فسخ معامله ملکی به علت تاخیر در پرداخت پول
در معاملات املاک گاهی اتفاق می‌افتد که خریدار ملک پس از امضاء قولنامه، به تعهد خود مبنی بر پرداخت مبلغ معامله در موعد مقرر، عمل نکرده و این تاخیر در پرداخت پول در مواردی باعث ضرر رسیدن به فروشنده شده است. در این نوشتار در خصوص تاخیر در پرداخت ثمن معامله و حقوق فروشنده نسبت به فسخ معامله در این گونه موارد پرداخته شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
مراحل قانونی فسخ معامله
هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می‌شود باید شرایط و ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش‌بینی شود. در صورتی که هنگام معامله برای پرداخت مبلغ (ثمن) مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ فروش ملک بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، فروشنده می‌تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن که در واقع اختیار فسخ معامله به دلیل دیر پرداخت کردن پول است، فسخ کند. بنابراین فروشنده‌ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است، خواهان نامیده می‌شود و باید دعوا را به طرفیت خریدار که خوانده گفته می‌شود، مطرح کند. فروشنده باید ابتدا طی اظهارنامه‌ای به طرف مقابل اعلام کند و در صورتی که خریدار به اظهارنامه توجه نکرد و پرداختی از جانب وی صورت نگرفت، فروشنده در دادخواستی که به دادگاه ارائه می‌دهد، تایید فسخ قرارداد با توجه به خیار تاخیر ثمن را بخواهد. شایان ذکر است دعوای املاک و اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می‌شود که ملک در حوزه آن دادگاه واقع شده است.
نکات قابل توجه فسخ معاملات
۱. با گذشت سه روز از تاریخ معامله و نپرداختن مبلغ از طرف خریدار، فروشنده حق فسخ معامله را دارد، ولی در صورتی که برای فسخ اقدام نکند و خریدار نیز مبلغ معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ معامله را ندارد.
۲. اگرخریدار برای پرداخت مبلغ مورد معامله، ضامن معرفی کند یا پرداخت آن را به دیگری حواله دهد، چنانچه فروشنده، ضامن و یا حواله را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین میرود.
۳. در حقوق و عرف جامعه، اصولا تاخیر در پرداخت مبلغ مورد معامله برای فروشنده، حق فسخ ایجاد نمی‌کند و فروشنده باید الزام و اجبار خریدار را به پرداخت مبلغ، از مراجع ذی صلاح خواستار شود.
بنابراین خیار تاخیر ثمن یا به عبارتی اختیار فسخ معامله از طریق فروشنده به خریدار اعلام می‌شود. در این گونه موارد دادنامه صادرشده، جنبه اعلام دارد و فقط به عنوان فسخ معامله است بنابراین اجرائیه صادر نمیشود.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با اصطلاح حقوقی خیار و انواع آن در معاملات ملکی، مطلب “خیار در معاملات ملکی به چه معناست؟” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....نحوه اثبات کلاهبرداری
کلاهبرداری از جمله جرائمی است که در اثر اعتماد به افراد سودجو اتفاق می‌افتد. امروزه با توسعه و پیشرفت تکنولوژی راه‌های کلاهبرداری پیچیده‌تر و پیشرفته‌تر شده، و به همان اندازه اثبات تحقق کلاهبرداری نیز سخت‌تر و دشوارتر گردیده است. با این حال قانون کیفری کشور، شرایط مشخصی برای اثبات جرم کلاهبرداری تعیین کرده که در ادامه مجله دلتا به آن‌ها پرداخته شده است.
تعریف کلاهبرداری
جرم کلاهبرداری هنگامی رخ می‌دهد که شخصی با توسل به دروغ و یا استفاده از وسایل و ادعاهای غیرواقعی مالک را فریب دهد تا مال خود را با رضایت، در اختیار او قرار دهد.
اثبات جرم کلاهبرداری
۱.مالباخته
اثبات کند، کلاهبردار با استفاده از ادعاهای دروغ و یا استفاده از وسایل و
لوازم غیرواقعی، وی را فریب داده است. به عنوان مثال کلاهبردار به دروغ
خود را پزشک، مهندس ساختمان و یا کارمند دولت و… معرفی کرده است. این مرحله
یکی از سخت‌ترین مراحل اثبات کلاهبردار بودن شخص است چرا که اثبات حرف‌های
دروغین بدون داشتن شاهد کار بسیار سختی است.
۲. بردن مال توسط کلاهبردار را ثابت کند. یعنی شخص متقلب پس از فریب افراد، مال آن‌ها را در اختیار خود قرار دهد.
بنابراین افراد مالباخته باید دو مورد را برای اتهام کلاهبرداری در دادگاه اثبات کنند.
