تکلیف اموال فردی که در حالت کما است، چه می‎شود؟!

افزایش بسیار زیاد حجم پرونده‌ها و در نتیجه اطاله دادرسی (طولانی شدن زمان رسیدگی به پرونده) گاهی از مطرح شدن دعواهای نادرست، بیهوده و ناسنجیده نشئت می‌گیرد و قضات را برای صدور رای با مشکل مواجه می‌کند.

افزایش آگاهی‌های حقوقی مردم، نه فقط از طرح دعاوی نادرست و افزایش پرونده‌ها در دادگستری جلوگیری می‌کند، بلکه باعث می‌شود مردم در محاکم سردرگم نشوند. بنابراین ارتقاء سطح آگاهی‌های حقوقی مردم می‌تواند از حجم زیادپرونده‎ها در دستگاه قضایی بکاهد و در وقت و هزینه‌های مردم نیز صرفه‌جویی شود.

در نکات حقوقی ملکی مجله دلتا، بسیاری از موضوعات حقوقی برای  آگاهی بخشیدن به عموم مردم بررسی می‎شود. در این مطلب نیز، به یکی از ابهامات حقوقی با موضوع تعیین تکلیف اموال و دارایی‎های فردی که در کما قرار می‎گیرد، می‎پردازیم.

متاسفانه بسیار پیش می‎آید که افراد در اثر بیماری و یا در اثر سانحه تصادف و... ناگهان به کما می‎روند و در این میان به دلیل این‎که در این حالت هنوز دچار مرگ کامل نشده و فقط دچار مرگ مغزی شده‎اند، نزدیکان برای تعیین تکلیف اموال آن‎ها اعم از املاک و حساب‎های بانکی و دیگر موارد، با مشکل مواجه می‎شوند.

تکلیف اموال فردی که در حالت کما است، چه می‎شود؟!

از آن‎جا که در بسیاری از موارد هزینه‎های درمان این افراد بسیار بالا است؛ فرزندان  این افراد به این اموال نیاز دارند و برای این‎که اموال برای درمان فرد به کما رفته هرچه سریع‎تر در اختیار فرزندان قرار گیرد، لازم است اقدام حقوقی سریع‎تر و مناسب‎تر با این شرایط را انجام دهند.

به دلیل این‎که فردی که در حالت کما قرار می‎گیرد، از نظر قانون در ردیف محجورین (یعنی کسانی که به دلیل زوال عقل از این‎که بتوانند امور خود را به‎طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کنند و شخصاً اعمال حقوقی انجام دهند، منع شده‎اند) قرار می‎گیرند، بنابراین همان‎طور که در مطلب قبل در خصوص افراد محجور بیان شد، در این موارد نیز باید توسط دادستان برای آن‎ها قیم تعیین شود.

اطرافیان فرد باید با در دست داشتن مدارک هویت خود و همچنین تصویر پرونده پزشکی فرد، به امور حسبی دادگاه مراجعه و نسبت به تعیین قیم  برای دسترسی به اموال فردی که در کما است، اقدام کنند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

آیا مساحت ملک در هزینه شارژ ساختمان موثر است؟

مالکیت، حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در همه مجتمع‎های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، تصرفات هر یک از مالکان باید به گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. یکی از موضوعات مشترک در هر مجتمع، پرداخت هزینه شارژ ساختمان است.

معیار تعیین مبلغ شارژ ساختمان:

بر خلاف تصور برخی که ملاک پرداخت سهم هزینه‌های ساختمان را تعداد اعضای هر خانوار می‌پندارند، مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت هزینه شارژ هر ساختمان موثر است؛ به‎جز هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به‎طور مساوی تقسیم شود و به مساحت واحد آپارتمانی مربوط نمی‎شود و همه باید یکسان پرداخت کنند.

مطابق با قانون تملک آپارتمان‎ها، مالکان ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‎های مستمر و هزینه‎هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‎های مشترک ملک مصرف می‎شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند:

در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت شارژ ساختمان پیش‎بینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‎کنندگان از هزینه‎های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد؛ از قبیل آب و آسفالت پشت‎بام و... متناسب با مساحت قسمت اختصاصی  محاسبه می‎شود و سایر مخارجی که ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‎های مربوط به سرایدار، نگهبان و تاسیسات و... به‎صورت مساوی بین مالکان و استفاده‎کنندگان تقسیم می‎شود. محاسبه این تقسیم‎بندی به عهده مدیر هر ساختمان است.

