در صورت اختلاف متراژ ملک با سند چه باید کرد؟
اختلاف متراژ ملک با سند یکی از مشکلاتی که در معاملات املاک ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود. به گزارش مجله دلتا دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده در خصوص مساحت ملک توسط فروشندگان یکی عوامل بروز چنین مشکلاتی است.
اختلاف متراژ ملک با سند
در خرید ملک، چیزی که مبنای محاسبه قیمت قرار می‌گیرد، متراژ و مساحت ملک است. در واقع فروشنده، ملک را با ابعاد مشخص و دقیق به خریداران پیشنهاد می‌کند. زیرا مساحت ملک از مهم ترین موضوعات در جلب نظر خریداران است و نقش اساسی در انتخاب ملک ایفاء می‌کند، به همین دلیل افراد دقت و توجه بسیاری برای دقیق بودن مساحت ملک دارند. به طور مثال در هنگام معامله یک ملک، فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۱۰۰ متر مربع است و در قولنامه نیز این میزان قید شده باشد، اما در زمان تنظیم سند و بعد از اندازه گیری ملک توسط کارشناسان ثبت، مشخص شود که ملک ۹۸ متر است. قانون به این مورد به طور مشخص اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت. و اگر معلوم شود که بیشتر است فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند، مگر این که در هر دو صورت خریدار و فروشنده پس از محاسبه دقیق متراژ ملک در مورد پرداخت مبلغ مابه التفاوت قیمت آن توافق کنند. در خصوص اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت قائل شد.
۱. املاک ساخته شده
طبق قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال” و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.
۲. پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمیکند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.
۱.اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.
۲.اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
نکته مهم اختلاف متراژ ملک با سند
در خصوص مسأله اضافه مساحت در املاک اگر ملکی در مبایعه نامه به شرط داشتن مساحت معین و به صورت کلی فروخته و مبلغ معامله نیز به طور کلی پرداخت شده باشد مثلا خانه ۹۰ متری به قیمت ۹۰۰ میلیون تومان معامله و بعد معلوم شود که مساحت ملک فروخته شده کمتر از میزان واقعی است، مشتری فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه دو طرف در مورد نقص ایجاد شده به توافق برسند. ولی اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئی مورد توافق قرار گیرد یعنی هر جزء از ملک در مقابل جزء معینی از مبلغ معامله شود به عنوان مثال خانه ۹۰ متری را در ازای هر متر مربع با مبلغی معین معامله کنند، در صورتی که مبلغ پرداختی بیشتر از متراژ واقعی ملک باشد خریدار می‌تواند دعوی مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی را با توجه به مقدار کسری متراژ مطرح کند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از مدارک اساسی و ضروری ساختمان به شمار می‌رود، که اطلاعات مهم و کاربردی در آن درج شده است. افراد در هنگام خرید ملک باید برای شناسایی وضعیت ساختمان آن را ملاحظه کنند. زیرا برای خرید یک خانه، همه چیز در قیمت و ظاهر آن خلاصه نمی‌شود. در مجله دلتا به بررسی شناسنامه ساختمان پرداخته شده است.
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان چیست؟
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان یکی از اسناد مهمی است که در فرآیند ساخت باید تهیه شود و با استفاده از آن می‌توان به اطلاعات مفیدی در مورد ویژگی های بنا دست پیدا کرد. در واقع برای ساخت ساختمان زمان زیادی لازم است که در هر مرحله قانونی آن باید مجوزهای مختلفی از سازمان های مربوطه دریافت شود. تعداد این مجوزها زیاد است و از مراحل اولیه ساخت و ساز تا مرحله صدور پروانه را در بر می‌گیرند. باید توجه داشت که در صورت عدم تهیه این مجوزها نمی‌توان از ساختمان مزبور استفاده کرد. بنابراین منظور از شناسنامه فنی و ملکی ساختمان سندی است که اطلاعات فنی و مشخصات ملکی ساختمان در آن درج شده است. به طور کلی تمامی ساختمان هایی که به صورت قانونی و زیر نظر مراجع رسمی کشور ساخته شده باشند، از این شناسنامه برخوردار خواهند بود. این شناسنامه به شکل یک دفترچه اطلاعات است. و وزارت مسکن و شهرسازی مسئولیت طراحی و چاپ این شناسنامه را بر عهده دارد. شایان ذکر است که شناسنامه فنی و ملکی ساختمان باید در زمان خرید و فروش ملک، همراه با کلیه اسناد و مدارک مرتبط به خریدار واگذار شود.
