قوانین بسیار مهم که هر موجر و مستاجری باید بدانند

هم‌زمان با افزایش هزینه خرید خانه، روند اجاره نشینی نیز رو به افزایش است اما به دلیل آگاهی نداشتن افراد از حقوق مترتب بر این عقد، مشکلات مختلفی برای طرفین پیش می‌آید.

نکات حقوقی مهم و زیادی در زمینه قرارداد اجاره وجود دارد که دانستن آن چه برای مستاجرین و چه برای موجرین، لازم است تا مبادا دچار مشکلات حقوقی بعدی شوند. در این نوشتار از مجله دلتا موضوع قوانین مهم برای موجر و مستاجر را بررسی می‌کنیم.

•  پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای

ماده ۴۸۶ در این باره مقرر می‌دارد که تعمیرات و همه مخارجی که در عین مستاجره برای استفاده از آن لازم باشد بر عهده مالک یا موجر است. آن تعمیراتی که به خود عین ملک اجاره‌ای ربطی پیدا نمی‌کند با مستاجر است و به موجر یا مالک ارتباطی پیدا نمی‌کند.

•  انجام کارهای اضافی و تزئینات در واحد اجاره‌ای

نکته‌ای که باید به آن دقت کرد این است که اگر فرد مستأجر هزینه‌هایی را برای ملک انجام دهد یا مثلا تزئیناتی را برای ملک که جدا نشدنی است انجام دهد و از مالک و موجر اذن نداشته باشد هزینه آن را نمی‌تواند مطالبه کند مگر در مواردی که باعث سختی زندگی شود و اذن و دسترسی به موجر نباشد تا اجازه گرفته شود.

•  ذکر مدت در قرارداد اجاره

در قرارداد اجاره باید دقت کرد که مدتی برای آن ذکر شود و ذکر مدت در قرارداد علت اصلی صحیح بودن آن به حساب می‌آید زیرا در غیر این صورت آن اجاره باطل خواهد بود.

• عیب در مال اجاره‌ای

ماده ۴۷۸ مقرر می‌دارد که اگر عین اجاره‌ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستاجر می‌تواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.

•  فوت مستاجر یا موجر و تکلیف اجاره

عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستاجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آن که این امر در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستاجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستاجر فوت شود اجاره به وراث وی می‌رسد.

•  انجام تغییرات توسط موجر

در قرارداد اجاره طرف توافق حاصله مستاجر مالک منافع شده است و در آن مدت از آن استفاده کامل خواهد کرد. در اینجا باید به عنوان یک مستاجر حقوق خود را بدانید که یکی از آنها این است که موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین اجاره‌ای انجام دهد. برای مثال موجر نمی‌تواند به این دلیل که الان مصالح ساختمانی ارزان شده و قرار است بعدا گران شود و از قبل قصد داشته ملک اجاره‌ای را تغییراتی بدهد.

•  عیب دار شدن عین مستاجره یا خراب شدن عین مستاجره

یکی دیگر از قوانین مهم برای موجر و مستاجر آن است که مستاجر امین تلقی می‌شود و به این امین بودن احکامی بار می‌شود. مثل این که اگر در عین مستاجره خرابی به وجود آید وی مسئول نخواهد بود مگر آن‌که ثابت شود در نگهداری آن تعدی و تفریط کرده است.

•  شرط کردن ضمن اجاره

در ضمن اجاره مستاجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند برای مثال مستاجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که طرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده می‌تواند فوراً قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا مرگ پایان قرارداد است؟ را مطالعه کنید.

چه خیانت‌هایی باعث طلاق می‌شوند؟

با گسترش روز افزون استفاده عموم مردم از گوشی‌های هوشمند و راه‌های ارتباطی جدید از طریق شبکه‌‎های مجازی، حجم اختلافات زناشویی نیز افزایش یافته و گاهی موضوع استفاده نادرست از این موارد، باعث شده برخی از زوج‌ها برای حل اختلاف بر سر خیانت و عدم وفاداری همسرشان، دست به دامان مراجع قضایی شوند.

خیانت کردن همسر برای هریک از زوجین بسیار ناگوار است و در اغلب موارد، اولین راه حلی که بعد از آگاهی از خیانت همسر به ذهن زوج آسیب دیده خطور می‌کند، طلاق است. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع خیانتی که باعث طلاق می شود می‌پردازیم.

