10 نکته کلیدی و مهم در اجاره ملک
اجاره ملک برای مستاجران همیشه با سختی هایی مواجه بوده است. از انتخاب محله و بررسی قیمت ها و ... تا تنظیم اجاره نامه و چانه زنی ها برای اجارهبها. روزهایی که باید برای اجاره ملک خیابان ها و محله ها را جستجو و خستگی زیادی را تحمل کرد. در این نوشته به برخی از نکات مهم و ضروری در راستای آگاهی نسبت به این موضوع میپردازیم .
نکات ضروری در اجاره ملک:
1- مدت اجاره باید معین باشد در غیر اینصورت اجاره باطل است. معمولا این مدت برای یکسال تعیین می‌شود.
2- لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
3- اگر بعد از قرارداد معلوم شود عین مستاجره ( ملک مورد اجاره) معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد.
4- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری ایجاد کند، مگر اینکه با توافق مستاجر باشد.
5- تعمیرات و مخارجی که برای اجاره و امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجارهنامه خلاف آن قید شده باشد.
6- مستاجر باید در زمان های تعیین شده برای پرداخت اجاره بها در قرارداد، آن را پرداخت کند و رسید تحویل بگیرد.
7- عقد اجاره ملک با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.
8- مستاجر حق انتقال ملک مورد اجاره را به شخص دیگری ندارد مگر اینکه در قرارداد توافق شود.
9- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی صورت دهد حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر میبایست مورد اجاره را به همان وضع اولیه تحویل دهد.
10- موجر حق دارد در صورت ساخت و ساز یا کاشتن درخت توسط مستاجر در زمین اجاره ای بدون اجازه او، آن را از بین ببرد.
نکته حائز اهمیت دیگر در زمینه تنظیم اجاره نامه این است که به جز موجر و مستاجر باید دو نفر دیگر به عنوان شاهد اجاره نامه را امضا کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
هزینه تعمیر آسانسور طبقه همکف را شامل می شود؟
با توسعه آپارتمان نشینی و جایگزینی مجتمع های چند طبقه به جای خانه های حیاط دار، مردم برای رفتن به طبقات بالاتر ساختمان آسانسور را بر پله ها ترجیح می دهند. اما پرسشی که مطرح می شود این است که ،آیا ساکنان طبقه همکف که از آسانسور استفاده نمیکنند نیز باید هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن را بپردازند یا شامل آن‌ها نمیشود؟ در این نوشته به این ابهام مطابق با قانون پاسخ داده خواهد شد.
تعمیر آسانسور طبق قانون تملک آپارتمان ها
ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌گوید: پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است، البته در مواردی که هزینه‌های آسانسور نسبت به کل هزینه‌های ساختمان تفکیک شده باشد موضوع به نحو دیگری است.
- حال سوالی که مطرح می‌شود این است که آیا هزینه ماهانه تعمیر آسانسور شامل حال افرادی که در طبقه همکف ساکن هستند می‌شود؟
این پرسش را به دو صورت می‌توان پاسخ داد:
اگر هزینه‌های تعمیر آسانسور در شارژ ساختمان به صورت مجزا آورده نشده باشد، مالک طبقه اول به هیچ عنوان نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های تعمیر آسانسور خودداری کند ولو اینکه از آسانسور استفاده نکند، زیرا هزینه تعمیر آسانسور نباید به‌طور مجزا و مستقل، از هر واحد‌ی دریافت شود بلکه باید از محل صندوق ساختمان تامین و هزینه شود.
آسانسور و یا هر وسیله دیگری که در ساختمان نصب و تعبیه شده، جزء منصوبات ساختمان است و هزینه‌های تعمیر و نگهداری آن‌ها را مدیر ساختمان بر عهده دارد.
بعضی از تاسیسات ممکن است مورد استفاده برخی واحد‌ها قرار گیرد و یا برخی دیگر از آن ها استفاده نکنند.
آن طور که بخش آخر ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها بیان کرده است، پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار بگیرد یا نگیرد الزامی است.
امکان دارد هزینه‌های آسانسور تفکیک شده نسبت به کل هزینه‌های ساختمان باشد که در این صورت ساکنین در مجمع عمومی می‌توانند روش خاصی برای تقسیم هزینه‌های آسانسور تعیین کنند. در نهایت هیئت مدیره ساختمان در مورد پرداخت هزینه های آسانسور از سوی ساکنان واحد ها تصمیم نهایی را خواهد گرفت.