دلایل اهمیت شناسنامه فنی و ملکی
۱.کسب اطلاعات کافی و مفید در مورد مشخصات فنی ساختمان
در این سند، اطلاعات فنی و ویژگی های ساخت ساختمان ذکر می‌شود. به عنوان مثال در این اسناد شیوه اسکلت بندی ساختمان و روش های مورد استفاده برای ساخت و ساز قید می‌شوند.
۲.فراهم شدن بستری مناسب به منظور اخذ تصمیمات جدید برای بازسازی ساختمان در سال های آینده
علاوه بر این که می‌توان وضعیت فعلی ساختمان را بررسی کرد. به طور مثال خریدار با مطالعه این سند متوجه می‌شود مصالح به کار برده شده در ساختمان مقاوم هستند یا خیر؟
می‌توان گفت اطلاعاتی که از این شناسنامه به دست می‌آید، برای تصمیم گیری های آینده در مورد ساختمان لازم خواهند بود. زیرا با استفاده از اطلاعات مندرج در این شناسنامه می‌توان نسبت به مقاوم سازی سازه در سال های بعد تصمیمات دیگری گرفت.
۳.تعیین کننده کاربری ساختمان
املاک
بر حسب قوانین و مقررات ساخت و ساز و درجه ایمنی کاربری های مختلفی
دارند. بنابراین با توجه به شناسنامه فنی و ملکی، می‌توان ساختمان را برای
کاربری های مختلف ارزیابی کرد. به طور مثال ممکن است بعضی از کاربری ها
موجب وارد شدن وزنی بیشتر از حد مجاز به اسکلت ساختمان شوند. در این شرایط
باید از انتخاب کاربری هایی که چنین وزنی را به اسکلت ساختمان وارد می
کند، خودداری کرد.
باید
در نظر داشت که این اطلاعات برای بررسی های فنی نهادهای مربوطه و همچنین
خریداران لازم خواهند بود. و به دلیل آن که چنین اطلاعات مهمی از روی
ساختمان قابل فهم نیستند، آن ها را در دفترچه ای رسمی ثبت می‌کنند که در
ادامه به تائید سازمان نظام مهندسی ساختمان می‌رسد. باید در نظر داشت که
دریافت شناسنامه ملکی و فنی برای صدور و دریافت پروانه پایان کار ساختمان لازم و ضروری خواهد بود.
نهاد صادر کننده شناسنامه فنی و ملکی
در کلیه استان ها سازمان نظام مهندسی، به عنوان مرجع صادر کننده شناسنامه فنی و ملکی شناخته می‌شود. این سازمان باید پس از درخواست مجریان پروژه های ساختمانی، اقدامات لازم برای صدور شناسنامه فنی و ملکی را انجام دهد. و همچنین موظفند که مشخصات ملک مربوطه را در شناسنامه هایی که به صورت خام از طرف وزارت مسکن و شهرسازی در اختیار آن ها قرار می‌گیرد، ثبت کنند. هزینه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان هر سال از سوی شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی پیشنهاد می‌شود و در نهایت به تصویب وزارت راه و شهرسازی می‌رسد. پس از تصویب نهایی این تعرفه از سوی وزارت مسکن، تمامی مالکان و مجریان پروژه های ساختمانی موظف به پرداخت هزینه های مذکور خواهند بود.
مراحل تهیه شناسنامه ساختمان
متقاضی برای دریافت شناسنامه فنی و ملکی لازم است مدارک زیر را تهیه و ارائه کند.
