معامله فضولی یعنی فروش مال دیگران!

اگر شما هم جزء کسانی هستید که به دام معامله با فضول افتاده اید، در حالی‌که از فضولی بودن معامله طرف خود روحتان هم خبر نداشته، بدانید که به دردسر  افتاده‌اید و  بی‌دقتی آن شخص، دامن شما را هم می‌گیرد.در این مطلب به بررسی یک معامله فضولی به طور کامل می‎پردازیم.

تعریف معامله فضولی:

معامله فضولی این است که شخصی برای دیگری یا با مال دیگری، معامله کند، بدون این که از طرف مالک اجازه خرید و فروش مال را داشته باشد.

قبل از هر چیز باید دانست که یک معامله فضولی سه طرف دارد:

• طرف اول فضول است. یعنی شخصی که مال را بدون اجازه مالک فروخته است.
• طرف دوم مالک یا همان صاحب مالی است که فضول با اموال او معامله کرده است.
• طرف سوم اصیل یعنی کسی که مال را از فضول خریده است.

ماده ۲۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید». مانند آن که مالک پس از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند. بنابراین هرگاه مالک، معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل شده و صحیح است. در نتیجه، آثار حقوقی خود را خواهد داشت.

اگر مالک، معامله فضولی را رد کند، در این صورت عقد برای همیشه از بین می‌رود و هیچ گونه آثار حقوقی نخواهد داشت.

شرایط اجازه مالک:

برای آن که اجازه مالک، باعث شود معامله فضولی صحیح و یک عقد کامل شود، باید شرایطی زیر را داشته باشد:
1- اجازه مالک در صورتی عقد را کامل می‌کند که مسبوق به رد نباشد. ( به این معنی که مالک ابتدا معامله ای که بدون اجازه روی مال اش انجام شده را نپذیرد و بعد از مدتی آن را به هر دلیلی قبول کند)، معامله با رد قبلی باطل شده و اجازه بعدی نمی‌تواند به آن اعتبار بخشد.
2- اجازه باید در زمان اهلیت اجازه دهنده صادر شود. در صورتی که مالک هنگام اجازه، صغیر، مجنون یا سفیه(نادان) باشد، اجازه بی‌تاثیر خواهد بود.

سکوت نشانه رضایت نیست!

طبق ماده۲۴۹ قانون مدنی: سکوت مالک حتی با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود. مالک باید رضایت خود را ابراز کند، به دلیل اینکه قانون رضایت باطنی را کافی نمی‎داند.

شایان ذکر است در برخی مواقع فضول، تحصیل اجازه مالک را تضمین می‎کند یعنی به خریدارِ آگاه قول می‎دهد که اجازه مالک را بگیرد. اما اگر به تعهد خود عمل نکند، ملزم به جبران خسارت است و خریدار می‎تواند طبق قانون خسارت ناشی از انجام ندادن تعهد را مطالبه خسارت کند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

چگونه از جعل امضا چک جلوگیری کنیم؟

یکی از اعمال مجرمانه و شاید یکی از ساده ترین آن ها به گمان مجرمان جعل امضا در اسناد رسمی به خصوص جعل امضا چک است. در بخش نکات حقوقی ملکی مجله دلتا، در خصوص انواع چک و نحوه وصول چک های برگشتی به تفصیل پرداخته شده است. در این نوشته به چند راهکار برای جلوگیری از جعل امضاء چک اشاره می‎کنیم .

جعل امضا چک

جعل امضا چک از دو حالت خارج نیست:

• یا امضا صاحب حساب شبیه سازی می‌شود.
• یا اینکه امضائی غیر از امضاءصاحب حساب درچک درج می‎شود.

به طور معمول کسی که امضا صاحب حساب را روی چک شبیه سازی یا به عبارت دیگر امضا او را جعل می‎کند،معمولا" از آشنایان صاحب حساب است. زیرا کسی که صاحب حساب را ندیده و از امضا او بی اطلاع است ناگزیر امضائی غیر از امضا صاحب حساب را روی چک درج می‌کند. اگر جاعل (جعل کننده)، چک را پیدا یا آن‎ را سرقت کرده و از نمونه امضا صاحب حساب نیز بی اطلاع باشد، به ‎نام خود و با امضایی غیر از نمونه امضای موجود دربانک امضا می‌کند.

