اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
مدیر ساختمان مهم‌ترین عضو مجتمع مسکونی است. اداره ساختمان، بدون حضور او کاری دشوار است. مدیر ساختمان باید توسط مجمع عمومی مالکان مجتمع های مسکونی انتخاب شود. براساس قانون تملک آپارتمان ها، مجمع عمومی مالکان در هر ساختمان از همه مالکان واحدهای آپارتمانی تشکیل میشود. در این نوشتار وظایف مدیر ساختمان بر اساس قانون تملک آپارتمان ها بررسی شده است. با مجله دلتا همراه باشید.
وظایف مدیر ساختمان
۱.محاسبه مقدار شارژ ماهیانه هر واحد
مدیر یا مدیران ساختمان باید شارژ ماهیانه هر واحد را محاسبه کرده و از مالکان بخواهند تا شارژ را در اولین فرصت پرداخت کنند.
مقدار شارژ ماهیانه هر واحد با روش های مختلفی مانند محاسبه بر اساس نفرات، متراژ واحد، شارژ ثابت و شارژ متغیر محاسبه میشود. البته می‌توان با ترکیبی از این روش ها، شارژ ماهیانه هر واحد را محاسبه و دریافت نمود.
۲.رسیدگی به اعتراض ساکنان
در صورتی که هر یک از ساکنان نسبت به روش اجرایی مدیر یا هیئت مدیره اعتراضی داشته باشند، می‌توانند به مدیر مراجعه کنند.
مدیر موظف است که به اعتراضات توجه کرده، و ساکنین را نسبت به روش اجرایی خود قانع کند. برای مثال یکی از قوانین ساختمان، دریافت شارژ ماهیانه از ساکنان است. فرقی نمی‌کند ساکنان به طور دائم در ساختمان حضور داشته باشند یا نداشته باشند. اما ممکن است که یکی از مالکان نسبت به این قانون معترض باشد.
به این دلیل که چرا در صورت عدم حضور در واحد مسکونی، همچنان باید شارژ ماهیانه را پرداخت کند. در این موارد مدیر موظف است که به اعتراض مالک رسیدگی و در صورت صلاحدید، شارژ ماهیانه خدمات عمومی ساختمان را از او دریافت کند.
۳.بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی
آتش سوزی یکی از حوادثی است که ممکن است هر لحظه رخ بدهد. بنابراین بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی از مهم ترین وظایف مدیر ساختمان است.
مدیر ساختمان باید بر اساس متراژ، سهم هر واحد را در بیمه آتش سوزی مشخص کند. زیرا ساختمان باید در برابر این حادثه بیمه شود. در صورت بروز آتش سوزی در یک ساختمان بیمه نشده، مدیر ساختمان موظف به پرداخت خسارت به مالکان و ساکنان ساختمان است.
اختیارات مدیر ساختمان در صورت عدم پرداخت شارژ
در صورتی که مالکی حق شارژ ساختمان را پرداخت نکرده باشد، مدیر ساختمان موظف است برای او ابلاغیه ای ارسال و وی را از بدهی اش مطلع کند.
اظهار نامه باید در فرم های مخصوص دادگاهی و در سه نسخه تهیه و در دبیرخانه دادگاه به ثبت برسد. مامور دادگاه ابلاغیه را به مالک بدهکار ابلاغ می‌کند. مالک بدهکار موظف است که در مدت ۱۰ روز بعد از دریافت اظهارنامه، بدهی خود را پرداخت کند.
در صورتی که مالک بدهی خود را در مدت مذکور پرداخت نکند، مدیر می‌تواند خدمات تاسیساتی مثل آب، برق و گاز واحد بدهکار را قطع تا وی مبلغ بدهی خود را به مدیر ساختمان پرداخت کند.
البته شایان ذکر است که مدیر ابتدا باید اظهارنامه را ابلاغ و در صورت عدم توجه مالک، خدمات تاسیساتی واحد او را قطع کند. در غیر این صورت مالک می‌تواند نسبت به وضع پیش آمده معترض باشد.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر، قوانین مربوط به آسانسور در آپارتمان، را مطالعه کنید.