۱.کپی شناسنامه مالک
۲.کپی کارت ملی
۳.کپی سند مالکیت
۴.گواهی عدم خلافی
پس از تهیه مدارک مذکور، باید اطلاعات فنی و ملکی ساختمان در فرم هایی که به عنوان پیش نویس شناسنامه های فنی و ملکی شناخته می‌شوند، وارد شوند. پس از آن فرم پیش نویس تکمیل شده و به همراه گواهی عدم خلافی به سازمان نظام مهندسی ساختمان ارائه می‌شود. سپس باید هزینه های مربوط به عملیات صدور، پرداخت شود. در مرحله بعد ناظر مهندسی از سوی سازمان نظام مهندسی کشور تعیین خواهد شد تا مشخصات ملک و اطلاعات ثبت شده را ارزیابی کند. ضمن اینکه باید کیفیت فنی ساخت و ساز ساختمان به صورت حضوری ارزیابی شود. در صورتی که مهندس ناظر تائید کند، شناسنامه فنی و ملکی ساختمان به صورت رسمی صادر خواهد شد و همراه سند به مالک ارائه می‌شود. شایان ذکر است که پس از اتمام ساخت و ساز مجری پروژه و یا مالک باید اطلاعات فنی و ملکی ساختمان را به همراه تائید مهندس ناظر به سازمان نظام مهندسی ساختمان ها در استان خودشان تحویل دهند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
سند تک برگی ؛ ویژگی ها و مزایای آن
مزایای سند تک برگی
ویژگی های سند تک برگ
مزایای سند تک برگی
عدم جعل سند تک برگی
۲. محتویات و مندرجات سند تک برگی
ذکر مشخصات کامل مالک و ملک، درج مختصات جغرافیایی ملک، انعکاس نقشه کاداستر، درج اطلاعات جدید و مورد نیاز، جامع و خوانا بودن اقلام اطلاعاتی به لحاظ صدور به وسیله ماشین و از همه مهم تر ذخیره سازی تمام اطلاعات در بانک جامع املاک، ضریب امنیتی اسناد تک برگی را افزایش داده و می‌تواند از هرگونه جعل جلوگیری کند.
وظایف مالک در تعویض سند
تکالیف ادارت ثبت در خصوص سند تک برگ
• مالک درخواست سند تک برگی کند.
• نسبت به آن ملک عملیات افراز یا تفکیک صورت گیرد.
• مالک در موارد قانونی درخواست المثنی کند.
• نسبت به آن ملک نقل و انتقالی صورت گیرد.
• مالکین مشاعی درخواست صدور سند جداگانه داشته باشند.
• حکم دادگاه مبنی بر اصلاح سند و … باشد.
بنابراین سازمان ثبت، تکلیفی به فراخوان عمومی برای تعویض اسناد مالکیت قدیمی نداشته و اتخاذ تدابیر لازم در این خصوص باید با قانون سازگار باشد.
مقایسه سند مالکیت تک برگی با دفترچه ای
• سند تک برگ به صورت رایانه ای تنظیم و چاپ می‌شود که همین موجب شده اطلاعات و مندرجات سند، به طور شفاف و دقیق مشخص باشد و از هرگونه جعل و سوء‌استفاده ای جلوگیری شود. بر خلاف سند دفترچه ای که دستی نگاشته شده که مشکلات خاصی را در پی دارد. از جمله در این اسناد امکان کم یا اضافه کردن به مندرجات سند وجود دارد.
• در سند جدید، نقشه کاداستر ملک که دقیقاً منطبق با نقشه هوایی محل ترسیم شده است. برخلاف سند دفترچه ای که به این شکل نیست.
• سند تک برگ الصاق به هولوگرام امنیتی است که موجب می‌شود از جعل جلوگیری کند. در صورتی که در سند دفترچه ای چنین چیزی وجود ندارد.
• در سند تک برگی ملک فقط امکان چاپ و نوشتن یک مالک وجود دارد و در نقل و انتقالات بعدی این سند از اعتبار می‌افتد و سند تک برگی جدید به نام مالک جدید صادر می‌شود.
پس گرفتن جهیزیه پس از فوت همسر
استرداد جهیزیه پس از فوت شوهر از جمله مسائل مالی است که در قانون مورد توجه قرار گرفته است. در واقع حقوق زن بعد از فوت شوهر باید همانند حق و حقوقی که وی پیش از درگذشت شوهر داشته، رعایت شود؛ از جمله این حقوق استرداد جهیزیه و مطالبه مهریه است. در مجله دلتا استرداد و پس گرفتن جهیزیه پس از فوت همسر بررسی شده است.