آیا صرف وجود رابطه یکی از همسران با شخص ثالث می‌تواند از موجبات طلاق باشد؟

اثبات خیانت یا توهم به خیانت (در صورت وجود دلایل و امارات)، در صورتی‌که از مصادیق ایجاد عسر و حرج بوده و ادامه زندگی مشترک را ناممکن سازد، می‌تواند برای مرد و زن از موجبات طلاق باشد.

اگر چه مرد هر وقت بخواهد می‌تواند دادخواست طلاق بدهد و ملزم نیست دلیل خاصی را برای تصمیم خود ذکر کند و این قاعده مطابق با شرع اسلام بنا شده که اختیار طلاق را به مرد داده است، ولی این محدودیت برای مرد وجود دارد که اگر بخواهد زن خود را طلاق دهد، حتما به دادگاه مراجعه کند. در این صورت، دادگاه گواهی عدم سازش صادر خواهد کرد و ثبت طلاق فقط با این گواهی ممکن خواهد بود.

اما در صورتی که زن درخواست طلاق کند، اگر از طریق طلاق خلع یا توسل به شروط ضمن عقد نکاح و گرفتن وکالت برای طلاق، نتواند راهی برای درخواست طلاق پیدا کند، باید به اثبات ادعای خود بپردازد که خیانت یا توهم به خیانت کردن همسرش موجب عسر و حرج شده یا با توسل به بند ۵ ماده ۱۱ قانون حمایت خانواده‏ اقدام کند.

خیانت در زندگی زناشویی به شکل مشخص در قانون ما جرم انگاری نشده است. شاید بتوان گفت تنها آثار این خیانت، رابطه نامشروع جنسی است که حسب مورد می‌تواند مشمول مجازات حد یا تعزیر قرار گیرد.

از این سو ارسال یک ایمیل که محتوای ابراز علاقه ساده به یکی از همسران دارد نمی تواند جرم باشد. از سوی دیگر ارسال یک فیلم یا برنامه صوتی و … مستهجن فقط می‎تواند مشمول جرایم رایانه‌‎ای تلقی شود و نه موضوع خیانت.

آیا وجود رابطه اینترنتی می‎تواند به عنوان خیانت محسوب شود؟

موضوع این سوال فقط برای زن مطرح خواهد بود که بتواند برای طلاق و اثبات عسر و حرج، به آن متوسل شود و طبق قانون، مرد برای طلاق نیاز به اثبات هیچ موضوعی ندارد. ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی بیان می‌کند: هر کس مدعی حقی باشد، باید آن را اثبات کند و کسی که علیه او ادعایی شده، هرگاه در مقام دفاع‌ در دادگاه، مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده او است‌.

ایمیل، اس ام اس یا چت را می‌توان از لحاظ شباهت با دلایلی هم‌چون سند عادی سنجید. اما چون امکان دخالت در این اسناد از طریق هک و… بسیار است، اطمینان از صحت و درستی و انتساب آن‎ها به یک فرد، نسبت به سایر اسناد کتبی، کمتر است.

 روش‌های ارتباطی چون ایمیل، چت، اس ام اس، تنها می‌توانند از امارات (نشانه‌های) ایجاد علم برای قاضی باشند که در کنار سایر شرایط، موجب علم قاضی در خصوص مساله گردد.

در نتیجه، وجود چنین رابطه‌ای به صرف رابطه اینترنتی جرم انگاری نشده و فقط در صورت بروز این رابطه در قالب‌های جرایم عمومی (مذکور در قانون مجازات) قابل پیگرد است.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب با این حق می‌توانید از همسرتان تمکین نکنید مطالعه کنید.

زن چگونه می‌تواند جلوی فرار مرد از پرداخت مهریه را بگیرد؟

به موجب ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی مهریه مالی است که به مجرد عقد، زوجه مالک آن می‌شود؛ بنابراین مهریه یا صداق تعهد مالی است که شوهر به هنگام وقوع عقد ازدواج، پرداخت آن را به همسر خود بر عهده می‌گیرد و مکلف است بلافاصله پس از امضای قرارداد ازدواج هر لحظه که زن مطالبه کند آن را بپردازد.

