املاک بازداشتی چیست و فروش آن چه حکمی دارد؟

املاک بازداشتی املاکی هستند که خرید و فروش آن‌ها به واسطه دستور مقامات قضایی امکانپذیر نیست. بازداشت ملک به دو صورت دائم و موقت صورت می‌گیرد.

ملک بازداشتی از جمله املاکی است که با دستور مقامات قضایی امکان معامله آن‌ها به صورت موقت یا دائمی وجود ندارد؛ اما گاهی افراد اقدام به فروش این املاک می‌کنند. در مجله دلتا به این سؤالات پاسخ داده شده است. در ادامه با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.

•بازداشت ملک چیست؟
•بازداشت دائم ملک
•بازداشت موقت ملک
•معامله ملک بازداشتی چه حکمی دارد؟
•الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

بازداشت ملک چیست ؟

املاک بازداشتی املاکی هستند که خرید و فروش آن‌ها به واسطه دستور مقامات قضایی امکانپذیر نیست. مشخصات املاک بازداشتی در دفتر مخصوصی در اداره ثبت قید می‌گردد و زمانی که استعلام ثبتی توسط دفترخانه صورت بگیرد، بازداشت بودن آن مشخص می‌شود. به همین دلیل همواره توصیه شده است افراد قبل از عقد قرارداد ، به یک دفترخانه اسناد رسمی در آن محل مراجعه و تقاضای استعلام کنند تا در صورت نبودن مانع قانونی، اقدام به معامله ملک کنند. بازداشت ملک به دو صورت دائم و موقت صورت می‌گیرد.

بازداشت دائم ملک

این دسته از املاک معمولاً به نفع دولت مصادره می­‌شوند و بعد از مراحل قانونی جزء اموال دولتی محسوب شده و ممکن است بعد از رفع بازداشت به صورت مزایده به فروش برسند؛ اما هر نوع معامله اعم از خرید یا فروش قبل از تعیین تکلیف آن‌ها غیر قانونی و باطل است. به طور مثال املاکی که محل تولید مشروبات الکلی بوده یا ملکی که از طریق پولشویی خریداری شده باشد از جمله موارد بازداشت دائم ملک هستند.

بازداشت موقت ملک

دسته دیگری از املاک بازداشتی به دستور مقامات قضایی به صورت موقت تا زمان صدور حکم نهایی بازداشت می‌­شوند؛ برای مثال املاکی که بابت ضمانت و کفالت از سوی مالک به مرجع قضایی معرفی می‌شود تا دادگاه به طور موقت شخصی را آزاد کند. همچنین زمانی که طلبکار از بدهکار چک دارد و آن را برگشت زده، برای اطمینان از دریافت طلب خود، می‌تواند قبل یا همزمان با طرح دعوا ملک او را بازداشت کند که به این امر تامین خواسته می‌گویند. اگر بدهکار بدهی خود را بپردازد، با دستور قاضی ملک آزاد می­‌شود.

مطلب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد معامله املاک، مطلب “ضرورت های انجام یک معامله ملکی” را مطالعه کنید.

فروش ملک بازداشتی چه حکمی دارد ؟

خرید و فروش املاک بازداشتی ممنوع و باطل است. به این معنا که فروشنده حق انتقال آن را ندارد و خریدار، مالک ملک نمی‌شود. بنابراین اگر معامله‌ای صورت بگیرد، آن معامله باطل است. از طرفی دیگر اگر خرید و فروش این‌گونه املاک آگاهانه صورت بگیرد، جرم محسوب می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

یکی از مهم‌ترین مشکلاتی که هنگام خرید ملک، خریداران با آن مواجه می‌شوند این است که فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک خودداری می‌کنند. این در حالی است که معمولا فروشنده مقدار زیادی از قیمت ملک را دریافت کرده است و به دلایل مختلف از جمله ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند. بنابراین زمانی که خریدار و فروشنده قصد دارند معامله‌ای را انجام دهند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، باید قراردادی منعقد کرده و در آن دو طرف متعهد شوند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت مشخص انجام دهند. در واقع خریدار قبل از انجام دادن معامله باید مطمئن شود که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نیست. در هر حال هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند. شایان ذکر است که قبل از انجام دادن هر گونه معامله‌ای لازم است افراد اطمینان کسب کنند که ملک بازداشتی نیست.

