببرد، کلاهبردار محسوب میشود و به مجازات کلاهبرداری که عبارت است از رد اصل مال به صاحب مال، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده است، محکوم میشود. شایان ذکر است که به طور معمول، هربار کلاهبرداری به شیوه های قبل تکرار نمیشود و کلاهبرداران هر بار به شکل و شمایلی متفاوت نقشه های خود را اجرا میکنند.
برای جلوگیری از کلاهبرداری در حوزه املاک خریدار و فروشنده قبل از معامله و تنظیم قرارداد باید به مواردی توجه کنند.
۱.قبل از تنظیم قرارداد و دریافت هرگونه مبلغ در این خصوص، سند ملک مورد معامله باید احراز و به روئت خریدار برسد.
۲. از اصالت اسناد مورد معامله اطمینان حاصل شود.
۳. فروشنده ملک، از طرف مراجع قضایی ممنوع المعامله نباشد. به طور مثال افراد ورشکسته حق معامله ندارند.
۴. در مواردی که فروشنده در جلسه معامله حضور نداشته و شخص دیگری به نمایندگی از او در جلسه او حاضر باشد، باید وکالت نامه وکیل یا نماینده فروشنده، قبل از تنظیم قرارداد به دقت مطالعه و بررسی شود.
۵. در صورتیکه فروشنده یکی از ورثه باشد، معامله فقط نسبت به سهم او صحیح و نافذ است، مگر این که بقیه ورثه نیز در زمان تنظیم قرارداد حضور داشته باشند و قرارداد به امضا همگی برسد و یا به وی وکالت در فروش ملک موروثی را داده باشند.
۶. اگر ملک مورد معامله متعلق به صغیر باشد و فروشنده به عنوان ولی صغیر اقدام به معامله کند، باید در قرارداد ذکر شود که معامله کننده به ولایت از طرف صغیر، معامله را انجام میدهد.
۷. اگر فروشنده قیم مالک است باید قیم نامه روئت و فتوکپی برابر با اصل آن با امضای قیم دریافت شود و در متن قیم نامه بررسی شود که آیا قیم با اجازه مقام قضایی حق فروش دارد یا خیر؟ و اگر وی چنین مجوزی ندارد معامله صورت نمیگیرد و مبلغی به قیم پرداخت نگردد.
۸. اگر فروشنده مالک رسمی نیست به این معنی که هنوز سند ملک به نام او نشده است، باید مدارکی که نشان دهنده معاملات قبلی در خصوص ملک مذبور ارائه دهد، و هیچگونه وقفه ای در سلسله مراتب معاملات قبلی ملک وجود نداشته باشد.
۹. از اصالت چک ها و اسناد بهادار که هنگام معامله بین دو طرف قرارداد مبادله میشود، اطمینان حاصل کنید.
۱۰. صدور کد رهگیری به منزله اعتبار و سلامت معامله است و از کلاهبرداری و فروش ملک به چندین نفر جلوگیری میکند.
در ادامه به تعدادی از مهم ترین روش های کلاهبرداری ملکی اشاره شده است.
این موارد فقط تعدادی از روش هایی است که افراد در هنگام خرید و فروش املاک باید به آن دقت کنند و در صورت لزوم از دانش افراد متخصص در این حوزه استفاده کنند و یا از بنگاه های املاکی که معتبر و قانونی هستند در این زمینه کمک و مشاوره بگیرند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...
چک در معاملات جایگزین وجه نقد است و صادرکننده در تاریخ صدور حتماً باید معادل مبلغ چک، در بانک مورد نظر موجودی داشته باشد. در واقع چک نوشته ای است که به موجب آن، فرد صادرکننده همه یا بخشی از موجودی خود را به شخص دیگری حواله میکند. در قانون برای صدور چک قوانین و مقررات خاصی وضع شده است. با مجله دلتا با موضوع بررسی انواع چک های کیفری و حقوقی همراه باشید.
اگر شخص برای نقد کردن چک در همان روز صدور، به بانک مراجعه کند ولی صادر کننده موجودی نداشته باشد و چک برگشت بخورد، چک کیفری است.
اگر چک برای تاریخی غیر از روزی که صادر شده است امضا شود، و برگشت بخورد، حقوقی است.
