الزام به تنظیم سند رسمی ملک

پرونده های ملکی که موضوع آن‎ها الزام به تنظیم سند رسمی است، از جمله دعاوی هستند که معامله صورت گرفته آن‎ها، بر پایه قولنامه یا مبایعه‎نامه بوده است. قولنامه، قراردادی است که طبق آن بین خریدار و فروشنده توافق می کنند تا زمانی که مقدمات معامله از جمله مفاصا حساب دارایی، شهرداری، پایان کار و… آماده شود به آن پایبند باشند.

اعتبار قولنامه طبق قانون مدنی:

مطابق با ماده 10 قانون مدنی کلیه قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، صحیح و معتبر است.

بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، خریدار و فروشنده  ملک، نه فقط ملزم به اجرای متن نوشته و تصریح شده در قرارداد هستند، بلکه به تمام نتایجی که به موجب قانون و یا عرف و عادت از تنظیم یک معامله حاصل می‌شود نیز باید پایبند باشند.

الزام به تنظیم سند رسمی طبق قانون ثبت:

فروشنده، مطابق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نکردن آن در قولنامه موجب برائت فروشنده از این موضوع نخواهد بود. بنابراین، پس از تنظیم مبایعه نامه و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، خریدار و فروشنده متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص شده، جهت پرداخت مابقی ثمن (پول) و تنظیم سند رسمی، در دفترخانه حضور یابند.

خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در قرارداد و در همان تاریخ از سردفتر تقاضا کند گواهی عدم حضور فروشنده را صادر کند. در صورت عدم پایبندی فروشنده به تنظیم سند رسمی، خواهان مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی، باید دادخواست خود به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را تنظیم و تقدیم دادگاه محل وقوع ملک کند.

همچنین، خریدار می‌تواند ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک خریداری شده را نیز از دادگاه درخواست کرده تا فروشنده در طول مدت دادرسی نتواند ملک مورد نظر را به دیگری بفروشد.

اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها این‎گونه تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه‌التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز فقط می‌تواند یا وجه التزام یا الزام یه تنظیم سند را  درخواست کند ؛ مگر اینکه در قرارداد آن‎ها، هر دو متعهد شوند، در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد.

از دست ندهید:   چگونه راهروی خانه را زیباتر کنیم؟

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ، دانستنی های حقوقی مجله دلتا مراجعه کنید.

همچنین بخوانید:

الزام به تنظیم سند رسمی حق خریدار ملک است

مالکیت املاک بدون سند ، چگونه اثبات می شود؟

توهین و افترا طبق قانون ایران چه مجازاتی دارد؟

110 سکه مهریه ، علت قانونی آن

ترک منزل توسط زن و عواقب قانونی آن

در این مطلب به موضوع عدم تمکین که هنوز برخی از افراد جامعه در خصوص مصادیق آن به طور دقیق اطلاعی ندارند، خواهیم پرداخت.

ترک منزل توسط زن یکی از مصادیق عدم تمکین:

ترک منزل توسط زن، یکی از موارد عدم تمکین است. مطابق با ماده 1114 قانون مدنی، زن باید در منزلی که شوهر تعیین می‌کند، سکونت داشته باشد. اکثر پرونده هایی که موضوع آن تمکین است، مربوط به ترک خانه بدون اطلاع شوهر است؛ این مساله معمولا به دلیل مشکلات بین زن و مرد اتفاق می‌افتد.

طبق قانون، تعیین محل زندگی به عهده مرد است؛ مگر آنکه در شروط ضمن عقد ازدواج، اختیار تعیین منزل به زن داده‌شده باشد. همچنین قانون مواردی را در نظر گرفته است که در این موارد زن می تواند بدون اذن (اجازه) شوهر منزل را ترک کند، بدون این که مورد اتهام عدم تمکین قرار گیرد.