فروختن همزمان ملک به چند نفر
املاک و همچنین اسناد و مدارک مربوط به آنها، معمولا از جمله اموال با ارزش به شمار می‌روند. بنابراین نسبت به سوءاستفاده از این اموال حساسیت وجود دارد. به همین دلیل، قانون‌گذار در برابر فروختن ملک به چند نفر ، واکنش کیفری نشان می‌دهد. در این بخش از مجله دلتا به فروش ملک به چند نفر می‌پردازیم.
فروش یک ملک به چند نفر
از نظر قانون، زمانی که مال یا ملکی توسط مالک آن، بیشتر از یک بار و به چندین نفر فروخته شود، معامله معارض صورت گرفته است و خریدار نیز مال غیر خریداری کرده است.
بنابراین معامله معارض زمانی صورت می‌گیرد که یک نفر بعد از اینکه ملک خود را به دیگری انتقال داد، دوباره در یکی دیگر از بنگاه‌های معاملات املاک، خود را مالک معرفی کرده و همان ملک را به شخص دیگری نیز بفروشد.
معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟
مطابق با ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به اصل مال یا منفعت مالی، اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.
بنابراین برای احراز و تشخیص جرم فروش یک ملک به چند نفر یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:
- هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
- معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.
در معامله معارض همیشه اولین معامله، قانونی و معتبر خواهد بود. به این دلیل که در اولین معامله، ملک یا مال از تصاحب مالک خارج میشود. معاملات بعد از آن که بر روی همان ملک یا مال انجام شود، غیرقانونی است.
بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که انجام داده است، اعتبار قانونی ندارد.
از نظر حقوقی اگر در مال یا ملکی بیش از چند بار معامله انجام شده باشد یا همان فروختن ملک به چند نفر انجام شده باشد، خریدار اول مالک قانونی محسوب خواهد شد. شخص مزبور می‌تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی، باطل شدن معاملات بعدی را خواستار شود و تفاوتی برای عادی یا رسمی بودن سند وی، وجود ندارد.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر، نکات حقوقی خرید و فروش ملک مشاع، را مطالعه کنید.
آیا بعد از طلاق به زن نفقه تعلق می گیرد؟
یکی از مهم‌ترین حقوقی که زنان مشمول آن می‌شوند عبارت است از حق نفقه. مرد همواره در دوران زندگی خویش مکلف است که نفقه فرزندان و همسر خویش را بپردازد. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی نفقه بعد از طلاق می‌پردازیم.
انواع طلاق
طلاق رجعی طلاق رجعی، طلاقی است که در آن شوهر در زمان عده(زمانی که بعد از طلاق تعیین میشود و زن نمی‌تواند در آن مدت مجددا ازدواج کند) حق بازگشت و رجوع به همسر خود را داشته و بدون انعقاد نکاح مجدد از حین رجوع، مجددا رابطه زوجیت برقرار میشود. باید در نظر داشت که رجوع الزاما نزدیکی نیست و هر فعل و بیانی که مبتنی بر رجوع باشد، کفایت می‌کند.
طلاق بائن طلاق بائن عبارت است از طلاقی که مرد پس از طلاق، امکان رجوع و بازگشت به زن را ندارد. از این رو که همواره تکلیف در مقابل حق قرار دارد، چون مرد حق بازگشت به زوجه خود را ندارد، تکلیفی نیز در برابر همسر سابقش نیز ندارد. از نمونه‌های طلاق بائن، می‌توان به طلاق توافقی اشاره کرد.