روش‌های جلوگیری از جعل چک:

جعل امضا روی چک درزمان صدور آن قابل تصور است ، زیرا بعد از صدور چک، احتمال جعل کم‌تر است. بنابراین برای جلوگیری از جعل امضا راهکارهای زیر توصیه می‎شود:

1.  صاحب حساب امضائی داشته باشد که به سادگی نتوان آنرا جعل کرد. البته امضاهای شلوغ و پر از خطوط هم ممکن است دردسرساز شود. از این نظر که در صورت لزوم، تعیین اصالت بسیار سخت خواهد شد.
2. امضای روی چک انحصاری صاحب حساب باشد. این کار باعث می‎شود که از نمونه امضا شما افراد کمتری مطلع شوند و یا اینکه برای صدورچک از خودکار اختصاصی که مخصوص تحریر و امضا چک باشد استفاده شود.
3. دسته چک و یا برگ چک را در دسترس دیگران قرار ندهید و به صورتی نگهداری کنید که امکان دسترسی به آن برای دیگران غیر ممکن یا سخت باشد.

شایان ذکر است راهکار‌هایی که بیان شد،می‎تواند تا حدودی از جعل امضاء توسط جاعل پیشگیری کند، اما به طور قطع  نمی‌توان از آن جلوگیری کرد.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

تکالیف حقوقی موجر و مستاجر در قرارداد اجاره

پس از انتخاب ملک مورد نظر برای اجاره کردن و تنظیم اجاره نامه، مالک ملک (موجر) و مستاجر از زمان تعیین شده در قرارداد دارای حقوق و تکالیفی می‎شوند. در این نوشته به این موضوع می‎پردازیم.

موجر فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه است و آن را برای مدتی مشخص اجاره می‎دهد.

تکالیف و حقوق موجر:

• تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از بستن قرارداد اجاره، مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را در تاریخ توافق شده به مستاجر تحویل دهد.
• بر گرداندن پول رهن مستاجر در زمان تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش (ودیعه) از مستاجر دریافت می‎شود، در موقع تخلیه باید مبلغ یادشده به مستاجر برگردانده شود.
• انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آن را انجام دهد. بنابراین موجر حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات را دارد.
• دریافت اجاره بها در تاریخ های مقرر.
• حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد.

تکالیف مستاجر:

مستاجر فردی است که با پرداخت اجاره‎بها، خانه یا آپارتمان و یا مغازه را معمولا به مدت یکسال اجاره می‎کند. حقوق و تکالیف مستاجر در این مدت به شرح زیر است:

• پرداخت اجاره بها: معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است. بنابراین مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد، بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه ملک قبل از موعد نشود.

در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد زیرا معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین دلیل اجاره ماهانه ای در کار نیست.

•  تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
• انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره: اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و ... داشته باشد،  مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.
• پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های خدمات و حق شارژ را مستاجر باید پرداخت کند.
• جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور و... انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری کند.
• خودداری از ورود خسارت به محل اجاره: مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت وارد شدن خسارت، مستاجر باید آنرا جبران کند.
• خودداری از تغییر شغل در ملک اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد، (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به در و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

زن در چه صورتی می تواند تقاضای طلاق کند؟

در کشور ایران طبق حقوق و مقررات فقه اسلامی، طلاق از حقوق زوج (مرد) محسوب می‎شود. و مرد می‎تواند با رعایت شرایط قانونی مانند پرداخت حقوق مالی و طی مراحل قانونی همسر خود را حتی در صورت مخالفت او طلاق دهد. اما زوجه (زن) بدون رضایت شوهر حق طلاق ندارد مگر در شرایطی که در این نوشته به آن می‎پردازیم.

شرایطی قانونی که به زن حق طلاق می‎دهد

زمانی زن می‎تواند دادخواست طلاق به دادگاه خانواده ارائه دهد که یکی از شرایط مندرج در سند ازدواج ( قباله) را داشته باشد:

• اگر مرد به مدت شش ماه نفقه زن را پرداخت نکند.
• اگر زن بتواند سوء رفتار مرد را اثبات کند. (ضرب و جرح و توهین و...)
• ابتلا شوهر به بیماری‌های روانی یا مسری یا هر عارضه صعب‌العلاج دیگر که زندگی مشترک را مختل کند. مثل بیماری سارس یا ایدز.
• اگر مرد دیوانه باشد و امکان فسخ نکاح وجود نداشته باشد.
• مرد به شغلی اشتغال داشته باشد که مخالف آبروی زن باشد.
• محکوم شدن مرد به مجازات 5 سال حبس و یا بیشتر.
• اعتیاد شوهر به مواد مخدر یا مصرف مشروبات الکلی و امتناع زوج از ترک آن‌ها یا ملزم نبودن شوهر به ترک آن به هر دلیل در مدتی که به تشخیص پزشک برای ترک اعتیاد لازم بوده است.
  در صورتی که زوج به تعهداتش عمل نکند و یا پس از ترک دوباره به مصرف مشروبات الکلی یا موادمخدر روی آورد با درخواست زوجه طلاق انجام خواهدشد.

