معاملات وکالتی ؛ نکات مهمی که باید بدانیم

به عقدی که به‌موجب آن‌ شخصی،  فرد دیگری را برای انجام امری وکیل و نماینده خود می‌کند وکالت گفته  می‎شود. وکالت‌نامه‌ای که توسط خود شخص نوشته ‌شده فاقد اعتبار است.  وکالت‌نامه باید توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر یا سفارتخانه‌ ها ثبت و ممهور  به مهر برجسته باشد. 

به عقدی که به‌ موجب آن‌ شخصی، فرد  دیگری را برای انجام امری وکیل و نماینده خود می‌کند وکالت گفته می‎شود.  وکالت‌نامه‌ای که توسط خود شخص نوشته ‌شده فاقد اعتبار است. وکالت‌نامه  باید توسط دفاتر اسناد رسمی معتبر یا سفارتخانه‌ها ثبت و ممهور به مهر  برجسته باشد. به گزارش مجله دلتا ،  امروزه به دلیل جلوگیری از اختلافاتی که بعدا ممکن است بین طرف‎های قرارداد  روی دهد عقد وکالت به صورت کتبی منعقد می‌شود و یک نسخه از آن در اختیار  موکل و نسخه‌ای دیگر در اختیار وکیل قرار می‌گیرد. در این نوشتار چگونگی  انعقاد معاملات وکالتی را توضیح می‎دهیم و به نکاتی راجع به آن اشاره  می‎کنیم. در ادمه همراه ما باشید.

معاملات وکالتی و وکالت بلاعزل

دسته‎ای از وکالت‎ها تحت عنوان وکالت کاری  نامیده و به انواع گوناگونی تقسیم می‎شود. در این نوع از وکالت وکیل  اختیار هرگونه تصرفات در مورد موضوع وکالت از سوی موکل را دارد که به او  اختیار هر گونه نقل و انتقال اموال اعم از خرید و فروش به هر مبلغ و به هر  شخص ولو به خود را می‎دهد که اصطلاحاً به آن وکالت مملک گفته می‎شود.

از جمله آن می‎توان به معاملاتی مانند  زمین، مغازه و همچنین خودرو که خرید و فروش آنها در ابتدا در قالب تنظیم  قراردادهای عادی و یا رسمی شکل می‎گیرد. دسته دوم شامل وکالت‎نامه‎ هایی  است که ناظر بر فروش و نقل و انتقال اموال نمی‎شود. بنابراین اگر وکیل بر  خلاف اختیارات، اقدام به انجام وکالت در آن مورد کند، در اصطلاح می‎توان  گفت رعایت مصلحت موکل را نکرده است. این وکالت صرفا برای انجام تشریفات عقد  صورت می‎گیرد. از جمله آن می‎توان به وکالت صدور سند رسمی در دفاتر اسناد  رسمی و پلیس راهور اشاره کرد، که با این وکالت در مراحل انتقال سند نیازی  به حضور موکل در مراجع یاد شده نیست.

 این نوع وکالت چگونه باطل می‎شود؟

به چند روش این وکالت باطل می‎شود:

1. در دفاتر اسناد رسمی، در ضمن یک عقد لازم الاجراء باطل شود.
2. در صورت تمایل به اقدام به فسخ وکالت، باید از انعقاد وکالت بلاعزل  خودداری شود و در صورتی که طرف‎های قرارداد تصمیم بگیرند که صرفاً موکل حق  فسخ داشته باشد و نه وکیل لازم است که قرارداد به صورت بلاعزل تنظیم شود،  مگر اینکه برای انجام مورد وکالت با توافق طرف‎های قرارداد، مدتی به طور  مثال شش ماه یا یک سال مقرر شده باشد که با اتمام مدت، وکالت هم پایان  می‌یابد.
3. یکی دیگر از روش‎ها اقاله یا تفاسخ نام دارد. که در این صورت با رضایت طرف‎ های قرارداد در هر زمان می‌توان به وکالت پایان داد.
4. در صورت فوت، یا بروز دیوانگی در هر یک از طرف‎های عقد، وکالت خود به  خود از بین می‌رود و فسخ می‌شود. بنابراین حتی اگر وکالت بلاعزل باشد، در  چنین شرایطی آثار آن از بین می‌رود. بنابراین اگر موکل که وکالت داده است،  آلزایمر بگیرد، آثار وکالت از بین می‌رود. بنابراین توصیه می‌شود که فقط  برای امور اداری از وکالت استفاده شود و اگر ملک یا خودرویی وکالتی خریداری  می‎شود، هر چه زودتر به سند قطعی تبدیل شود.