استثنائات ترک منزل توسط زن:

قانون برای ترک خانه توسط زن استثنائاتی در نظر گرفته است که در این موارد، خروج زن از منزل، نشوز محسوب نشده و موجب محرومیت زن از دریافت نفقه نمی‎شود. این موارد عبارتند از :

• خروج از منزل جهت مداوا به تشخیص پزشک
•  خروج از منزل برای انجام امور شرعی و واجب مانند حج
• سکونت در محل دیگر به دلیل ترس از ضرر و زیان مالی ، جسمی یا آبرویی

شایان ذکر است، در مورد ترس از ضرر جانی و مالی، طبق قانون، اگر بودن زن با شوهر در یک منزل همراه با خوف (ترس) ضرر بدنی یا مالی یا آبرو برای زن باشد، قانون به زن این اجازه را می‎دهد که مسکن جداگانه اختیار کند. به عنوان مثال، در مواردی که زن به دلیل خطری که از جانب شوهرش او را تهدید می کند، مجبور است منزل را ترک کند، یا به دلیل این‎که زوج مبتلا به امراض مقاربتی است، و ناچار به امتناع از رابطه جنسی با او است.

درصورت اثبات ضرر مذکور، دادگاه حکم بازگشت به منزل شوهر را نخواهد داد. لازم به ذکر است، تا زمانی که زن به دلیل ترس جانی و مالی، امکان بازگشت به منزل را ندارد، مرد موظف است نفقه را به او پرداخت کند.

محل سکونت زن طبق قانون:

ماده  1116 قانون مدنی بیان می‎کند: «مادام که رسیدگی به اختلاف بین زوج ها خاتمه نیافته، محل سکونت زن به تراضی (توافق) طرفین، معین می‌شود و در صورت عدم تراضی، دادگاه با جلب نظر اقربای دو طرف،( نزدیکان این زوج) منزل زن را معین خواهد کرد. درصورتی‌که اقربائی نداشته باشند، قاضی، محل مورد اطمینانی را تعیین خواهد کرد.

حکم قانونی عدم تمکین زن:

سوالی که ممکن است مطرح شود این‎است که، اگر زن بدون اذن همسر منزل را ترک کند، چه مجازاتی شامل حال او خواهد شد؟

از آنجا‎‎ که ترک منزل، یکی از مصادیق عدم تمکین به شمار می‎رود، بنابراین، شوهر می‎تواند به دادگاه مراجعه کرده و الزام زن را به تمکین بخواهد. در صورتی که دادگاه ادعای عدم تمکین را درست تشخیص دهد و حکم قطعی محکومیت زن صادر شود، نفقه ای شامل زن نخواهد شد. و همچنین اگر بنا به این دلیل، مرد تقاضای طلاق نیز داشته باشد، تقسیم دارایی بین آن‎ها نیز صورت نخواهد گرفت.

مطابق با قانون حمایت از خانواده: « در این شرایط مرد می‎تواند اقدام به کسب اجازه ازدواج مجدد از دادگاه کند.» بنابراین، برای آنکه مرد بتواند زن دوم بگیرد، بایستی به دادگاه مراجعه و با اثبات عدم تمکین همسرش، از دادگاه اجازه ازدواج مجدد بگیرد.

همچنین بخوانید:

تمکین در قانون ایران به چه معنااست؟

نصب تابلو پارک ممنوع در چه صورت جرم است؟

110 سکه مهریه ، علت قانونی آن

تفاوت فسخ قرارداد با انفساخ و تفاسخ چیست؟

مطالبه سفته و مهلت قانونی واخواست آن

طریقه مطالبه سفته:

روش مطالبه سفته به این صورت است که دارنده سفته، باید در تاریخِ سررسید، مبلغ آن را درخواست کند. در صورتی‎که مبلغ سفته وصول نشد، لازم است که دارنده طی 10روز از تاریخِ سررسید، سفته را واخواست کند.

واخواست در مطالبه سفته چیست؟

واخواست؛ اولین قدم برای وصول سفته است. زمانی که سفته در تاریخِ سررسید مشخص شده، وصول نشده، دارنده سفته، بر علیه صادرکننده آن، این اقدام قانونی را انجام می‎دهد. واخواست را در اوراق چاپ شده، که توسط دادگستری آماده شده اند می‎نویسند. به جز اوراق دادگستری، بانک ها هم واخواست نامه چاپی ویژه‎ای دارند.

یادداشت اصلیِ واخواست‎نامه به واخواست کننده و مامور ابلاغ، نسخه دوم واخواست‎نامه را به سفته دهنده یا اقامتگاه (محل زندگی) او می‎رساند. یادداشت سوم در دفتر واخواست دادگاه قرار داشته می‎شود.