منبع: سایت میزان
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
هدایای نامزدی را طبق قانون باید برگردانید
با توافقات اولیه خانواده های دختر و پسر با یکدیگر، دوران نامزدی شروع می‌شود. این دوران در ایران، دوره شناخت رفتارها و عادات و آماده شدن برای ورود به زندگی مشترک زوج های جوان و شروع آن برای یک عمر زندگی در کنار هم است. در این دوره، طبق رسوم از طرف خانوادهها، به دختر و پسر هدایایی از قبیل طلا ، جواهر و ماشین و ... داده می‌شود. اگر به هر دلیل بین این زوج اختلافی پیش آید و از ازدواج با هم منصرف شوند ؛ تکلیف هدایای نامزدی چه خواهد شد؟ در این نوشته به پاسخ این موضوع طبق قانون میپردازیم.
دوران نامزدی و عقد متفاوت است
دوران نامزدی دورهای است که مراسم خواستگاری انجام شده، ولی هنوز منجر به عقد نکاح نشده است. باید توجه کرد از لحاظ قانونی این دوران که هنوز زوجیت تشکیل نشده است با دوران عقد، یعنی حد فاصل وقوع عقد نکاح و شروع زندگی مشترک را نباید با هم اشتباه گرفت. قانون نیز فقط در مورد هدایای این دوران تعیین تکلیف کرده است.
استرداد هدایای نامزدی:
واضح است آنچه بین نامزدها رد و بدل می‌شود، مشروط به ازدواج آن‌ها بوده و اگر چنین قراری وجود نداشته باشد؛ دلیلی برای تعلق هدایای نامزدی نیز وجود نخواهد داشت.
مطابق با ماده 1037 قانون مدنی: هریک از نامزدها در صورت بههم خوردن وصلت مورد نظر ، هدایایی را که خود یا والدین ( پدر و مادر) او برای این وصلت به طرف دیگر اهدا کرده است می تواند مطالبه کند.اگرعین هدایا موجود نباشد، مستحق گرفتن قیمت هدایایی خواهد بود که به طور معمول نگه داشته می‌شود، مگر اینکه آن هدایا بدون تقصیر طرف دیگر تلف شده باشد.
با توجه به متن قانون، این هدایا در تمام موارد قابل مطالبه نیست؛ بلکه فقط تحت شرایط زیر اهدا کننده هدیه حق مطالبه خواهد داشت:
- این هدایا به منظور وصلت طرفین و نه به انگیزه دیگری تقدیم شده باشد.
- وصلت بههم خورده باشد و دیگر بنا نباشد که ازدواجی بین نامزدها صورت گیرد.
- به هم خوردن وصلت، به دلیل فوت یکی از طرفین نباشد.
- چنانچه عین هدایا موجود است، قابل مطالبه و استرداد است. اما چنانچه عین هدایا موجود نیست، صرفاً قیمت هدایایی قابل مطالبه است که به‌طور معمول نگه داشته می‌شود. به این معنی که مصرفشدنی نیست. به طور مثال، عطر و دستهگل و ... مصرفشدنی هستند، بنابراین قابل مطالبه نیستند.
- قیمت هدایای نگه داشتنی که تلف شدهاند، در صورتی قابل مطالبه است که در اثر تقصیر هدیهگیرنده تلف شده باشد.
شایان ذکر است ، در مورد عکسهای دوران نامزدی، می‌توان آن‌ها را درصورت باقی ماندن عکسها مطالبه کرد. در مورد خسارت چنانچه عکسها در عرف ارزش مالی داشته و با تقصیر دریافتکننده تلف شده باشد، قابل مطالبه است.
مطالب حقوقی بیشتر بخوانید:
آیا مساحت ملک در هزینه شارژ ساختمان موثر است؟
استعلام شهرداری برای فروش ملک چه مدت اعتبار دارد؟
قبل از سفر، از ممنوع الخروج نبودن خود مطمئن شوید
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
استعلام شهرداری برای فروش ملک چه مدت اعتبار دارد؟
بعد از تکمیل پسانداز برای خرید خانه و انتخاب ملک مورد نظر و توافق با فروشنده، قولنامه را تنظیم و ملک را خریداری می‌کنیم. بعد از گذراندن این مراحل، نوبت به تنظیم سند و واگذاری رسمی ملک میرسد. همانطور که در مطلب قبل بیان شد، برای تنظیم و ثبت سند به نام خریدار لازم است از ادارههای مختلف، از جمله شهرداری منطقهای که ملک در آن واقع شده است، استعلام دریافت کرد.
مراحل دریافت استعلام شهرداری
ملک مورد معامله در هر منطقه از شهر که قرار دارد، صاحب آن باید به شهرداری همان منطقه مراجعه کند. صاحب سند باید با در دست داشتن مدارک شناسایی خود و نامه‌ای که از دفترخانه برای گرفتن استعلام از شهرداری به او داده شده و همچنین مدارکی که مربوط به ملک مورد معامله است به شهرداری مراجعه تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند. هزینه‌ها همان‌جا از صاحب سند دریافت می‌شود. روند اداری دریافت مفاصا حساب در شهرداری ۲تا ۳ ساعت به طول میانجامد. معمولاً سه تا هفت روز بعد، جواب نامه استعلام شهرداری آماده تحویل است.