هنگام معاملات وکالتی به چه نکاتی باید توجه شود؟

• در معاملات وکالتی ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتباً استعلام شود.
• در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجا که موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً  نیز قادر  به اجرای آن خواهد بود، بنابراین  به طور صریح در وکالتنامه قید شود که  موکل حق دخالت و اجرای آن را ازخود سلب و ساقط کرد.
• در انجام معاملات وکالتی مبایعه‎نامه  وکالتنامه لازم و ملزوم هم هستند و هرگز بدون مبایعه‎نامه و صرفاً به  اعتبار تنظیم وکالتنامه معامله‎ای انجام نشود.
• چنانچه معامله ازطریق تفویض وکالت انجام  شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه تا  مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
• در صورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانک‎ ها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.

همچنین بخوانید:

خرید ملک از شرکت ها ؛ نکاتی که باید بدانید 

واریز اشتباه پول به حساب دیگری ؛ راهکار قانونی چیست؟ 

تخلیه فوری ملک ؛ قوانین و شرایط آن

دعوای تخلیه از جمله دعاوی است که مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی‎شود و در این شراط موجر تقاضای خود را جهت تخلیه ملک به صورت تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

از مهمترین دعاوی که معمولا موجر نسبت به مستاجر مطرح می‎کند در مورد دعوای تخلیه است که قوانین و مقررات خاص خود را دارد. به گزارش مجله دلتا طبق قانون، دعوای تخلیه در شرایطی اتفاق می‎افتد که مالک پس از اتمام قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر، از او می خواهد که ملک را تخلیه کند.

دعوای تخلیه ملک

طبق قانون، قرارداد اجاره از جمله عقودی است که موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره فسخ آن را تقاضا کند. البته مواردی در قانون پیش‎بینی شده است که طرف‎ها می‎توانند قرارداد را فسخ کند. به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، مثل وقتی که طرف‎های قرارداد ضمن عقد اجاره در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ و همچنین تخلیه ملک استیجاری اقدام کنند. اما دعوای تخلیه از جمله دعاوی است که مستاجر حاضر به تخلیه ملک نمی‎شود و در این شراط موجر تقاضای خود را جهت تخلیه ملک به صورت تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

چه زمانی می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد؟

موقعیت‌های زیر نمونه‌هایی از مواردی هستند که در آن‌ها می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد:

۱. زمانیکه شخصی در ابتدا در قالب قرارداد اجاره یا قرارداد دیگری که در قانون پیش‎بینی شده است ملک را با کسب اجازه از مالک تصرف کند ولی پس از تمام شدن مهلتی که برای تصرف ملک داشته، آن را در اختیار مالک قرار ندهد. در این صورت مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. در صورتیکه قرارداد اجاره باشد قبل از اتمام مدت اجاره نمی‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد و باید مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و اگر هم مستاجر ادعا کند که تخلیه‌ ملک برای او دشوار است، دادگاه می‌تواند مهلت مناسبی را برای این کار به او بدهد.
۲. اگر مستاجر در نگه‌داری از مالی که اجاره شده ‌است ‎سهل‎انگاری کند مالک می‌تواند دعوای تخلیه را مطرح کند. به عنوان مثال تغییراتی در ملک توسط مستاجر ایجاد شود که ضمن قرارداد در ارتباط با آن‎ به توافق نرسیده باشند.

برای دعوای تخلیه ملک به کجا باید مراجعه کرد؟

برطبق قانون، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته باید ذکر شود که، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. البته در مواردی ممکن است این دو مرجع شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی در کار یکدیگر مداخله کنند؛ مثلا قانونگذار به صراحت بیان کرده که دعاوی مربوط به سرقفلی در صلاحیت شوراهای حل اختلاف نیست و فقط نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صلاحیت رسیدگی دارند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند. اما ممکن است شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می‌گیردکه البته بر طبق قانون ین رسیدگی مورد قبول نیست.