برای استفاده کردن از مسئولیت تضامنیِ (مشترکِ) صادر کننده و ظهرنویس‎ها( ضامن و یا کسی که با پشت نویسی، سفته به او منتقل شده است)، دارنده باید طی یک‎سال از زمان واخواست، دادخواستِ پرداخت وجه سفته را، به دادگاه ارائه دهد. اگر دارنده این مسئولیت قانونی را انجام ندهد، ادعای او علیه ظهرنویس‎ها رد می‎شود.

دارنده سفته ای که واخواست شده و در زمان قانونی ادعای خود را مطرح کرده است، می‎تواند از دادگاه درخواست کند که اموال سفته دهنده را قبل از بررسی و صادر شدنِ حکم، به نفع او ضبط کند. در این‎صورت، بعد از صدور حکم، دارنده در بدست آوردن پولش از مال ضبط شده، به سایرطلبکاران مقدم است. دادگاه هم سریعا بعد از درخواست دارنده، می‎تواند به اندازه وجه سفته، مالِ طرفِ دعوی را توقیف کند.

بیشتر بخوانید در:

ترک منزل توسط زن و عواقب قانونی آن

سند مالکیت تک برگ ؛ مزایا و محاسن

110 سکه مهریه ، علت قانونی آن

دعوی علیه صادر کننده سفته و ظهرنویس:

اگر خواسته دعوی بر علیه سفته دهنده و ظهرنویس باشد، در برگه دادخواست، در قسمت مربوط به خوانده می‎توان هم نامِ سفته دهنده و هم نامِ ظهرنویس را نوشت. در برگه دادخواست، در بخشی شرحِ خواسته، از دادگاه، محکومیت خوانده ردیف اول به عنوان سفته دهنده و خوانده ردیف دوم به عنوان ظهرنویس را به طور تضامنی درخواست کرد.

چقدر فرصت برای واخواست سفته داریم؟

اگر واخواستِ سفته در مهلت قانونی صورت نگیرد، دیگر آن سفته مزایای حقوقیِ اسناد تجاری را ندارد و فقط یک سند عادی محسوب می‎شود و برای گرفتن آن تنها می‎توان آن را به عنوان یک مدرک برای وصولِ طلب استفاده کرد. یعنی زمانی که دادخواستِ الزام به پرداخت وجه را به دادگاه ارائه می‎کنیم، آن را به عنوان یک دلیل و مدرک ضمیمه دیگر مدارک کنیم. در واقع بدون واخواست هم می‎توان جهت گرفتن سفته اقدام کرد، ولی فقط به عنوان یک رسید معمولی ارائه می‎شود.

مالکیت املاک بدون سند ، چگونه اثبات می شود؟

با توجه به حجم زیاد و رو به رشد پرونده های قضایی با موضوع واگذاری و خرید و فروش املاک قولنامه ای و بدون سند ، این ابهام برای افراد وجود دارد که آیا خرید ملکِ بدون سند، آن‎ها را با معضلات حقوقی مواجه می‎کند یا خیر؟ در این نوشته به این موضوع پرداخته می شود.

سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی  و عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.

اعتبار سند رسمی طبق قانون:

مطابق با ماده 22 قانون ثبت:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می داند.»

بنابراین طبق این ماده در خصوص املاک، مالکیت فقط با سند رسمی قابل احراز است.

قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند. از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است. همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی علاوه بر ادعای جعل، قابل تکذیب یعنی تردید و انکار است.

بسیار دیده و شنیده می‎شود، یک آپارتمان به چندین نفر فروخته شده است. و همه خریداران خود را مالک ملک می‎دانند! و پس از مراحل قانونی حل مساله را به محاکم قضایی می‎سپارند. پس وجود معاملات معارض نیز از معضلات نقل و انتقال املاک با سند عادی است.

آیا راه حل قانونی درباره این موضوع وجود دارد؟

در خصوص این موضوع قانون راه حل مشخصی ارائه نکرده است. و اسناد عادی را به دلیل اینکه با توافق طرفین تنظیم و منعقد می‎شوند معتبر دانسته است.