بنابراین، سهم پرداختی شارژ ساختمان هر یک از مالکان، قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می‌شود؛ بنابراین، هرچه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینه‌های قسمت‌های مشترک افزایش می‌یابد.

استثنائات این قاعده:

1.  در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک می‌تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد.
2. در خصوص آن قسمت‌هایی از ساختمان که فقط بین چند مالک مشترک باشد، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند.

به‎طور مثال، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت فقط به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان آن است.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

نکات حقوقی که هنگام ازدواج باید به آنها توجه کنید

در مطلب قبل به تعریف و شرایط تحقق تنصیف دارایی مرد مطابق با قانون و مقررات ایران پرداختیم. در این نوشته جزئیاتی که باید همه افراد، فرقی نمی‎کند زن باشید یا مرد، هنگام عقد از آن آگاه بوده و رعایت کنید را ذکر و تشریح خواهد شد.

نکات جزئی اما مهم درباره شرط تنصیف دارایی مرد:

• یکی از شرایطی که برای تحقق تنصیف دارایی مرد برشمردیم این‎است که درخواست طلاق باید از طرف مرد به دادگاه ارائه شود. در این‎باره ذکر این موضوع ضروری ست که اگر مرد بعد از گذراندن روند دادرسی حکم طلاق را دریافت کرد اما بنا به هردلیلی از تصمیم خود منصرف شد، تنصیف دارایی صورت نخواهد گرفت. زیرا این شرط منوط به ثبت طلاق است.

بنابراین الزام شوهر به اجرای شرط تنصیف دارایی اش پیش از درخواست و ثبت طلاق طبق قانون وجود نخواهد داشت.

• در شرط تنصیف از عبارت "تا نصف دارایی موجود" استفاده شده است. این عبارت به این معنی است که:

1- اموالی را که مرد بعد از عقد نکاح به دست آورده است، باید در هنگام دادخواست طلاق موجود باشد. پس اگر مرد قبل از دادخواست طلاق اموال را منتقل کرده باشد، شامل این شرط نمی‎شود.

2- تا نصف اموال یعنی از یک درصد تا پنجاه درصد اموال مرد به همسرش انتقال داده خواهد شد. تشخیص اینکه چه مقدار از اموال باید به زن واگذار یا معادل آن داده شود با دادگاه است . بنابراین الزامی به پنجاه درصد اموال نیست.

3- اموال به دست آمده باید وجود داشته باشد و شامل اموالی که از بین رفته یا مفقود شده ( گم شده - به سرقت رفته) یا تلف شده یا منتقل شده نمی‎شود. اثبات وجود دارایی زوج بر عهده زن است.

• جرم فرار از دین، شامل دین و بدهی است و شرط نصف اموال شامل آن نمی‎شود. با این توضیح اگر مردی متعمدا ( با قصد قبلی) اموال خود را قبل از دادخواست طلاق منتقل کرده باشد که همسرش از نصف اموال او سهمی نبرد، جرم نیست و از مصادیق جرم فرار از دین نمی‎باشد.
• ادعای اعسار ( نداشتن مال و دارایی ) نسبت به پرداخت شرط تنصیف دارایی مرد پذیرفته نیست. به این دلیل که با موجود بودن عین (اصل) مال، ادعای اعسار معنایی ندارد و ادعای اعسار صرفا نسبت به دین و بدهی قابل پذیرش است نه عین.
• شرط اجرا شدن تنصیف دارایی مرد منوط به مطالبه و درخواست صاحب حق یعنی زن است و دادگاه بدون درخواست زن مجاز به صدور حکم انتقال اموال مرد تا نصف دارایی به او نخواهد بود. بنابراین مطالبه شرط نصف دارایی مطابق ماده ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی منوط به مطالبه زن است.

شایان ذکر است به دعوای تنصیف دارایی مرد همزمان با دعوای طلاق و در همان شعبه دادگاه رسیدگی می‎شود.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

پاسخ به سوالات حقوقی شما که بدون جواب مانده است

همه ما گاهی در گذران زندگی شاهد مسائل حقوقی بسیاری هستیم که سئوال برانگیز است و پاسخی برای آن ها نداریم . در این سلسله مطالب برآنیم تا به برخی از این پرسش ها پاسخ دهیم تا نسبت به آنها تا حدودی آگاه شویم.