نحوه اقامه دعوای تخلیه

با توجه به رویه قانونی دادخواست تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد. و باتوجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده‌ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست. باید توجه داشت که در دادخواست تخلیه موجر مکلف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغی که تحت رهن و عنوان قرض‎الحسنه از مستاجر دریافت کرده است را به حساب دادگستری واریز کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید واریزی این مبلغ به ثبت برساند.

به گفته یک کارشناس حقوقی بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف ظرف یک هفته در صورت وجود کلیه شرایط، حکم به تخلیه عین‎مستاجره می‎دهد و البته در برخی موارد شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است.

همچنین بخوانید:

تکالیف حقوقی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره

خرید ملک از شرکت ها ؛ نکاتی که باید بدانید

چگونه طلب خود را از متوفی دریافت کنیم؟

شنود یا استراق سمع از نظر قانون چه مجازاتی دارد؟

فک رهن املاک به چه معنااست؟

جنین هم ارث می برد ؛ شک نکنید!

جنین نیز دارای نوعی شخصیت است و  در صورتی که زنده متولد شود، از حق و حقوقی که در قانون برای او تعیین  شده، برخوردار می‌شود. و می‌تواند صاحب حق باشد که مهمترین این حقوق  عبارتند از حق زنده بودن، حق ارث‎بردن و سایر حقوقی که در قانون برای جنین  در نظر گرفته شده است.

گاهی افراد گمان می‎کنند که جنینی  که هنوز متولد نشده است هیچ ارثی از اموال شخص متوفی نمی‎برد، اما می‎توان  گفت این درست نیست و جنین هم حق ارث بردن دارد و می‎تواند یکی از وراث  باشد. به گزارش مجله دلتا ،جنین نیز  دارای نوعی شخصیت است و در صورتی که زنده متولد شود، از حق و حقوقی که در  قانون برای او تعیین شده، برخوردار می‌شود. و می‌تواند صاحب حق باشد که  مهمترین این حقوق عبارتند از حق زنده بودن، حق ارث‎ بردن و سایر حقوقی که  در قانون برای جنین در نظر گرفته شده است.

شرایط ارث بردن جنین در قانون

طبق قانون، جنین در صورتی که زنده متولد  شود از حقوق قانونی برخوردار است. که از جمله این حقوق می‎توان به ارث بردن  اشاره کرد. قانون مدنی مقرر می‎دارد: «شرط ارث بردن وراث، زنده بودن آن‎ها  در زمان فوت شخص متوفی است. با توجه به این امر، اگر جنینی وجود داشته  باشد، در صورتی ارث می‎برد که نطفه او در زمان فوت متوفی منعقد شده باشد و  همچنین زنده متولد شود، حتی اگر بلافاصله پس از تولد بمیرد.»

برای اینکه جنین ارث ببرد باید دو شرط وجود داشته باشد:

1. نطفه در زمان فوت متوفی منعقد شده باشد؛ این موضوع در مورد تلقیح  مصنوعی صدق می‎کند. یعنی اگر نطفه پدر که در زمان زنده بودن او گرفته شده  است تا زمان مرگ وی نگهداری شود و پس از فوت به همسرش تلقیح شود، به دلیل  اینکه نطفه جنین پس از فوت پدر منعقد شده، جنین از ارث محروم خواهد بود.
2. جنین زنده متولد شود؛ اگر طفل مرده به دنیا بیاید از ارث محروم خواهد  بود. حیات جنین پس از تولد، حتی یک لحظه، برای ارث بردن او کافی است، هرچند  پس از تولد بلافاصله بمیرد. به عنوان مثال جنینی که ریه ناقص دارد و از  نظر پزشکی مرگ او در یک مدت کوتاه حتمی است، در این صورت، سهم‎الارث جنین  پس از فوت متوفی به وراثی که زمان فوت او وجود داشته‎ا‎ند می‎رسد. اما در  صورتی که زنده ماندن طفل تا لحظه تولد قطعی باشد ولی در حیات او پس از تولد  شک و تردید وجود داشته باشد، طفل مذکور ارث نخواهد برد. همچنین، در صورتی  که کودک در زمان تولد بمیرد، ارث نمی‎برد؛ مانند اینکه پس از خروج سر و  گردن و پیش از خروج شکم و پاها بمیرد،در این حالت هم ارث نمی‎برد. زیرا  زمانی می‎توان گفت جنین زنده متولد شده که پس از خروج تمام بدن، زنده باشد.