مطلب پیشنهادی : برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد معامله املاک در رهن بانک، نوشتار ملک در رهن بانک را چطور معامله کنیم؟ مطالعه شود.

مزایا و مضرات طلاق توافقی

طلاق یکی از مهم‌ترین آسیب‌های اجتماعی به حساب می‌آید که صدمات جبران ناپذیری را نه فقط برای زن و مرد و فرزندان، بلکه بر جامعه وارد می‌کند. در ادامه معایب و مضرات طلاق توافقی ذکر شده است.

طلاق توافقی به نوعی از طلاق گفته می‌شود که با رضایت و توافق زن و مرد انجام می‌گیرد. می‌توان گفت توافقات اولیه زوج‌ها مراحل طلاق را آسان‌تر خواهد کرد ولی این طلاق نیز معایبی دارد. در مجله دلتا به بررسی مزایا و مضرات طلاق توافقی از دیدگاه قانون پرداخته شده است. پس در ادامه با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.

طلاق توافقی

در این طلاق زن و مرد قبل از اینکه اقدام به شکایت و درخواست طلاق در دادگاه کنند، درباره کلیه مسائل همانند مهریه ، حضانت و ملاقات فرزند، نفقه و هر مسأله دیگری که به هر دو نفر و فرزندان آن‌ها مربوط می‌شود با یکدیگر به نتیجه و تفاهم می‌رسند و با مراجعه به دادگاه خانواده و ارائه مدارک مورد نیاز برای طلاق توافقی اقدام می‌کنند.

مراحل طلاق توافقی

برای این کار زن و مرد با ارائه مدارک لازم که عبارتند از اصل عقدنامه یا رونوشت، اصل شناسنامه‌ها و کپی کارت ملی به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست مربوط به طلاق توافقی را ثبت می‌کنند. باید در دادخواست تمامی مواردی که از قبل توافق شده ذکر شود.
در ادامه هر یک از زوج‌ها باید فردی از خویشاوندان را به عنوان داور به دادگاه معرفی کند. شایان ذکر است این داوران باید با دو طرف صحبت کنند تا آن دو از تصمیم خود مبنی بر طلاق، منصرف شوند.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر از نحوه معرفی داور به دادگاه مطلب ” داوری در طلاق چیست و چه مراحلی دارد؟ ” را مطالعه کنید.

مضرات طلاق توافقی

طلاق یکی از مهم‌ترین آسیب‌های اجتماعی به حساب می‌آید که صدمات جبران ناپذیری را نه فقط برای زن و مرد و فرزندان، بلکه بر جامعه وارد می‌کند. در ادامه معایب و مضرات طلاق توافقی ذکر شده است.
۱. به دلیل این که طلاق توافقی سریع‌تر از سایر طلاق‌های دیگر است و در احتمال تصمیم گیری در واقع در این شکل از جدایی زن و مرد هر کدام دلایلی برای طلاق دارند که می‌تواند آن‌ها را مجاب به جدایی کند.
۲. در طلاق توافقی شوهر هیچ اجبار و الزامی برای آمدن به محضر پس از صدور حکم طلاق ندارد، بنابراین بهتر است زوج ها، الزام رفتن به محضر را هم جزئی از تعهدات خود ذکر کنند تا بتوان از طریق دادگاه الزام شوهر را به آنچه تعهد داده درخواست کرد.

مزایای طلاق توافقی

• کوتاه بودن زمان صدور گواهی مربوط برای جواز اجرای طلاق
• عدم تشکیل پرونده‌های متعدد در دادگستری
• جلوگیری از رجوع مکرر زن و مرد به دادگستری
• دخالت زوج‌ها در طلاق و صدور گواهی‌ عدم سازش
• درگیری کمتر و کاهش تنش میان خانواده‌های زن و‌ مرد و فرزندان آن‌ها
• امکان حذف نام همسر سابق از شناسنامه
در نهایت اگر زن و مرد واقعا به این نتیجه برسند که ادامه زندگی با یکدیگر مقدور نیست، طلاق توافقی یکی از بهترین راه حل‌های مواجهه با این مشکل است.

نکات حقوقی خرید خودرو دست دوم

یکی از نکاتی که در ابتدا باید توجه شود این است که خریدار و فروشنده باید قولنامه را در دفتر اسناد رسمی تنظیم و در غیر این صورت، لازم است سه نفر شاهد قولنامه را امضاء کنند.