- ضرر و زیان مالی قربانی
- نفع بردن کلاهبردار از بردن مال وی
در صورتی که به هر دلیلی این دو مورد در دادگاه ثابت نشود، نمی‌توان به کسی اتهام کلاهبرداری را وارد کرد.
شرایط تحقق کلاهبرداری
۱.
برای تحقق جرم کلاهبرداری لازم است اقداماتی فریبکارانه از سوی کلاهبردار
انجام شود. به عنوان مثال شخصی در هنگام فروش خانه خود معایب آن را به
خریدار بازگو نمی‌کند و شخص خریدار پس از خریدن ملک متوجه خرابی و معایب
می‌شود. در این صورت نمی‌توان فروشنده را کلاهبردار نامید. زیرا در این
مثال نگفتن حقیقت، دلیل بر دروغ گفتن نیست. حتی اگر فروشنده به طور عمد
ایرادات را بیان نکرده باشد.
۲. وسایلی که کلاهبردار برای فریب مالباخته استفاده کرده تقلبی باشد.
۳. مالباخته با وجود ناآگاهی و عدم اطلاع از تقلبی بودن وسایل فریب کلاهبردار را خورده باشد.
۴. اموال برده شده و تصرف شده توسط کلاهبردار متعلق به دیگری باشد.
مجازات جرم کلاهبرداری
با توجه به نوع، شرایط وقوع و عوامل مخففه و مشدده در کلاهبرداری، میزان مجازات تعیین شده برای آن متفاوت است. اما باید در نظر داشت که در تمامی انواع مجازات ها علاوه بر مجازات معین شده، کلاهبردار باید اصل مال را به صاحبش برگرداند. مجازات جرم کلاهبرداری به دو نوع ساده و مشدد تقسیم می‌گردد که در زیر هر یک را به تفکیک بیان شده است.
مجازات کلاهبرداری مشدد
به جرمی کلاهبرداری شدید گفته می‌شود که مرتکب کارمند دولت یا شهرداری‌ها و نهادهای انقلابی باشد و یا مرتکب، خود را مامور دولت و موسسات دولتی معرفی کند. همچنین در جرم کلاهبرداری، اگر مرتکب برای انجام جرم کلاهبرداری عموم مردم را از طریق وسایل جمعی مثل تلویزیون، رادیو و روزنامه فریب دهد، به این نوع از کلاهبرداری که ضرر آن به امنیت اجتماعی و اقتصادی عموم مردم وارد می شود جرم کلاهبرداری شدید گفته می‌شود. در این صورت مرتکب علاوه بر اصل مال، به حبس از ۲ تا ۱۰ سال و انفصال از خدمات دولتی تا ابد و پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد شد.
مجازات کلاهبرداری ساده
جرم کلاهبرداری که هیچ کدام از موارد کلاهبرداری مشدد نباشد، شامل جرم کلاهبرداری ساده خواهد بود، چون در این نوع جرم، وسعت ضرر و زیان به مراتب کمتر از جرم مشدد است و گستردگی جرم کلاهبرداری مشدد را نخواهد داشت و بیشتر در میان معاملات ساده میان مردم اتفاق می‌افتد. مجازات جرم کلاهبرداری ساده، حبس از ۱ سال تا ۷ سال و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که دریافت کرده است و همچنین کلاهبردار باید اصل مال را به صاحبش برگرداند. شایان ذکر است در صورت وجود دلایل و مدارکی مبنی بر تخفیف مجازات، دادگاه برای متهم حداقل مجازات حبس و انفصال ابد از خدمات دولتی در نظر می‌گیرد، ولی نمی تواند به تعلیق مجازات حکم دهد.
مطلب پیشنهادی : برای آشنایی بیشتر با جرم کلاهبرداری ملکی مطلب “کلاهبرداری ملکی ؛ و راه های پیشگیری از آن” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....دستور موقت ملاقات فرزند
پس از طلاق در صورتیکه زن و شوهر، فرزند داشته باشند مساله حضانت و سپردن فرزند به یکی از آن‌ها مطرح می‌شود. طبق قانون حمایت از خانواده هر یک از والدین این حق را دارد که با فرزند خود ملاقات کند، به همین دلیل راهکارهایی برای تضمین این حق پیش‌بینی شده است. در مجله دلتا در خصوص دستور موقت ملاقات فرزند بر اساس قانون توضیح داده شده است. با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.
حکم ملاقات با فرزند
طبق قانون مدنی، در صورتی که به علت طلاق یا به هر دلیل دیگر، پدر و مادر فرزند در یک منزل سکونت نداشته باشند، هر یک از آن‌ها که طفل تحت حضانت او نیست، حق ملاقات با فرزند خود را دارد. تعیین زمان و مکان ملاقات و سایر جزئیات مربوط به آن در صورت اختلاف میان والدین با دادگاه خانواده است. بنابراین زمانی که حضانت کودک به حکم دادگاه بر عهده یکی از پدر یا مادر قرار می‌گیرد، دیگری که حضانت را به عهده ندارد، حق ملاقات با فرزند مشترک را خواهد داشت و این حق از نظر قانونی مورد حمایت قرار گرفته است.