راهکارهای موجود برای حفظ سهم‎الارث جنین

قانونگذار برای اینکه سهم‎الارث جنین محفوظ بماند راهکارهایی اندیشیده که در قانون مدنی بیان شده و به شرح زیر است :

• نخست این که اگر جنین با زنده متولد شدن خود مانع از ارث بردن تمام یا بعضی از ورثه شود، اموال باقی‎مانده از متوفی تا زمان تولد  او تقسیم نخواهد شد. به‌ عنوان مثال اگر بازماندگان متوفی، خواهر، برادر و  پدر و مادر او باشند و همسر متوفی باردار باشد، این جنین که فرزند متوفی  محسوب می‌شود، درصورت زنده متولد شدن، مانع از ارث بردن برادر و خواهر  متوفی خواهد شد. بنابراین در چنین شرایطی تقسیم ارث تا زمان تولد جنین،  معلق می‎ماند و به تاخیر خواهد افتاد.
• اگر جنین مانع ارث بردن ورثه نباشد و آن ها بخواهند ارث را تقسیم کنند،  باید برای جنین، سهمی که مساوی سهم دو پسر که مطابق با طبقه او باشند،  کنار بگذارند و اموال باقی‎مانده را بین خود تقسیم کنند. البته باید توجه  داشت که این تقسیم ارث تا زمانی که وضعیت جنین معلوم شود، معتبر است.

 امروزه با پیشرفت علم و تکنولوژی و امکان  سونوگرافی ، می‌توان جنس و تعداد جنین را دقیقاً مشخص کرد، می‎توان گفت  اتخاذ تصمیم بر عهده دادگاه و رویه قضایی است و به محض مشخص شدن واقعیت،  تقسیم ارث صورت می‎گیرد. برطبق قانون، اداره‌ سهم‌الارث جنین بر عهده‌ قیم  یا وصی منصوب از جانب پدر و جد پدری خواهد بود. اگر جنین فاقد ولی یا وصی  باشد، دادگاه برای مدیریت سهم‌الارث او، شخصی را تعیین می‎کند که امین  نامیده می‎شود. باید در نظر داشت که پس از تولد جنین، سمت امین که برای حفظ  اموال جنین معین شده است، از بین می‎رود.

همچنین بخوانید:

فرزند خوانده بعد از فوت شخص ارث می برد یا نه؟ 

خسارت افت قیمت خودرو را چه کسی باید بپردازد؟ 

یک معامله چطور باطل می شود؟ 

در چه جرائمی حق وکیل گرفتن ندارید؟+(ویدئو) 

اجرت‎المثل چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟ 

قرارهای نظارت قضایی و نکات مهم آن

یکی از تدابیر حقوقی جدید که در  جهت حفظ حقوق متهم و آزادی حداکثری وی در مراحل تحقیقات مقدماتی در قانون  در نظر گرفته شده است «قرار نظارت قضایی» است. طبق قانون، با توجه به اهمیت  جرم ارتکابی، دلایل و مدارک اتهام، احتمال فرار متهم، از بین رفتن آثار  جرم، سابقه متهم و وضعیت جسمانی و شخصیت او، پس از حضور متهم و تفهیم اتهام  به او، علاوه بر صدور قرار تامین، قرار نظارت قضایی نیز برای مدتی معین  صادر می‎شود.