شایان ذکر است مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملک مورد معامله، موقعیت آن و ارزش ملک متفاوت است.
با توجه به موارد یادشده؛ خرید و فروش ملک در دفتر خانه اسناد به ثبت نمیرسد؛ مگر اینکه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت شده باشد. در این مرحله، ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد، تسویه می‌شود. فروشنده با نامه‌ای که دفترخانه به او داده و مشخصات ثبتی ملک در آن قید شده است؛ به شهرداری مراجعه، و کارشناسان شهرداری ؛ مواردی از قبیل اینکه ساختمان طبق پروانه ساخته شده است یا نه، _ و اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید جریمه مربوطه را بپردازد_ بررسی میکنند. عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جزء هزینه انتقال سند است که باید پرداخت شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌و پرورش به شهرداری بپردازد.
مدت اعتبار جواب استعلام
جواب استعلام و مفاصا حساب از شهرداری؛ در اولین فرصت باید به همان دفترخانه‌ای که قرار است سند در آنجا تنظیم شود، تحویل داده شود؛ زیرا مدت اعتبار استعلام، بسته به شهرداریهای مناطق مختلف و شهری که ملک در آنجا واقع شده، از یک تا سه ماه متفاوت است. در برخی موارد، شهرداری این اعتبار را فقط تا یک ماه تمدید می‌کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
نکات مهم در خرید املاک مسکونی و تجاری
وقتی میخواهیم یک ملک مسکونی یا تجاری را برای استفاده یا قطعه زمینی برای سرمایه‌گذاری بخریم، کمتر به این فکر می‌کنیم که ممکن است در این مسیر به علت سهلانگاری و ناآگاه بودن از برخی موارد حقوقی، مشکلاتی برایمان ایجاد شود. در این نوشتار به چند نکته بسیار مهم برای آگاهی و اطلاع شما هنگام خرید املاک اشاره می‌کنیم تا شاید خریداران ملک کمتر با این مشکلات روبهرو شوند.
نکات مهم در خرید املاک مسکونی و تجاری
- یک ملک مسکونی نوساز معمولاً یک مالک دارد (صاحب زمین) و یک سازنده. گاهی این دو با هم اختلاف دارند و بدون اطلاع هم ملکی را به فروش می‌رسانند؛ بنابراین هنگام خرید ملک نوسازی که هنوز سند ندارد، به این نکته توجه کنید که هر دو طرف معامله مبایعه‌نامه را امضا کنند.
- ریسک خرید املاک نوساز که هنوز سند ندارند بسیار بالااست. گاهی خانه نوساز به دلایل مختلف، میلیونها تومان به شهرداری بدهکار است و صاحب ملک قصد تسویه حساب با شهرداری را ندارد. به شما گفته می‌شود یک‌پنجم پول بابت سند نگهداری می‌شود، اما مبلغ بدهی شهرداری بسیار بیشتر از این است. اگر خانه‌ای بخرید که حداقل یکی دو سال از عمر آن گذشته باشد، هم مشکلاتش معلوم و هم سندش تعیین تکلیف شده است. در ضمن از فروشنده بخواهید که پایان کار شهرداری (گواهی ساختمان) را به شما ارائه دهد.
اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد، حداقل نشان می‌دهد که از نظر شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید، کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و به شهرداری مراجعه کنید.
- اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان دارد، اما هنوز صورتمجلس تفکیکی یا تقسیمنامه ندارد، از فروشنده علت امر را جویا شوید. وقتی ملک، گواهی ساختمان داشته باشد؛ در مرحله بعد می‌تواند صورتمجلس تفکیکی بگیرد و در نهایت سند تکبرگ صادر شود. این فرایند خیلی طولانی نیست.
پس از صدور گواهی ساختمان، اصولاً ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تکبرگ صادر می‌کند.
- اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد، قبل از هر چیز، از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده، این موضوع را استعلام کنید.
- هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصربهفرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تائیدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
شایان ذکر است حتماً هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر: پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت ببینید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد، در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور و... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری آن پی ببرید. مواظب باشید "پارکینگ مزاحم" را به اسم "پارکینگ معمولی" به شما نفروشند.
- عبارت "اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش " که در متن مبایعه‌نامه املاک وجود دارد، به این معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و به هم زدن معامله را از خود سلب می کنند. بنابراین، توجه کنید پس از امضای مبایعه نامه، حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد، به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی، بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن است.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.