۱.چک ضمان: اگر مبنا و علت صدور چک تضمین معامله یا تعهد صادر شده باشد، شخص صادرکننده قابل تعقیب کیفری و مجازات نخواهد بود زیرا این یک چک حقوقی است.
۲.چک سفید امضاء: چکی است بدون قید مبلغ، تاریخ و نام دارنده.
۳.صدور چک وابسته به شرط باشد: به طور مثال خریدار تمام یا قسمتی از مبلغ معامله را به صورت یک فقره چک صادر و در اختیار فروشنده بگذارد و شرط کند که فقط پس از انتقال سند در محضر، طلبکار حق برداشت دارد.
۴. دارنده برای نقد کردن چک به بانک مراجعه نکند: دارنده چک باید تا ۶ ماه از تاریخ صدور چک برای وصول آن به بانک مراجعه کند در غیر این صورت چک حقوقی میشود.
• در چک های حقوقی صادرکننده قابل تعقیب و مجازات کیفری نیست.
• میتوان تقاضای توقیف اموال و دارایی صادرکننده را کرد.
• در صورت برگشت، دادگاه حکم به پرداخت مبلغ چک خواهد داد مگر آنکه با دفاعیات صادرکننده، ثابت شود که به طور کلی طلبی وجود ندارد.
افراد برای نقد کردن و مطالبه چک میتوانند به محاکم دادگستری، شورای حل اختلاف و یا اجرای ثبت مراجعه کنند. در زیر فرایند مطالبه وجه چک در هر یک از مراجع مذکور توضیح داده شده است.
تعهدات ناشی از اسناد رسمی را میتوان بدون مراجعه به دادگاه پیگیری کرد. و به دلیل اینکه چک نیز جزء اسناد لازمالاجرا است، دارنده میتواند از طریق اداره ثبت اسناد آن را مطالبه کند. دارنده چک باید برگه چک و گواهینامه عدم پرداخت آن را به اجرای ثبت اسناد محل ارائه کند. در این خصوص باید در نظر داشت که شکایت کیفری علیه صادرکننده چک بی محل، مانع درخواست صدور اجرائیه برای وصول و مطالبه وجه چک از طریق اداره ثبت نیست. بنابراین شاکی در حالیکه شکایت کیفری بر علیه صادر کننده مطرح کرده، نیز میتواند از طریق اداره ثبت اسناد اقدام کند. اما نقد کردن چک با ثبت اسناد محدودیت هایی دارد که در ادامه توضیح داده شده است.
اجرای ثبت اسناد در مقایسه با مراجعه به دادگاه، محدودیت هایی دارد که عبارتند از:
۱. در صورتی دستور اجرا صادر میشود که بانک مطابقت امضای چک با نمونه امضای صادرکننده را گواهی کرده باشد.
۲. صدور اجرائیه، فقط علیه صادرکننده چک صورت میگیرد نه علیه پشتنویس.
۳. فقط مبلغ مندرج در چک قابل مطالبه است نه خسارت ناشی از آن.
۴. متقاضی باید قبل از صدور اجرائیه، ده درصد مبلغ مورد درخواست را به صندوق اجرا واریز کند.
۵. متقاضی باید به اداره اجرای ثبت اسناد محل شعبه بانکی که چک به عهده آن صادر شده است مراجعه کند.
۱. تنظیم دادخواست با عنوان «مطالبه وجه چک» علیه صادرکننده یا پشت نویس ها و یا ضامنان چک.
۲. مطالبه وجه مندرج در چک به علاوه خسارت تأخیر در پرداخت آن.
۳. رونوشت برابر با اصل شده گواهینامه عدم پرداخت و رونوشت برابر با اصل شده چک برگشت خورده به دادخواست ضمیمه شود.
۴. دارنده چک باید به دادگاهی مراجعه کند که به نشانی صادر کننده نزدیک باشد.
۵. در صورتیکه شکایت کیفری به نتیجه برسد، دادگاه صادرکننده را به حبس محکوم میکند.
۶.
در روش وصول چک با مراجعه به دادگاه، دارنده میتواند علیه همه مسئولان چک
یعنی صادرکننده، پشت نویس ها و یا ضامن ها اقامه دعوا و وجه چک را
درخواست کند.
در این روش دارنده برای مطالبه وجه چک باید موارد زیر را در نظر داشته باشد.
• وصول چک از این طریق شامل چک هایی با مبلغ پایین میشود.
• مبلغ چک نباید بیش از ۲۰ میلیون ریال باشد.