تمکین و نفقه
حق نفقه از مهم‌ترین حقوقی است که زن از آن بهره‌مند میشود. طبق ماده ۱۱۰۷ قانون مدنی، مرد موظف به برطرف کردن تمامی نیازهای متناسب و متعارف (بدین معنا که نیاز زنی که در خانواده ثروتمند زندگی کرده است با زنی که در روستا زندگی کرده است بی‌شک متفاوت است) از قبیل مسکن، اثاث منزل، هزینه‌های درمانی و بهداشتی، خادم، البسه و غیره است، می باشد.
همچنین ملاک پرداخت نفقه به زن، وضعیت مالی مرد نیست و در تمامی حالات مرد باید به نسبت نیازهای متعارف و متناسب زن، وی را تامین کند. نفقه در هر سال بر حسب نرخ شاخص تورم بانک مرکزی و میزانی است که توسط کارشناسان قوه قضائیه تعیین میشود و در این راستا باید وضعیت خاص زن را نیز مد نظر داشت.
حق نفقه بعد از طلاق
در صورتی که طلاق و متارکه به صورت طلاق رجعی (طلاقی که مرد در زمان عده حق رجوع دارد، نه طلاق بائن) باشد، زن حق دارد که تا پایان عده طلاق (سه ماه و ۱۰ روز پس از ثبت طلاق)، در منزل شوهر خویش زندگی کند.
در این شرایط، مرد ملزم به پرداخت نفقه است و این امر تا پایان مدت عده ادامه خواهد داشت. البته نکته حائز اهمیت آن است که مورد مذکور در صورتی است که طلاق طرفین به علت نشوز زن نبوده باشد.
به این دلیل که در این صورت زن مستحق نفقه نخواهد بود. عدم تمکین و عدم انجام وظایف زوجیت، حق دریافت نفقه را از بین می‌برد و باعث سقوط آن میشود. اما نفقه در طلاق بائن بی‌معنی است زیرا در آن عده ای وجود ندارد که در آن مدت، زن همچنان همسر مرد محسوب شود.
برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر به چه زنانی نفقه تعلق نمی‌گیرد؟ را مطالعه کنید.
خرید و فروش وام ازدواج
یکی از موضوعات مهم در حوزه روابط مالی دو جانبه اشخاص، بحث خرید و فروش وام ازدواج ، مسکن و غیره می‌باشد. این روزها این مساله به نسبت فراگیر شده است.
امروزه شاهد خرید و فروش وام‌های کلان بانکی نیز هستیم. در این نوشتار از مجله دلتا با ما همراه باشید.
خرید و فروش وام از منظر حقوقی
در حیطه این موضوع، به توضیح ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌پردازیم:
«عقد عبارت است از اینکه دو یا چند نفر در مقابل دو یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.»
- خرید و فروش وام بعنوان یک نوع عقد محسوب میشود و بایستی همچون کلیه عقود، دارای چهارچوب قانونی مشخصی باشد و موازین شرعی و حقوقی در آن رعایت شود.
- اساسا خرید و فروش وام در خصوص وام‌های غیر قابل انتقال بانکی صورت می‌پذیرد. در مورد خرید و فروش وام‌های بانکی که قابلیت انتقال به غیر را دارا می‌باشند، متداول نیست.
- در خصوص وام‌های قابل انتقال، اشخاص بدون هیچ محدودیتی و به راحتی از بستر بانکی می‌توانند اقدام به معاوضه و انتقال وام به غیر نمایند.
نکته مهمی در این زمینه وجود دارد. برای مثال، هنگام فروش وام غیر قابل انتقال، از لحاظ پرداخت اقساط باید اطمینان کامل داشته باشید. زیرا در صورت هرگونه عدم پرداخت از سوی شخص خریدار وام، شما مسئول و پاسخگو هستید.
در عقد مربوط به خرید و فروش وام، دو رکن اصلی عقد که خریدار و فروشنده می‌باشند، حضور دارند. طرفین می‌توانند با رعایت موازین قانونی نسبت به خرید و فروش وام اقدام نمایند.