مقام قضایی در فرآیند تحقیقات  مقدماتی و تحقیق پرونده و نیز در برخی موارد، در جریان رسیدگی با توجه به  جرمی که اتفاق افتاده است و شخص متهم و سایر اشخاصی که به نحوی در پرونده  دخالت دارند تصمیماتی اخذ می‎کند که این تصمیمات قضایی، قرار نظارت قضایی  نامیده می‎شود. به گزارش  مجله دلتا  قاضی در روند تحقیقات مقدماتی برای شخصی که متهم است و هنوز مجرمیت او به  اثبات نرسیده است براساس اصل برائت، که اصلی مبتنی بر آزادی و عدم ایجاد  محدودیت و ممنوعیت برای افراد است تصمیم می‎گیرد و قرار‎های قضایی صادر  می‎کند.

قرار نظارت قضایی چیست؟

یکی از تدابیر حقوقی جدید که در جهت حفظ حقوق متهم و آزادی حداکثری وی در مراحل تحقیقات مقدماتی در قانون در نظر گرفته شده است «قرار نظارت قضایی»  است. طبق قانون، با توجه به اهمیت جرم ارتکابی، دلایل و مدارک اتهام،  احتمال فرار متهم، از بین رفتن آثار جرم، سابقه متهم و وضعیت جسمانی و  شخصیت او، پس از حضور متهم و تفهیم اتهام به او، علاوه بر صدور قرار تامین،  قرار نظارت قضایی نیز برای مدتی معین صادر می‎شود.

قرارهای نظارت قضایی شامل یک یا چند مورد از دستورهای زیر است:

• معرفی خود به مراکز تعیین‌شده توسط مقام قضایی در مواعد معین
• منع رانندگی با وسایل نقلیه موتوری
• منع اشتغال به فعالیت‌های مرتبط با جرم ارتکابی
• ممنوعیت از نگهداری سلاح دارای مجوز
• ممنوعیت خروج از کشور

قرار نظارت قضایی تامین کیفری

طبق قانون که مقرر می‎دارد: «به منظور  دسترسی به متهم و حضور به‌موقع وی، جلوگیری از فرار یا مخفی شدن او و تضمین  حقوق شخص متضرر از جرم  و برای جبران ضرر و زیان وی، بازپرس پس از تفهیم  اتهام و تحقیق لازم، در صورت وجود دلایل کافی، یکی از قرارهای تأمین زیر را  صادر می‌کند:

• التزام به حضور با قول شرف.
• التزام به حضور با تعیین وجه التزام (وجه التزام مبلغی است که جهت جلوگیری از عدم انجام تعهد از متهم اخذ می‎شود)
• التزام به عدم خروج از حوزه قضایی با قول شرف.
• التزام به عدم خروج از حوزه قضایی با تعیین وجه‌التزام.
• التزام به معرفی خود به‌صورت هفتگی یا ماهانه به مرجع قضایی یا انتظامی با تعیین وجه‌التزام.
• التزام کارمندان رسمی کشوری یا نیروهای مسلح به حضور با تعیین  وجه‌التزام، با موافقت متهم و پس از اخذ تعهد پرداخت از محل حقوق آنان از  سوی سازمان مربوط.
• التزام به عدم خروج از منزل یا محل اقامت تعیین‌ شده با موافقت متهم با  تعیین وجه‌التزام از طریق نظارت با تجهیزات الکترونیکی یا بدون نظارت با  این تجهیزات.
• اخذ ضامن با تعیین مبلغی به عنوان ضمانت.
• اخذ وثیقه اعم از وجه نقد، ضمانت‏نامه بانکی، مال منقول یا غیرمنقول.
• بازداشت موقت با رعایت شرایط مقرر قانونی

قرار ممنوعیت خروج از کشور

طبق قانون، قرارهای صادره توسط مرجع قضایی  مانند قرارهای نظارت باید با رعایت قوانین و مقررات و اصل تناسب که پیشتر  شرح داده شد صورت گیرد به طوریکه حقوق متهم نادیده گرفته نشود. در غیر  این‎صورت، اخذ تامین نامتناسب موجب محکومیت انتظامی مقام قضایی صادرکننده  قرار، خواهد بود. نکته‎ قابل توجه این است که یکی از قرارهای نظارت قضایی  که در قانون در نظر گرفته شده است قرار ممنوعیت خروج از کشور است. صدور این قرار موجب محدودیت متهم در آزادی تردد و عبور و مرور ، برای  مدت معین ۶ ماه، می‌شود. قانونگذار در دادرسی‎ها در موارد متعددی به حفظ  حقوق متهم در مرحله تحقیقات مقدماتی توجه دارد که توسعه قرارهای تامین  کیفری و نیز تاسیس قرار نظارت قضایی از جمله آنها محسوب می‌شود.