• دارنده چک میتواند در زمانی کوتاه و سریع تر به مبلغ مندرج در آن دست یابد.
شاکی باید فرم مخصوص دادخواست را تکمیل کند. و هزینه دادرسی را بپردازد. و مدارک زیر را تهیه و به دادگاه ارائه کند.
۱. دو نسخه کپی از پشت و روی اصل چک
۲. دو نسخه کپی از گواهینامه بانک مبنی بر علت پرداخت نشدن چک
۳. برابر با اصل کردن کپی ها در مراجع قضایی
۴. تکمیل و امضای شکایت در فرم های چاپی مخصوص
۵. تحویل اصل چک برگشتی و شناسنامه یا کارت شناسایی به مرجع قضایی
طبق
قانون در اقدام به صدور چک های بلامحل متعدد، مجموع مبالغ مندرج در همه
آن ها تعیین و مشخص میشود، و با توجه به مبلغ چک، میزان مجازات در نظر
گرفته میشود.
• مبلغ چک کمتر از ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال باشد، حبس تا حداکثر شش ماه
• مبلغ چک بین ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ الی ۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال باشد، حبس از شش ماه تا یک سال
• مبلغ چک بیش از ۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال باشد، حبس یک تا دو سال و ممنوعیت از داشتن دسته چک به مدت دو سال
معاملات صوری یکی از روش های معاملات ملکی محسوب میشود. در مجله دلتا در خصوص این گونه از معاملات که اغلب باعث ایجاد معضلات فراوانی میشوند بررسی شده است.
عموماً خرید و فروش املاک طی یک قرارداد قانونی معامله میشود در حالی که معامله صوری ملک فقط یک معامله ظاهری و بدون داشتن شرایط و ضوابط قراردادها است. البته باید در نظر داشت که صوری بودن معامله ملک از نظر قانون صحیح و معتبر است و فقط در دو حالت معاملات صوری باطل هستند. در زیر به این موارد اشاره شده است.
۱. گرفتن وام مسکن
۲. معامله صوری به قصد فرار از دین
مطابق قانون مدنى، در صورتی معامله اموال و املاک قانونی و معتبر شمرده میشود که دارای شرایطی باشد.
الف) گاهی اوقات در معاملات املاک خریدار و فروشنده به دلیل آشنایی و اعتمادی که نسبت به یکدیگر دارند مال یا ملک خود را در قالب معامله صوری انجام میدهند. به طور مثال زن و شوهر یک ملک را به بین یکدیگر معامله میکنند ولی نمیخواهند پول و مبلغی رد و بدل کنند و به دلیل اعتمادی که نسبت به هم دارند اقدام به معامله صوری میکنند. در این گونه موارد طرف های معامله فقط عوارض ملکی و مالیاتی را پرداخت و انتقال سند را انجام میدهند. در این شرایط معامله صوری قانونی و صحیح خواهد بود.
ب) گاهی شخصی ملک خود را برای مدت کوتاهی در قالب معامله صوری به شخصی میفروشد. در این صورت با فوت خریدار، ورثه وی میتوانند ادعای مالکیت و مطالبه ملک را داشته باشند. برای پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی، فروشنده میتواند دو راه حل دارد :
ج) معامله ملکی که فروشنده با وجود داشتن طلبکار ملک خود را میفروشد و از خریدار پول دریافت میکند، حتی در صورت شکایت طلبکار، این معامله غیر صوری و معتبر است مگر اینکه قبل از اینکه مالک ملک را بفروشد، دادگاه حکم توقیف اموال او را صادر کرده باشد.
طبق قانون، هرگاه طلبکار ادعای صوری بودن معامله را داشته باشد و دلایل و مدارکی ارائه دهد که مشخص کند بدهکار به قصد فرار از دین و بدهی اموال خود را در قالب معامله صوری به فروش برساند اموال چنین شخصی با درخواست طلبکار و با حکم دادگاه به میزان بدهى او توقیف میشود و بدهکار بدون اجازه دادگاه حق فروش آن اموال را ندارد. در نتیجه امکان سوءاستفاده اشخاص سلب میشود. مجازات انتقال مال به قصد فرار از دین جرم شناخته و براى انتقال دهنده و انتقال گیرنده از ۴ ماه تا دو سال حبس تعزیرى در نظر گرفته شده است. و عین مال اگر موجود باشد از مالکیت انتقال گیرنده خارج مىشود و در صورتی که عین مال وجود نداشته مثل مال یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده دریافت خواهد شد.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
واخواهی به حقی گفته میشود که شخص محکوم میتواند با توجه به قوانین و مقررات به رأی غیابی که بر علیه وی صادر شده اعتراض کند. و دادگاه صادر کننده رأی غیابی نیز مکلف به رسیدگی مجدد است. در مجله دلتا به بررسی حق واخواهی پرداخته شده است.