خرید خودرو از معاملات رایج و البته بسیار مهمی است که اگر افراد دقت نکنند ممکن است دچار دردسر و مشکلات فراوانی شوند. در این نوشتار مهم‌ترین نکات حقوقی خرید خودرو دست دوم که لازم است رعایت شود، توضیح داده شده است. در ادامه با مجله حقوقی مجله دلتا همراه باشید.

معامله خودرو دست دوم

اولین و مهم‌ترین موردی که باید به دقت بررسی شود یا به عبارت دیگر از قوانین فروش خودرو به شمار می‌آید، بررسی کامل و دقیق سند خودرو است. سند خودرو باید در هنگام معامله به نام فروشنده باشد و خریدار باید تمام اسناد مالکیت خودرو را به دقت بررسی کنید.

قولنامه خرید ماشین دست دوم

در صورت توافق اولیه بین خریدار و فروشنده، برگه‌ای تنظیم می‌کنند که قولنامه گفته می‌شود. در خرید خودروی دست دوم باید تمام توافقات در قولنامه به طور دقیق و واضح ذکر شود. همچنین باید در قولنامه قید شود که عوارض و مالیات‌ها را فروشنده پرداخت خواهد کرد. خریدار و فروشنده باید قولنامه خرید را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنند. در غیر این صورت، لازم است سه نفر شاهد قولنامه را امضاء کنند. شایان ذکر است یکی دیگر از موارد مهم این است که در قولنامه درج شود که فروشنده خودرو را به نام خریدار خواهد کرد. پس از تکمیل قولنامه، خریدار که اینک مالک خودرو است باید تمام مدارک خودرو را اعم از کارت و بیمه نامه از فروشنده تحویل بگیرد.

پرداخت خلافی خودرو

یکی از مواردی که موجب ضرر و زیان بسیاری از افراد شده موضوع خلافی خودرو است. به این صورت که شخص بدون اطلاع از میزان خلافی خودرو اقدام به خرید می‌کند. در واقع باید کلیه جرائم و خلافی‌های خودرو توسط فروشنده، پرداخت و  برگ عدم خلافی در قولنامه آورده شود.

نکات حقوقی مهم در خرید خودرو دست دوم

۱. پلاک خودرو حتماً از نوع جدید باشد و از انواع پلاک قدیمی نباشد.
۲. یک سری ابزار از جمله جک و آچار چرخ و زاپاس در خودرو موجود است که آن‌ها هم جزئی از خودرو بوده و در زمان فروش خودرو، باید تحویل داده شوند.
۳. کلیه توافقات خریدار و فروشنده باید در قولنامه ذکر شود. این امر به این دلیل اهمیت دارد که اگر بعدها، مالک قبلی خودرو ادعاهایی نسبت به برخی موارد توافق شده انجام دهد، خریدار به قولنامه و توافقات صورت گرفته استناد کند. به طور مثال هرگاه طرفین ها در مورد ضبط صوت یا لوازم الحاقی جانبی مانند ابزارآلات با فروشنده توافق کرده و تمام توافقات را در قولنامه وارد کرده‌اند، فروشنده نمی‌تواند ادعایی مبنی بر دریافت لوازم مذبور داشته باشد.
۴. کارت سوخت دریافتی، مربوط به خودروی مورد معامله باشد و کارت دیگری تحویل گرفته نشود.

کلاهبرداری دلالان خودرو

یکی دیگر از نکات مهم در خرید خودرو توجه به کلاهبردارانی که ممکن از است از غفلت افراد سوءاستفاده کنند. باید در نظر داشت که شب ایده آل ترین و بهترین زمان برای معامله از نظر یک دلال خودرو است. زیرا بسیاری از عیب و ایرادهای خودرو به واسطه تاریکی و عدم دقت کافی، از نظر خریدار پنهان خواهد ماند. بنابراین توصیه می‌شود تا جایی که امکان دارد افراد از خرید خودرو در شب و زیر نور چراغ خودداری کنند.

خسارت برهم زدن نامزدی قابل وصول است؟

نامزدی یا وعده ازدواج، پیمانی است که بین دو نفر، به منظور ازدواج در آینده برقرار می‌شود.