همچنین فقهای شورای نگهبان «اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد» مغایر شرع دانسته‎اند.

بنابراین؛ تا زمانی که اسناد عادی معتبر شناخته شود، امکان وجود برخی مسائل حقوقی برای خریداران املاک بدون سند رسمی وجود دارد.

در نتیجه اگر اسناد رسمی مورد توجه قرار گیرند و مردم‌ در معاملات حتی با وجود بیع‌نامه و قولنامه، دقت های لازم را داشته باشند و به طور مثال حداکثر 10درصد وجوه مورد نظر را پرداخت و 90 درصد پرداخت‌ها را موکول به اسناد رسمی کنند، بسیاری از موارد ارتکاب جرائمی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر، کاهش خواهد یافت.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

چه کسی مسئول صدور چک بلا محل شرکت ها است ؟

پیش از این در خصوص صدور چک بلامحل و روش های وصول چک برگشتی مطالبی بیان شد. در این مطلب قصد داریم این موضوع را شرح دهیم که اگر شخص حقوقی، یعنی شرکت ها و موسسات و ارگان ها، چک بلامحل صادر کنند، مسئولیت پرداخت وجه آن چک بر عهده کیست؟

همیشه در چک های منتسب به شخص حقوقی، با توجه به این که طبیعتا این شخص( یک شرکت) توانایی صدور چک را ندارد، یک نفر به عنوان نماینده اقدام به کشیدن چک از طرف شرکت می کند. معمولا به این صورت است که حساب و دسته چکی به نام شرکت وجود دارد. سپس نماینده ای از آن شرکت که در بیشتر موارد، مدیر عامل شرکت است، از طرف و به نام شخص حقوقی چک صادر می کند. برگشت خوردن چک باعث ایجاد مسئولیت شرکت به جبران خسارت زیان دیده می شود. بنابراین همواره مسئولیت مدنی متوجه شرکت است.

مسئولین صدور چک بلامحل شرکتی:

در صورتی که چکی توسط اشخاص حقوقی صادر و چک بلا محل باشد صادرکننده یا امضاکننده چک، یعنی مدیری که آن را امضا کرده و شرکت یعنی شخص حقوقی، از لحاظ حقوقی، مسئولیت تضامنی دارند. به این معنا که طلبکار یا دارنده چک می‌تواند وجه چک را از محل دارایی شرکت و نیز از اموال مدیری که چک را امضا کرده است، مطالبه و وصول کند.

مسئولیت کیفری چک شرکتی:

از لحاظ کیفری نیز باید گفت: مسئولیت صدور چک بلامحل ، فقط متوجه مدیری است که چک را امضا یا صادر کرده است، به این معنا که مسئولیت کیفری متوجه شخص حقوقی نمی‌شود.

ممکن است شرکت، اعضای هیات‌مدیره داشته باشدیا اینکه صاحب امضای مجاز شرکت، چند نفر باشند. در چنین شرایطی، ممکن است یکی از صاحبان امضا، چک را امضا کرده و در اختیار دارنده قرار داده باشد.

مدیری که چک را امضا کرده است، از لحاظ کیفری و حقوقی مسئولیت دارد و مدیری که پشت چک را امضا نکرده است،  مسئولیت نخواهد داشت.

بر اساس قانون صدور چک، در صورتی که چک به وکالت یا نمایندگی از طرف صاحب حساب اعم از شخص حقیقی یا حقوقی صادر شده باشد، صادرکننده چک و صاحب امضا متضامنا" مسئول پرداخت وجه چک بوده و اجراییه و حکم ضرر و زیان بر اساس تضامن علیه هر دو نفر صادر می‌شود.

فقط در یک صورت مسئولیت کیفری نیز متوجه شخص حقوقی می شود. این وضعیت زمانی است که صادر کننده و نماینده شخص حقوقی در دادگاه ثابت کند که پرداخت نشدن وجه چک به صورت کامل، مستند به عمل شخص حقوقی صاحب حساب است. به طور مثال، پس از صدور چک از سوی مدیر عامل، شرکت وجوه خود را از حساب خالی می کند. در این حالت پرداخت نشدن وجه چک مستند به عمل شخص حقوقی یعنی شرکت است.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.