همچنین بخوانید:

رعایت نکردن گارانتی کالا چه مجازاتی دارد؟ 

سقط جنین چه زمانی قانونی است؟ 

رشوه ؛ چه بدهی چه بگیری مجرمی 

اجاره نامه و موارد حائز اهمیت حقوقی

طبق قانون معمولا در قراردادهای اجاره  این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ اجاره باشد، باید از  یک ماه قبل، موضوع را به موجر اعلام کند.

اجاره، یکی از قراردادهای رایج و  البته مهم است و قانونگذار برای حفظ حقوق طرف ‎های قرارداد قوانین و مقررات  خاصی در نظر گرفته است. به گزارش مجله دلتا طبق قانون با انعقاد قرارداد اجاره ، فردی که مستاجر نامیده می‌شود، خانه  یا آپارتمان یا مغازه فرد دیگری را که موجر نام دارد  برای مدت معین و در  ازای اجاره‌بهایی که مورد توافق دو طرف قرار می‎گیرد اجاره می‌کند. به نکات  حقوقی حائز اهمیت در خصوص اجاره نامه در این نوشتار پرداخته شده است. در  ادامه با ما همراه باشید.

شرایط اجاره طبق نظر قانونگذار

طبق قانون در عقد اجاره باید نکاتی رعایت شود که در ذیل شرح داده شده است:

• موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین فقط مالک یا  وکیل او می‌تواند ملکی را اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره  کرده است، به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او  سلب شده باشد.
• مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدت معین نشود اجاره  باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود.
• موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و  افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را اجاره دهند یا اجاره کنند. البته قیم این  افراد می‌تواند از جانب آنها ملکی را اجاره کند یا اجاره دهد.
• قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن  را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود. اگر موجر و  مستاجر قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات بسیاری مواجه می‌شوند.
• اگر مستاجر در پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند  تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد. برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش  پرداخت را به مستاجر برگرداند.
• معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستاجر می‌گیرد که در  صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا  بگذارد.
• پرداخت کرایه به صورت ماهانه است بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه  اجاره‌بها را به موجر یا وکیل او پرداخت کند. شایان ذکر است در صورتی که  در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها  پیش‌بینی شده باشد، مستاجر باید به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند.
• در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی‌پردازد.
•  

فسخ قرارداد اجاره

مواردی که مستاجر می‎تواند قرارداد اجاره را فسخ کند :

طبق قانون معمولا در قراردادهای اجاره این  شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ اجاره باشد، باید از یک  ماه قبل، موضوع را به موجر اعلام کند.گاهی ملک مورد اجاره آن گونه که در  زمان انعقاد قرارداد مالک اعلام کرده نیست، به عنوان مثال موجر اعلام  می‌کند خانه‌اش هشتاد متری است در حالی که هفتاد متری بوده است. در این  مورد مستاجر حق فسخ اجاره را دارد. در این صورت با تسویه حساب موجر و  مستاجر، قرارداد اجاره به پایان می‌رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا  چک تضمینی، خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می‌گیرد.

 مواردی که موجر حق فسخ مورد اجاره را دارد:

در مواقعی مستاجر در صورتی که مستاجر در  ملک مورد نظر اعمال و رفتاری برخلاف قانون داشته باشد و یا موجب خسارت به  ملک اجاره ای شود موجر می‎تواند تقاضای فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد.

توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن  قرارداد، اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند،  در واقع  هر قراردادی را می‌توان با توافق دو طرف بر هم زد که به آن اقاله  می‎گویند. در خصوص قرارداد اجاره نیز این امر صدق می‎کند.

همچنین بخوانید:

مهمترین بخش اجاره نامه از نظر حقوقی 

هزینه های ملک اجاره ای بر عهده کیست؟ 

تکالیف حقوقی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره 

آنچه مستاجران هنگام قرارداد اجاره باید بدانند