تکلیف وسایل منزل بعد از فوت شوهر
اموالی که زن بعد از ازدواج به خانه شوهر می‌آورد، جهیزیه خوانده می‌شود. دو راه برای استرداد جهزیه زن وجود دارد:
۱. نوشتن سیاهه اموال زن
۲. داشتن فاکتور اموال خریداری شده به نام زن
نوشتن سیاهه زمانی معتبر است که شوهر و همچنین دو نفر به عنوان شاهد زیر سیاهه اموال را امضاء کنند. بهتر است شهود مرد باشند و از اقوام و خویشاوندان زن نباشند. پس از امضای شوهر و دو شاهد، این سیاهه حالت سند عادی پیدا می‌کند. بنابراین در زمان طلاق یا فوت همسر اثبات ادعای زن در خصوص اموال و وسایلی که تحت عنوان جهیزیه با خود آورده است آسان تر خواهد بود. اما در مواردی که زن هیچ مدرکی اعم از سیاهه و فاکتور در اختیار ندارد، در این صورت اموال اختصاصی مرد به زوج و اموال اختصاصی زن به زوجه اختصاص داده می شود. و در خصوص اموال مشترک نیز، اگر هیچ یک از زن و مرد مدرکی در دست نداشته باشند، این اموال به صورت مشترک بین زن و شوهر تقسیم خواهد شد.
آسیب رساندن به جهیزیه
جهیزیه نوعی امانت است که در اختیار شوهر قرار می‌گیرد. اگر به طور عمدی به آن ها آسیب برساند به طور مثال در حین استفاده به طور عمدی آن ها را بشکند یا بدون اجازه وسایل را بفروشد، زن با طرح شکایت و مراجعه به دادسرا می‌تواند از همسر شکایت کیفری کند.
تکلیف جهیزیه بعد از فوت زن
بر طبق قانون، جهیزیه متعلق به زن است. بنابراین پس از فوت وی، اموالی که از او باقی می‌ماند به میزان سهم الارث به ورثه او تعلق می‌گیرد. در این موارد، اگر زن و شوهر فرزند داشته باشند، یک چهارم اموال به مرد می‌رسد و اگر صاحب فرزندی نباشند، یک دوم اموال به مرد رسیده و اموال باقی مانده میان سایر وراث تقسیم می‌شود. بنابراین در خصوص این سؤال که پس از فوت زن، ورثه وی همانند مادر یا برادر… می‌توانند جهیزیه را از شوهر پس بگیرند؟ لازم است به این نکته اشاره داشت که تهیه جهیزیه و تحویل آن توسط خانواده دختر برای زندگی مشترک، در واقع نزد مرد امانت است و در صورت مطالبه و درخواست باید عین آن وسایل برگردانده شود. اما در صورتی که جهیزیه موجود نباشد، دادگاه حکم به رد قیمت آن صادر نخواهد کرد. در واقع در صورت فوت مرد، جهیزیه متعلق به زن است، زیرا از ابتدا متعلق به زن بوده است ولی اموال مرد به ورثه تعلق خواهد گرفت. پس از فوت زن، استرداد و باز پس گیری کل جهیزیه توسط ورثه وی امکان نخواهد داشت. زیرا جهیزیه، اموال باقی مانده از زن محسوب می‌شود و به نسبت سهم‌الارث، تقسیم و سهم مرد از آن کسر و به وی داده می‌شود.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...کپی برابر اصل در دادگاه اعتبار دارد؟
کپی سند رسمی چقدر اعتبار دارد؟! و آیا در دادگاه می‌توان به آن استناد کرد؟ این سؤالات در مواردی که اصل سند در دسترس افراد نیست پرسیده می‌شود. در مجله دلتا به بررسی اعتبار و ارزش کپی برابر اصل اسناد رسمی پرداخته شده است.
تعریف کپی برابر اصل
طبق قانون آئین دادرسی مدنی منظور از گواهی برابر اصل، مطابقت آن با اصل سند است. این عبارت در برخی موارد «رونوشت» یا «سواد مصدق» نیز گفته می‌شود. به طور مثال ماده ۴۹ قانون ثبت مقرر می‌دارد؛ یکی از وظایف سردفتران دادن سواد مصدق (گواهی برابر اصل) است.