نامزدی یکی از بهترین دوران آشنایی بین زن و مرد است که البته گاهی به دلایلی منجر به جدایی زوج‌ ها از یکدیگر می‌شود. جدایی در هر صورت باعث خسارات مادی و معنوی بین طرفین می‌شود و چه بسا برخی از خسارات قابل جبران نیستند. حال این سؤال مطرح می‌شود که در صورت بر هم زدن نامزدی از طرف یکی از نامزدها دیگری می‌تواند مطالبه خسارت کند؟ در ارتباط با این موضوع در مجله دلتا بررسی شده است. در ادامه با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.

حقوق نامزدی

نامزدی پیمانی است که بین دو نفر به منظور ازدواج در آینده برقرار می‌شود. بر اساس قانون مدنی، بین افراد به صرف وعده ازدواج، پیوند و روابط زناشویی ایجاد نمی‌شود، حتی اگر تمام یا قسمتی از مهریه که بین زن و مرد برای موقع ازدواج مقرّر گردیده، پرداخته شده باشد. بنابراین، هر یک از آن‌ها دختر یا پسر تا زمانی که عقد ازدواج جاری نشده، می‌توانند از ازدواج، خودداری کنند و طرف دیگر نمی‌تواند، او را مجبور به ازدواج کند و یا به دلیل امتناع از ازدواج، خسارتی مطالبه کند. لازم به ذکر است فاصله‌ای که میان عقد ازدواج تا مراسم عروسی برقرار می‌شود و فرصت کافی به دختر و پسر می‌دهد تا بعد از عقد رسمی و قبل از عروسی، از همدیگر شناخت بیشتری کسب کنند نامزدی گفته می‌شود. نامزدی به این معنا کاملا جایز و قانونی است. اما در مواردی که زن و مرد قصد ازدواج با یکدیگر دارند ولی هیچ‌گونه صیغه عقد دائم یا موقت بین آن‌ها منعقد نشود، این نامزدی باطل و مورد حمایت قانون قرار نمی‌گیرد.

بهم خوردن نامزدی در دوران عقد

از آن جا که ازدواج، قراردادی مهم است، در قانون به مرد و زن اجازه داده شده که تا آخرین لحظه قبل از وقوع عقد، از تصمیم خود بازگردند. بنابراین هیچ یک از نامزدها نمی‌تواند از طریق قانونی، نامزد دیگر را مجبور به ازدواج کند. اما اگر یکی از نامزدها در به هم زدن نامزدی، مقصر باشد، نامزد دیگر می‌تواند مطالبه خسارت کند. یکی از مواردی که در مطالبه خسارت مطرح می‌شود پس گرفتن هدایای رد و بدل شده در دوران نامزدی است. در واقع بر هم زدن نامزدی بدون علت موجه یک نوع سوء استفاده از حقی است که در قانون در نظر گرفته شده و شخصی که بدون علت و دلیل موجه اقدام به بر هم زدن وصلت نامزدی می‌کند مقصر است. از این رو، زیان‌های ناشی از بر هم زدن ناموجه نامزدی، بر طبق قانون قابل مطالبه است.

خسارت معنوی ناشی از برهم خوردن نامزدی

همواره این سؤال مطرح می‌شود که هرگاه در اثر به هم خوردن نامزدی بدون علت و دلیل موجه، به حیثیت و آبروی نامزد دیگر یا به عواطف و احساسات او لطمه وارد شود، شخص زیان دیده می‌تواند به این دلیل، مطالبه خسارت کند؟

بر اساس اصل ۱۷۱ قانون اساسی که جبران خسارت معنوی را به رسمیت شناخته، نامزد زیان دیده این حق را دارد که علاوه بر مطالبه خسارات مادی، جبران زیان‌های معنوی را نیز درخواست کند. شایان ذکر است پس از برهم خوردن نامزدی هر یک از نامزدها می‌تواند به طرف دیگر رجوع کند و هدیه‌ای را که داده است پس بگیرد. اگر خود هدایا موجود نباشد، باید قیمت آن هدایا به وی داده شود مگر آنکه آن هدایا بدون تقصیر طرف دیگر ازبین رفته باشد. هرگاه وصلت منظور در اثر فوت یکی از نامزدها به هم بخورد و هدیه داده شده در اثر تقصیر متوفی تلف شده باشد، رجوع به قیمت ممکن نیست.