بسیار دیده شده است مردی که ملزم به پرداخت مهریه شده قبل یا بعد از اقدام قانونی زن برای وصول، اموال و دارایی خود را به طرق مختلفی به دیگران انتقال می‌دهد یا به عبارتی دیگر قصد فرار از پرداخت مهریه دارد. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع فرار مرد از پرداخت مهریه می‌پردازیم.

زن چگونه می‌تواند جلوی فرار مرد از پرداخت مهریه را بگیرد؟

اغلب موارد هدف شوهر از این نقل و انتقالات، خرید و فروش واقعی نیست، بلکه با این عمل قصد محدودسازی دارایی خود را دارد تا دادگاه یا اجرای ثبت از وی مالی به دست نیاورد و مهریه زوجه را از طریق توقیف و فروش آن وصول نکند.

به موجب ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی انتقال مال به دیگری به هر نحو به وسیله مدیون با انگیزه فرار از ادای دین به گونه‌ای که باقیمانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش (حبس بیش از شش ماه تا دو سال، جزای نقدی بیش از بیست میلیون ریال تا هشتاد میلیون ریال) یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هر دو مجازات می‌شود و در صورتی که منتقل‌الیه (کسی که مال به او منتقل شده است) نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد در حکم شریک جرم است.

در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم‌به از محل آن استیفا خواهد شد.

تقاضای ابطال معامله به قصد فرار از دین

در خصوص ابطال معامله به قصد فرار از دین باید به این نکته مهم توجه کرد که فقط انتقالی قابل ابطال است که به صورت صوری بوده باشد بنابراین معامله به قصد فرار از دین باطل نیست بلکه معامله به قصد فرار از دین صوری قابل ابطال است و قابلیت استناد به شخص ثالث ندارد.

زوجه در چه زمانی و به چه طریق می‌تواند صوری بودن معاملات را ثابت کرده و تقاضای ابطال آن را از دادگاه بنماید؟

چنانچه معاملات، پس از حکم دادگاه مبنی بر محکومیت زوج به پرداخت مهر انجام گرفته یا پس از ابلاغیه دایره ثبت منعقد شده باشد، در رویه قضایی غالبا صوری و به قصد فرار از دین تلقی می‌گردد.

البته در این موارد دادگاه قرائن و شواهد را هم بررسی می‌کند به عنوان مثال در اغلب موارد فرد اموال خود را به خویشان نزدیکش منتقل می‌کند که این امر به نوعی می‌تواند حاکی از صوری بودن معامله مذکور باشد.

بهترین راه برای جلوگیری از انتقال اموال توسط زوج

درخواست قرار تامین خواسته به استناد ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی بدون تودیع خسارت احتمالی است. در واقع تامین خواسته یکی از تدابیر احتیاطی است که به وسیله آن خواهان عین خواسته یا معادل آن را از اموال خوانده تا پایان دادرسی به حیطه توقیف درآورده از نقل و انتقال آن جلوگیری می‌کند تا طلب خود را وصول کند.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب ۳ تفاوت مهم ارث بردن زن و شوهر از یکدیگر مطالعه کنید.

بدون این ۳ شرط مهم هرگز قرارداد ملکی امضا نکنید

یکی از مهم‌ترین قراردادهایی که عموم افراد جامعه در طور عمر خود بارها با آن روبه‌رو می‌شوند قراردادهای راجع به املاک است.

هر کسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این قراردادهای راجع به املاک آشنا باشد. در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع بدون این شروط قرارداد امضا نکنید می‌پردازیم.

شرط مهم اول

در قراردادهای ملکی و فروش اموال ( منقول یا غیر منقول ) که ثمن یا بهای کالا در چند مرحله دریافت می‌گردد از سوی فروشنده شرط گردد که چنانچه هر یک از چک‌های خریدار برگشت خورده یا منجر به پرداخت نگردد؛ فروشنده می‌تواند مورد معامله را فسخ نموده و هم‌چنین می‌تواند بدون اجازه دادگاه به هر شخص حقیقی یا حقوقی که اراده نمود، واگذار نماید.

شرط مهم دوم

در قرارداد فروش بهتر است فروشنده شرط نماید که خریدار تا پایان قرارداد و تنظیم سند رسمی به نام خود یا تا قبل از پرداخت کل قیمت معامله، حق انتقال اعم از اجاره، صلح یا فروش مورد معامله را نداشته و ندارد وگرنه معامله بعدی باطل است.