ملاقات فرزند با دستور موقت
گاهی یکی از والدین که حضانت را به عهده دارد، از ملاقات دیگری با فرزند جلوگیری می‌کند. در این صورت، به دلیل اینکه ممکن است ممانعت از ملاقات با فرزند، آسیب‌ها و ناراحتی‌های روحی و روانی متعدد برای طفل و شخصی که از ملاقات محروم شده را در پی داشته باشد، فرد می‌تواند ملاقات فرزند را از دادگاه خانواده تقاضا کند و دادگاه نیز دستور موقت ملاقات با فرزند را صادر می‌کند. به این ترتیب دیدار با طفل با سرعت امکانپذیر خواهد شد.
درخواست دستور موقت ملاقات با فرزند
متن نمونه دادخواست دستور موقت مبنی بر ملاقات فرزند به شرح زیر است.
ریاست محترم مجتمع قضایی خانواده
با سلام ؛
احتراما به استحضار عالی می رساند : اینجانب ……………………. در تاریخ …………………….. در دفترخانه ………………. با خوانده عقد زوجیت دائم منعقد نموده ایم و ثمره این ازدواج …………. تعداد فرزند دختر / پسر ………….. ساله می باشد. اما به دلیل اختلافات خانوادگی در تاریخ ……………….. به موجب طلاق نامه ……………….. از هم جدا شده / جدا از یکدیگر زندگی می کنیم و حضانت فرزند / فرزندان مشترک به عهده خوانده دعوا می باشد . اما ایشان با ممانعت از ملاقات اینجانب با فرزندان ، موجبات بروز ناراحتی های فراوان روحی برای اینجانب و فرزند مشترک را فراهم آورده است و امکان ورود خسارات معنوی جبران ناپذیری برای آینده فرزند غیر قابل انکار است. لذا به دلیل فوریت امر ، تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر اجازه ملاقات با فرزند مشترک و اجرای آن قبل از ابلاغ به خوانده محترم را به موجب مواد ۳۱۰ لغایت ۳۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی را دارم .
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین حضانت، مطلب “حضانت فرزند و نکات قانونی آن” را مطالعه کنید.
نحوه استعلام شرکت ها
استعلام موجودیت شرکت ها از جمله مباحثی است که در خصوص شرکت‌ها مطرح می‌شود. برای آشنایی بیشتر در این خصوص در مجله دلتا به بررسی این موضوع پرداخته است. در ادامه با مجله حقوقی دلتا همراه باشید.
استعلام موجودیت شرکت ها
هنگامی که یک شرکت تجاری در اداره ثبت شرکت‌ها ثبت می‌شود، به آن شرکت یک شماره ثبت اختصاص داده می‌شود که این شماره دارای اهمیت بسیاری است زیرا از طریق شماره مذکور، شرکت شناخته می‌شود و چون ممکن است در یک نقطه دیگر از کشور، نمونه‌ای همانند این شماره ثبت وجود داشته باشد، سازمان املاک و اسناد کشور، به شرکت‌ها که افراد حقوقی نامیده می‌شوند، شناسه ملی اختصاص می‌دهد. شناسه ملی شماره‌ای ۱۱ رقمی است که فقط به یک شرکت اختصاص داده می‌شود و در شناسایی و استعلام قانونی بودن شرکت و موجودیت آن شرکت مهم‌ترین نقش را دارد.
ویژگی‌های شماره ثبت شرکت
۱. ثابت و بدون تغییر است.
۲. شرکت‌هایی که شماره ثبت ندارند، غیرمجاز هستند.
۳. از طریق شماره ثبت هویت شرکت یا موسسه شناسایی خواهد شد.
۴. در صورتی که شرکت دایر باشد، توسط شماره ثبت قابل شناسایی خواهد بود.
۵. بهترین روش برای استعلام ثبت شرکت است.
۶.
به کمک شماره ثبت یک شرکت، هویت شرکت‌ها (اشخاص حقوقی) ثبت شده در
سازمان‌های مختلفی از جمله وزارت کشور، اوقاف و امور خیریه و … قابل
شناسایی است.
شایان ذکر است به هنگام استعلام شماره ثبت شرکت‌ها ، می‌توان نوع شرکت، محل فعالیت آن و قانونی بودن یک شرکت را بررسی کرد.