مراجع صدور گواهی برابر اصل
طبق قانون مراجعی که اختیار صدور گواهی برابر اصل را دارند عبارتند از :
۱. دفتر دادگاه ها
۲. ادارات ثبت اسناد
۳. دفاتر اسناد رسمی
۴. بخشداری محل
۵. ادارات دولتی
۶. سفارتخانه‌های ایران در خارج از کشور
۷. کنسولگری های ایران در خارج کشور
۸. وکلای دادگستری
۹. مترجمین رسمی
ارزش قانونی کپی برابر اصل
در صورتی که گواهی برابر اصل شده باشد و مدرک معتبر و محکمه پسندی باشد در دادگاه می‌توان به آن استناد کرد و دادگاه آن را می‌پذیرد.
اما اگر فرد در مقام خوانده (متهم) دعوی باشد، بهتر است در صورت دریافت هرگونه کپی سند، یکی از اقدامات زیر را انجام دهد:
۱. اصل سند را درخواست کرده و تا کسب اطمینان از صحت و درستی سند، اصل آن را نزد خود نگه دارد.
۲.
کپی برابر اصل شده سند را دریافت کند. شایان ذکر است که هر مهر «برابر
اصل» برای مراجع قضایی قابل قبول نیست. زیرا هدف از عبارت «برابر اصل»
گواهی مراجعی است که از نظر قانونی حق چنین کاری را دارند. از جمله وکیل
دادگستری، دفتر اسناد رسمی و یا دفتر دادگاه.
شکایت با کپی سند رسمی
طبق قانون ثبت، سندی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده باشد به منزله اصل سند خواهد بود. به عبارت دیگر، رونوشت یا گواهی سند رسمی که مطابقت آن با ثبت دفتر تایید شده باشد، به منزله اصل آن سند خواهد بود. در اصطلاح عرفی به چنین رونوشتی، کپی برابر با اصل گفته می‌شود. بنابراین به دلیل اعتباری که رونوشت سند رسمی یا اعتبار گواهی برابر با اصل شده سند رسمی دارد، اگر کسی بخواهد از کپی سند رسمی استفاده کند، لازم نیست اصل سند را ارائه کند. و اگر اصل سند رسمی از بین برود یا گم شود، کپی برابر با اصل شده آن، به جای اصل سند قابل استناد کردن است و شخص مقابل نمی‌تواند به این بهانه که اصل سند ارائه نشده است، به آن ایراد وارد کند و یا با ادعای جعل سند، از دادگاه بخواهد که سند ارائه شده را از شمار دلایل و مدارک خارج کند. باید در نظر داشت که رونوشت سند رسمی با کپی برابر اصل سند در مواردی در دادگاه قابل استناد و قانونی است که مطابقت آن با ثبت دفتر گواهی شده باشد. بنابراین اگر رونوشت یا کپی سند رسمی توسط دادگاه، وکیل یا بخشدار برای پیوست به دادخواست، برابر با اصل شده باشد، به منزله اصل سند نیست. و در صورتی که شخص ادعای جعل سند توسط طرف مقابل را مطرح کند، در این صورت خوانده باید اصل آن را به دادگاه ارائه کند. در نتیجه از جمله شرایط اعتبار کپی برابر با اصل، آن است که مطابقت آن با ثبت دفتر، گواهی شده باشد. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که قانون آئین دادرسی مدنی خواهان (شاکی) و خوانده(متهم) را موظف می‌کند که باید اصل اسنادی که می‌خواهند در دادگاه ارائه دهند در جلسه دادرسی حاضر و ارائه کنند. با توجه به این قانون می‌توان گفت، قانون اعتبار مطلق و غیر قابل انکار برای کپی برابر اصل شدن یا رونوشت قائل نیست و اگر طرف های دعوا در صورتیکه دلایل و مدارک دیگری که بتوانند در دادگاه به آن ها استناد کنند نداشته باشند و همچنین به جای اصل اسناد، کپی برابر اصل آن ها را در جلسه اول دادرسی ارائه کنند، دادخواست ابطال می‌گردد.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دتا...