واخواهی در لغت به معنای اعتراض است. بنابراین اعتراض به رأی غیابی واخواهی گفته میشود. در واقع شکایت و اعتراضی است که مختص احکام غیابی است و در احکام حضوری معنا ندارد. احکام غیابی صادر شده، خواه قابل تجدید نظر خواهی باشند و خواه قابل تجدید نظر خواهی نباشند، در مهلت مقرر در قانون قابل واخواهی هستند. دادگاه صادر کننده رأی غیابی باید در رأی خود به غیابی بودن و حق واخواهی محکوم علیه اشاره کند. بنابراین عدم توجه دادگاه به این امر، رأی را از غیابی بودن و معترض را از حق واخواهی محروم نخواهد کرد. شایان ذکر است که دادگاه صالح به رسیدگی نیز همان دادگاه صادر کننده حکم غیابی است.
۱.خوانده یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده وی در هیچ یک از جلسات دادگاه حاضر نشده باشند.
۲. به طور کتبی نیز دفاع نکرده باشند.
۳.اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد.
باید در نظر داشت که حکم دادگاه نسبت به خواهان همیشه حضوری است و فقط نسبت به خوانده میتواند حکم غیابی صادر شود.
در صورتی که حکم غیابی ابلاغ شده باشد، مهلت واخواهی برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور دو ماه است که از تاریخ ابلاغ آغاز میشود. در مواردی که شخص محکوم غایب بعد از سپری شدن مهلت مقرر، دادخواست واخواهی را ارائه کند، دادگاه قرار رد دادخواست را صادر میکند، اما در صورتی که محکوم به دلیل عذر موجه نتواست در مهلت مقرر واخواهی کند، میتواند پس از مهلت مذکور دادخواست خود را تقدیم کند. در این صورت دادگاه ابتدا به ادعای او رسیدگی میکند و در صورتی که آن را موجه تشخیص دهد، قرار قبولی دادخواست واخواهی را صادر میکند. در صورتی که واخواهی پس از اجرای حکم غیابی مطرح و حکم به نفع شخص صادر شود، خواهان ملزم به جبران خسارت ناشی از اجرای حکم غیابی نسبت به خوانده است.
۱. با پایان یافتن مهلت اعتراض و عدم شکایت محکوم نسبت به حکم غیابی، به درخواست خواهان دستور اجرای حکم صادر و اقدامات اجرایی انجام میگیرد.
۲. برای اجرای حکم غیابی لازم است که خواهان ضامن معتبر معرفی کند و یا تامین متناسب از وی دریافت شود. البته در دو مورد اجرای حکم غیابی نیازی به معرفی ضامن یا اخذ تامین ندارد که در زیر اشاره شده است.
شایان ذکر است که مدت زمان نگهداری تامین تا زمانی است که مشخص شود محکوم علیه غایب، از حکم غیابی آگاه شده ولی نسبت به آن در مهلت مقرر، شکایت نکرده است.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
مسکن یکی از مصادیق حریم خصوصی است. و باید از هرگونه تعرض و تجاوز مصون بماند و هیچ کس نتواند بدون اجازه وارد آن شود. به گزارش مجله دلتا قانونگذار برای حفظ آرامش و امنیت افراد و حمایت از حریم خصوصی، تصرف ملک دیگری را در قانون مجازات اسلامی جرم شناخته و برای آن مجازات تعیین کرده است.
برای تحقق جرم ورود غیر قانونی به ملک دیگری با قهر و غلبه لازم است شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه اشاره شده است.
۱.