روش‌های استعلام شرکت ها
منبع قابل استناد برای همه اشخاص و سازمان‌های دولتی و خصوصی، سامانه استعلام شرکت‌ها کشور است که فقط نام شرکت‌های معتبر در این سامانه ثبت شده است. بنابراین افراد به منظور استعلام قانونی یک شرکت باید نام شرکت یا شماره ثبت شرکت و یا شناسه ملی شرکت را در این سامانه وارد کنند. در صورت وجود و ثبت قانونی یک شرکت در این سامانه، می‌توان اطلاعات کاملی در مورد آن شرکت تجاری را به دست آورد. شایان ذکر است برای گرفتن هرگونه استعلام از اداره ثبت شرکت‌ها فقط می‌توان به سامانه اینترنتی این اداره مراجعه کرد، بنابراین افراد در خصوص کلیه سوالات متداول در خصوص ثبت شرکت‌ها در سایت اداره ثبت اسناد و املاک کل کشور، به آدرس www.ssaa.ir ذکر شده است.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با مراحل ثبت شرکت مطلب “ثبت شرکت در روزنامه رسمی چه مراحلی دارد؟” را مطالعه کنید
پیامدهای حقوقی مشارکت در ساخت
همواره در قراردادهای مشارکت در ساخت، نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را از زمین مالک می‌شود، به تعهدات خود عمل نکند. در مقابل سازنده دغدغه این را دارد که در پایان قرارداد قدرالسهم و سرمایهاش از بین رود. در بررسی مشکلات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت به موارد عمدهای از مشکلات و مسایل حقوقی رسیدهایم که بهتر است از آن‌ها اطلاع داشته باشیم. در مجله دلتا به بررسی چالش‌های حقوقی مشارکت در ساخت پرداخته شده است.
قوانین مشارکت در ساخت
هر چند ممکن است از سازنده به سبب عدم اجرای تعهداتش، ضمانت‌هایی مانند چک با مبالغی گرفته شود که می‌تواند تا اندازه‌ای اعتماد مالک را در مراحل ساخت جلب کند، اما به دلیل پیشگیری از بروز برخی از مسائل، تمام موارد و تعهدات شامل مشخصات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته شود، ضمن اینکه انجام تعهدات دو طرف باید دارای مدت زمان مشخص باشد و در صورتی که یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان مشخص شده را نادیده بگیرد و از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زیان طرف دیگر جبران خواهد شد. این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین می‌شود یا خسارت روزانه یا مبلغی مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام میگویند.
یکی دیگر از مسایل مشکل ساز این است که گاهی اوقات شرط‌های مبهم، در خصوص احداث بنای اضافه در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا کارهایی از این قبیل خلاف آنچه در پروانه ساخت درج شده، در قرارداد نوشته می‌شود. در این موارد نیز به این علت که به طور واضح در قرارداد اولیه تکلیف میزان سهم و تعهدات هر یک از دو طرف معین نشده بعضی از سازندگان، در شریک دانستن مالک در چنین بناهایی دچار تردید می‌شوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای اضافه را متعلق به خود میدانند.
گاهی
نیز به فرض پرداخت جریمه تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه
خودداری می‌کند و در صورتی که توافقی در این مورد انجام نشود، منتهی به
دعاوی طولانی مدت و پر هزینه خواهد شد.
برای
اجتناب از به وجود آمدن چنین مسائلی توصیه می‌شود، از همان ابتدا به
طور شفاف چگونگی هزینه و سهم هریک از دو طرف از بنای اضافی احتمالی مشخص و
در قرارداد نوشته شود در غیر اینصورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به
ساخت بنای اضافی گرفته شد، حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و به صورت
متمم به قرارداد اولیه ضمیمه شود.
چالش‌های حقوقی مشارکت در ساخت مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می‌خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام کنند اقدام به پیش فروش می‌کنند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد ساخت و انجام شدن برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده‌اند.
راه حل این است که در قرارداد، حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده محدود و تا حد امکان گرفته شود و در شرایط بسیار سخت، سازنده فقط حق فروش بخشی از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا تا قبل از اخذ پایان کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد. خریداران نیز دقت کنند تا زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمیتواند بدون امضای مالک، ملک را بفروشد حتی اگر در قرارداد از طرف مالک اجازه فروش داشته باشد.
ممکن
است سازنده با تغییرات سلیقهای در نقشه های اولیه موجب تفاوت زیادی میان
ملک ساخته شده با نقشههای اولیه شود. این اختلافات می‌تواند شامل بخشهای
مختلفی از ملک شود؛ مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا
مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های
مختلف ساختمان.
در
تمام این موارد ذینفع، برای ثبات ادعا ابتدا باید از شورای حل اختلاف محل
وقوع ملک تأمین دلیل و سپس با پرداخت هزینه‌های دادرسی در دادگاه شکایت
خود را طرح کند.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین مشارکت در ساخت “قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین سهم شرکا” را مطالعه کنید.