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
با توجه به تعاریف قانونی و دیدگاه‌های حقوقی، خرید و فروش وام جرم محسوب نمی‌گردد. برای اقدام به این کار قطعا باید تمامی جوانب در نظر گرفته شود و هیچ‌گونه ضرر و آسیبی به طرفین وارد نشود.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر، وام ازدواج فقط با یک ضامن، را مطالعه کنید.
موانع قانونی برای ازدواج
ازدواج یکی از مراحلی است که ممکن است افراد در زندگی خود آن را تجربه کنند. اما گاهی بر سر راه ازدواج موانعی ایجاد میشود که برخی از آن ها موانع ازدواج نیستند بلکه کاملاً قانونی و حقوقی به حساب می‌آیند. البته قانون‌گذار در شرایط خاصی عقد ازدواج را ممنوع اعلام کرده است. برای آشنایی بیشتر با موانع ازدواج، با مجله دلتا همراه باشید.
موانع ازدواج چیست؟
ازدواج افراد با یکدیگر در شرایطی توسط قانون منع شده است. برای زن و مرد در صورت اطلاع از قانون و سرپیچی از آن مجازات در نظر گرفته شده است. برخی از این موانع قانونی عبارتند از شوهر داشتن، عده زن، قرابت و خویشاوندی(در حدودی که قانون تعیین کرده است) و داشتن چهار زن دائمی. در ادامه هر یک توضیح داده شده است.
شوهر داشتن (تأهل)
ازدواج با زن شوهردار، غیر قانونی است. تعدد زوجات برای مرد، در حقوق ما با وجود شرایطی پذیرفته شده است. در صورتی که چند شوهری به هیچ وجه مجاز نیست. بنابراین ازدواج با زن شوهردار جرم است. برای این امر هم مجازات در نظر گرفته شده است. زن و مرد که مرتکب این عمل شوند، طبق ماده ۶۴۴ قانون مجازات اسلامی تعزیرات و مجازتهای بازدارنده مصوب ۱۳۷۵، به ۶ ماه تا ۲ سال حبس یا جزای نقدی از ۳ تا ۱۲ میلیون ریال محکوم خواهند شد.
عده زن
طبق قانون، عده عبارت است از مدت زمانی که بعد از طلاق یا فوت شوهر باید سپری شود. زن تا زمانی‌که این مدت تمام نشده حق ازدواج مجدد ندارد. بنابراین در عده بودن زن یکی از موانع ازدواج بشمار می‌آید. عده دو نوع است: عده وفات و طلاق.
در عده وفات زن بعد از مرگ شوهر باید برای ازدواج مجدد صبر کند. عده وفات اصولا چهار ماه و ده روز است. در خصوص این که زن نباید در مدت عده ازدواج کند شایان ذکر است که به دلیل جلوگیری از اختلاط نسل، ایجاب می کند که زن تا مدتی پس از منحل شدن عقد ازدواج نتواند شوهر کند.
عده طلاق گاهی مهلتی برای تفکر و بازگشت به زندگی زناشویی است. در این مدت زن و شوهر می‌توانند درباره خانواده، سرنوشت خود و فرزندان‌شان بیشتر بیندیشند. قانون به شوهر این اجازه را داده که در صورت پشیمانی از طلاق، با رجوع به همسر خود، اثر طلاق را از میان برده و زندگی مشترک را آغاز کند.
ازدواج با نزدیکان (اقارب)
طبق قانون، ازدواج با خویشاوندان نسبی و سببی ممنوع است. شایان ذکر است که اگر کودکی، شیرِ زنی غیر از مادر خود را با شرایط خاصی بنوشد، به آن زن (دایه) و بستگان او محرم میشود. به این محرمیت محرم رضاعی یا شیری گفته میشود.
داشتن چهار زن دائمی
در قانون ایران تعدد زوجات به چهار زن دائمی محدود شده است و ازدواج دائم با همسر پنجم موجب باطل شدن ازدواج مجدد میشود.
پیشنهاد مطالعه : برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر، پنج راز دوام ازدواج که باید بدانید، را مطالعه کنید.