پرسش - آیا موجر به هر دلیل می‎تواند آب، برق و گاز منزلی که مستاجر در آن سکونت دارد را قطع کند؟

پاسخ - همانطور که طبق قانون مدنی  در مدت اجاره، مستاجر مالک منافع مورد اجاره و متعلقات آن است، اگر مدت اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد، چون آب، برق و گاز از متعلقات ملک محسوب می‎شود پس مستاجر تا پایان مدت اجاره حق استفاده از آن‎ها را دارد. بنابراین،  اقدام موجر به قطع آنها مطابق با قانون مجازات اسلامی از مصادیق ایجاد مزاحمت  و ممانعت از حق است و جرم محسوب می‎شود.

پرسش - چکی  به تاریخ روز برگشت شده است. پشت چک را دو نفر امضا کرده‎اند. آیا دارنده چک برگشتی می‎تواند علیه هر سه نفر (صادر کننده چک و دو نفری که پشت چک را امضا کرده اند) شکایت خود را مطرح کند؟

پاسخ - برابر  قانون چک شکایت کیفری فقط علیه صادر کننده چک و به جرم صدور چک بلامحل قابل پیگیری است. و برای وصول چک با ارائه دادخواست حقوقی به دادگاه عمومی - حقوقی علیه  از هر سه نفر می‎توانید وجه چک برگشتی را مطالبه و با نظر دادگاه وصول کنید.

پرسش - اگر مدیر ساختمان برای تعمیرات موتورخانه یک مجتمع مسکونی به تعمیرکار حق الزحمه  پرداخت کند و سپس برای مطالبه آن به ساکنان واحدها مراجعه کرده و با مخالفت مواجه شود. به این معنی که واحدهایی که مستاجر در آنها ساکن است اعلام کنند که پرداخت بر عهده آن‎ها نیست و مالک آپارتمان باید پرداخت کند تکلیف مدیر ساختمان در خصوص این هزینه ها چیست؟

پاسخ - طبق قانون روابط موجر و مستاجر در خصوص هزینه های ملک و تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده نصب شده در ملک مانند دستگاه‎های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد. بنابراین در خصوص این پرسش مدیر ساختمان باید ازمالک آن واحد های مسکونی هزینه تعمیرات را دریافت کند.

در مطالب بعدی به ادامه پرسش و پاسخ های مهم و کاربردی خواهیم پرداخت.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

وکالت بلاعزل برای خرید و فروش ملک

بسیاری از مردم هنگام خرید و فروش ملک بنا به دلایلی مثل مسافت های دور یا کهولت سن یا اشتغال در زمان تنظیم و امضا مبایعه نامه یا سرعت در روند دادرسی و ... به یک نفر دیگر نمایندگی یا وکالت بلاعزل می‎دهند تا امور آنها را انجام دهد.

وکالت بلاعزل چیست؟

وکالت بلاعزل یک سند است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‎شود. بنابراین سند رسمی و محضری است که در آن شخصی به نمایندگی قانونی از طرف شخص دیگر( موکل) اختیاراتی دارد که امور مربوط به موکل را مطابق با مفاد تعیین شده در وکالتنامه برای موکل انجام دهد.

در وکالت بلاعزل علاوه بر دادن اختیارات به وکیل، موکل حق عزل وکیل را از خود سلب می‎کند. موکل نمی‎تواند وکیل را عزل کند به دلیل آنکه خودش این حق را از خود ساقط کرده است مگر این که موضوع عقد وکالت که طی آن به وکیل اختیاراتی داده شده است، به هر دلیلی مثل فوت یا جنون یکی از دو طرف از بین برود .یا به طور مثال، هر عقدی که طی آن وکالت به موکل داده شده است، فسخ یا اقاله یا باطل شود، به این ترتیب وکالت نیز قابل ابطال است و می توان وکیل را عزل کرد. یا طبق قانون مدارک و شواهد و دلایلی به دادگاه ارائه کند مبنی بر انصراف از وکالتنامه ای که منعقد کرده‎اند.

پرسشی که معمولا" برای افراد پیش می‎آید این‎ است که اگر به شخص دیگری وکالت بلا‎عزل بدهند دیگر خود آن‎ها نمی‎توانند موضوع وکالت را انجام بدهند یا اینکه این حق منحصر به وکیل می‎شود؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت که مطابق قانون، دادن وکالت بلاعزل مانع از آن نمی‎شود که خود موکل مورد وکالت را انجام دهد. پس هیچ‎گونه منع قانونی ندارد و موکل می‌تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده است انجام دهد.

انواع وکالت بلاعزل