خرید زمین و نکات حقوقی آن

خریدن زمین و ملک قواعد خاص خود را دارد و نیاز به اطلاعات کافی از منطقه، موقعیت زمین، آینده آن، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک واقعی، کسب اطلاع از شورای محل، تحقیق و بررسی از دهیاری و معتمدین محلی و خیلی موارد دیگر که باید در نظر گرفته شوند.

خرید زمین یکی از مهم‌ترین معاملاتی است که افراد با هدف ساخت و سکونت و یا برای سرمایه گذاری و سودآوری در آینده اقدام به خرید و ساخت آن می‌کنند. در مجله دلتا نکات حقوقی مهم در خرید زمین و مراحل انتقال آن توضیح داده شده است.

معامله زمین

خریدن زمین و ملک قواعد خاص خود را دارد و نیاز به اطلاعات کافی از منطقه، موقعیت زمین، آینده آن، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک واقعی، کسب اطلاع از شورای محل، تحقیق و بررسی از دهیاری و معتمدین محلی و خیلی موارد دیگر که باید در نظر گرفته شوند. پس از انجام تحقیقات لازم، خریدار می‌تواند در مورد خرید ‌زمین با فروشنده زمین و رسیدن به توافق و نقطه مشترک صحبت کند.

نکات حقوقی مربوط به خرید زمین

۱. برای خرید زمین از نهادها و شرکت‌ها باید حتماً مجوزهای وکالت فروشنده از نهاد مربوطه به دقت بررسی و از درستى و صحت آن‌ها اطمینان حاصل شود.
۲.خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی درباره‌ ملک سابق خود مطرح کنند.
٣.زمین‌هایی که درون طرح قرار دارند، در این موارد باید درباره‌ مشمول طرح نبودن ملک مربوطه اطمینان حاصل شود.
۴.خرید زمین کشاورزی قولنامه‌ای: بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. خریدار برای خرید زمین‌هایی از این نوع، باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی کسب و درباره‌ صحت این دسته از اسناد مطمئن شود.

نحوه نوشتن قولنامه زمین

قولنامه یک کاغذ معمولی است که جزء اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. در حالیکه اسناد رسمی اسنادی هستند که به تأیید دولت و مراجع قضایی رسیده باشند. در واقع قولنامه فقط توسط خریدار، فروشنده و مدیر بنگاه تنظیم می‌شود و به تایید دولت یا مراجع قضایی نمی‌رسد، به همین دلیل از جمله اسناد رسمی محسوب نمی‌شود.
از آنجایی که معامله مرحله به مرحله انجام می‌شود، معمولاً برخی از مدارک و اسناد خریدار و فروشنده به عنوان ضمانت اجرایی نزد بنگاه به عنوان امانت قرار داده می‌شود. در این گونه موارد باید سند خرید زمین و یا مسکن را قبل از انعقاد قولنامه بررسی و از کد رهگیری مربوطه استعلام شود.

تنظیم قولنامه به این دلیل انجام می‌شود که معمولاً طرفین برای فراهم کردن شرایط معامله نیاز به زمان دارند؛ ممکن است خریدار برای تهیه کل مبلغ معامله و یا فروشنده تا نهایی کردن وضعیت ملک نیاز به زمان داشته باشند؛ بنابراین قولنامه‌ای را بین خود تنظیم می‌کنند تا شرایط معامله و مراحل آن به صورت جزیی و دقیق ذکر شود. انعقاد قولنامه برای خرید زمین و مسکن به معنای آن است که ملک مورد نظر یک بار مورد معامله قرار گرفته است.
کد رهگیری کدی است که به هر معامله خرید زمین یا مسکن داده می‌شود تا صحت معاملات تضمین شود. در واقع از طریق کد رهگیری می‌توانید در جریان آخرین وضعیت زمین یا ملک مربوطه قرار بگیرید و اگر آن زمین یا ملک قرار است به چند نفر به صورت هم‌زمان فروخته شود، شما از این موضوع آگاهی کسب می‌کنید.
اگر چکی رد و بدل می‌شود، باید جزییات چک مانند شماره سریال، مبلغ و نام طرف‌های مورد معامله در آن چک به صورت دقیق ذکر شود. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود که پس از امضای طرف‌ها و شاهدان آن‌ها، یک نسخه از آن نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه محفوظ می‌ماند.

مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...