• غیبت و ترک زندگی از طرف مرد به مدت 6 ماه متوالی یا 9 ماه متناوب.
• بچه دار نشدن مرد بعد از گذشت پنج سال از زندگی مشترک.
• مفقود الاثر شدن مرد بعد از شش ماه از مراجعه زن به دادگاه.
• ازدواج مجدد مرد بدون اجازه همسر خود.

مطابق با ماده 1119 قانون مدنی نیز در صورتی که زن وکالت در طلاق داشته باشد، می‎تواند متقاضی طلاق باشد.

شایان ذکر است، علاوه بر موارد مذکور ،در هر موردی که قضات دادگاه خانواده تشخیص دهند زن در عسر و حرج ( سختی و مشقت ) قرار گرفته، با درخواست زوجه حکم طلاق صادر می‌کند.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

تدلیس یا فریب در ازدواج چه مجازات هایی دارد؟

خانواده نقش بسیار مهمی در موفقیت و خوشبختی افراد دارد. امروزه یکی از مشکلات میان زوج‌های جوان که به واسطه‌ی آن کانون‌های خانواده در همان سال‌های اول از هم می‌پاشد، نبود صداقت و فریب خوردن یکی از طرفین یا در اصطلاح حقوقی تدلیس در ازدواج است که حجم زیادی از پرونده‌های دادگاه خانواده را به خود اختصاص می‌دهد. در این مطلب این موضوع مهم را بررسی خواهیم کرد.

تعریف تدلیس:

در صورتی‎که هر یک از زوج ها قبل از عقد ازدواج طرف خود را به امور واهی از قبیل داشتن تحصیلات عالیه، تمکن مالی، موقعیت اجتماعی، شغل و سمت خاص، تجرد ( مجرد بودن به رغم اینکه متاهل باشد) فریب دهد و عقد بر مبنای هر یک از این موارد واقع شود، به آن تدلیس گویند.

به عبارت دیگر یکی از طرفین در ازدواج با اعمال متقلبانه نقص یا عیبی را که در یکی از زوج‎هااست پنهان دارد، یا خود را دارای صفت برجسته ای معرفی کند که فاقد آن است، به طور مثال مرد خود را برخلاف واقع دارای ثروت و مقام معرفی ، یا با ارائه گواهی نامه مجعول خود را لیسانسه یا دکتر قلمداد و ازاین راه طرف دیگر را ترغیب به قبول ازدواج کند.

یا زن برخلاف حقیقت خود را دختر فلان شخص معروف یا دارای هنر خیاطی یا آشپزی یا موسیقی جلوه دهد یا خویشتن را باکره معرفی کند یا کچلی خود را با کلاه گیس بپوشاند و به این طریق موافقت مرد را برای ازدواج جلب کند و بعد از عقد معلوم شود که طرف فاقد ویژگی های مذکور بوده یاعیبی داشته که به قصد فریب طرف دیگر،آن راپنهان کرده است، دراینگونه موارد شخص فریب خورده می‎تواند ازدواج را فسخ کند.
البته تدلیس هنگامی صدق می‎کند که سوء نیت و قصد فریب وجود داشته باشد، یعنی یک طرف به طور عمد با اعمال متقلبانه خود طرف دیگر را فریب داده و ترغیب به عقد ازدواج کرده باشد.

مجازات قانونی برای تدلیس در ازدواج:

طبق قانون مجازات اسلامی تدلیس در ازدواج جرم محسوب می‎شود و فریب دهنده به حبس تعزیری از شش ماه تا دوسال محکوم خواهد شد.

فریب خورده ابتدا می‌تواند از طریق اظهارنامه رسمی قصد برهم زدن ازدواج را اعلام کند. بعد از آن، برای فسخ نکاح باید دادخواستی به دادگاه خانواده ارائه و دلایل خود را مبنی بر داشتن حق فسخ بیان کند. دادگاه پس از رسیدگی به پرونده، اگر دلایل خواهان را موجه تشخیص دهد، حکم به تایید فسخ نکاح خواهد داد. بعد از این مرحله متقاضی به یکی از دفاتر رسمی فسخ نکاح مراجعه می کند تا فسخ نکاح در شناسنامه اش  ثبت شود ، و نیاز به اجرای صیغه طلاق ندارد.

برای مطالعه‎ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.