ورود به ملک یا توقف در آن، با قهر و غلبه باشد. به این معنی که مرتکب جرم
با اعمال زور و اجبار و بدون رضایت مالک یا متصرف، وارد محلی شود. اگر کسی
ابتدا به زور و اجبار وارد ملک نشده باشد، ولی بعد از اخطار، همچنان در
ملک مانده باشد، مرتکب جرم شده است. (منظور از متصرف، کسی است که ملک در
تصرف اوست و در حال استفاده از ملک است. به طور مثال ممکن است متصرف، مالک
نباشد و برای مثال مستاجر باشد).
۲.
گاهی ممکن است شخصی مالک ملکی باشد، ولی ملک خود را مثلاً در برابر مبلغی
به تصرف مستاجر داده باشد. در این صورت صاحبخانه نمیتواند بدون اجازه
مستأجر وارد ملک مذکور شود. زیرا در این حالت، مستاجر، متصرف ملک محسوب
میشود و هر شخص دیگر، حتی مالک، اگر با قهر و غلبه وارد این ملک شود،
مرتکب جرم شده است.
طبق قانون مجازات اسلامی: «هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.» بنابراین برای کسی که با زور و اجبار، صرفاً وارد و داخل ملک دیگری شود، مجازات تعیین شده است. حال اگر شخصی علاوه بر داخل شدن به ملک دیگری، آن ملک را تصرف هم بکند، به مجازات سنگین تری که سه ماه تا یک سال حبس است محکوم خواهد شد. و اگر جرم مذکور در شب واقع شده باشد، مرتکب به حداکثر مجازات یعنی یک سال محکوم میشود. علت اینکه حداکثر مجازات برای این جرم در صورتی که در شب اتفاق بیافتد در نظر گرفته شده به دلیل این است که شب زمان آرامش است و ارتکاب جرم در این زمان، لطمه بیشتری به امنیت و آرامش اشخاص وارد میکند. بر اساس قانون اگر کسی مال دیگری را غصب و به ملک شخصی دیگران تجاوز کند، مکلف است عین مال را به صاحب آن برگرداند. چرا که در غیر این صورت با حکم دادگاه از او خلع ید میشود. بنابراین اگر شخصی به ملک دیگری تجاوز و در آن ساخت و ساز کند، در این صورت نیز باید پس از بازگرداندن زمین به حالت نخست، عین زمین را به صاحب آن بازگرداند.
هرکس به زور و اجبار وارد ملکی که متعلق به شخص دیگری است، اعم از آن که محصور باشد یا نباشد (دیوار یا نرده .. داشته باشد یا خیر )، و یا اینکه در ابتدای ورود، با اجبار نباشد، ولی بعد از اخطار همچنان به تصرف و ماندن در آن ملک ادامه داده باشد، علاوه بر اینکه باید از تصرف ملک دست بردارد، به یک تا شش ماه حبس محکوم میشود. در صورتیکه مرتکبان دو نفر یا بیشتر باشند و حتی یکی از آن ها با خود سلاح داشته باشد، به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد. گاهی اتفاق می افتد که شخص بدون سوءنیت و حتی بدون آن که متوجه باشد، به ملک شخصی دیگران وارد شده و در واقع تجاوز کرده و در آنجا اقدام به ساخت و ساز میکند، اما به محض اطلاع از این امر که به ملک دیگری تجاوز کرده است، باید از آن خلع ید کند به این معنی که ادامه تصرف و ساخت و ساز را متوقف کند.
این اتفاق معمولاً در مورد آپارتمان ها اتفاق میافتد. به طور مثال فردی به میزان یک تا دو متر به ملک مجاور تجاوز میکند که اگر ملک، رفع تجاوز شود، لازم خواهد بود که چندین واحد آپارتمان تخریب شود. در این گونه موارد هرگاه مشخص شود که شخصی که به ملک مجاور تجاوز کرده است، قصد تجاوز به ملک شخصی دیگران نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا به هر علت دیگری بوده که شخص سازنده بنا از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک جزئی است، میتوان از تخریب ساختمان جلوگیری کرد. در واقع در چنین مواردی جزیی یا کلی بودن خسارت بستگی به تشخیص دادگاه دارد. چنانچه به نظر دادگاه خساراتی که متوجه مالک میشود، جزئی باشد دادگاه حکم به پرداخت قیمت زمین به مقدار تجاوز و تمامی خسارات وارده به مالک و اصلاح اسناد مالکیت صادر خواهد داد. و پس از آن که حکم قطعی شد، دادگاه مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک محل اعلام میکند تا اسناد مالکیت هر دو طرف اصلاح شود.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....