این شرط می‌تواند از اقدام خریداری که قیمت مورد معامله را به‌طور کامل پرداخت نکرده و آن را واگذار نموده است و خود به هر دلیل پاسخ‌گو نیست، جلوگیری نماید.

شرط مهم سوم

در بسیاری از قراردادهای ملکی، طرفین به این جمله که به‌صورت چاپی در قرارداد آمده است، مواجه می‌شوند که:”اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد” و معمولا بدون داشتن آگاهی و اطلاع از این عبارت، مبادرت به امضاء ذیل آن قرارداد می‌نمایند.

حال ببینیم مراد از این عبارت چیست؟ “خیار” به معنی اختیار است و “خیارات” جمع آن است و خیار در اینجا یعنی اختیارِ داشتن فسخ و برهم زدن معامله و “کافه خیارات” یعنی همه خیارات و اختیاراتی که در معامله برای طرفین متصور است.
قانون‌گذار در ماده ۳۹۶ قانون مدنی از ۱۰ نوع خیار (حق فسخ) سخن گفته است. وقتی طرفین یا خریدار به راحتی ذیل شرط قرارداد، مبنی بر این که “اسقاط کافه خیارات از طرفین به عمل آمد” را امضا می‌کنند، یعنی می‌پذیرند که اگر ملک خریداری شده مثلا معیوب بوده است، حقی بر فسخ قرارداد نداشته و در هر صورت باید آن را با همین کیفیت بپذیرد. چرا که حق فسخ و برهم زدن قرارداد را عالما و عامدا از خود سلب و ساقط نموده است، حتی اگر ضرر چشمگیری نموده باشد.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب آیا زن می‌تواند دوباره مطالبه مهریه کند؟ را مطالعه کنید.

عجیب‌ترین شگردهای کلاهبرداری که قطعا نمی‌دانید!

کلاهبرداری را اگر نشود از بین برد،‌ می‌شود خود را در برابر آن واکسینه کرد. راهش هم این است که شگردهای کلاهبرداری را بدانیم و با کسانی که این شگردها را به کار می‌گیرند وارد معامله نشویم یا احتیاط‌های لازم را در تمام معاملات رعایت کنیم.

کلاهبرداران امروزی از روش‌های متفاوتی نسبت به کلاهبرداران قدیمی استفاده می‌کنند، در این نوشتار از مجله دلتا به موضوع عجیب ترین شیوه های کلاهبرداری می‌پردازیم.

انواع کلاهبرداری مجازی

دریافت بیعانه

رایج‌ترین شیوه کلاهبرداری در فضای مجازی مربوط به بخشی است که افراد برای خرید یک جنس خاص، تصمیم می‌گیرند بیعانه پرداخت کنند. آن هم بدون این که کالا را دیده یا سالم بودنش را تست کرده باشند. در این موارد ممکن است فروشنده از افراد مختلف بیعانه بگیرد و بعد از دریافت پولی که مدنظرش است، گوشی تلفنش را خاموش کند.

خود را جای فروشنده جا زدن

یکی دیگر از شیوه های کلاهبرداری آن است که کلاهبردار با زیرکی خودش را جای فروشنده جا می‌زند. به این شکل که مثلا یک گوشی همراه می‌خرد و از فروشنده می‌خواهد که آن را با پیک به دستش برساند و پول را هم به پیک تحویل می‌دهد.

فروشنده با خیال راحت این کار را انجام می‌دهد و به پیک هم می‌سپارد که حتما بعد از دریافت وجه نقد، گوشی را تحویل دهد.

تا این جای کار مشکلی نیست و همه‌چیز روی اصول پیش می‌رود. تا این که فرد کلاهبردار شماره پیک را جهت هماهنگی از فروشنده دریافت می‌کند و پس از تماس با او می‌گوید خریدار پول را برایش کارت به کارت کرده و او فقط گوشی را تحویل دهد.

پیک موتوری از همه‌جا بی‌خبر این کار را می‌کند و به همین سادگی گوشی از دست می‌رود. فردی با این شیوه نزدیک ۲۰۰میلیون تومان کلاهبرداری کرده بود.

عکس‌های دورغین

حتما در شبکه‌های اجتماعی جمله «چیزی که سفارش می‌دی؛ چیزی که تحویل می‌گیری» را زیاد خوانده‌اید. این جمله حکایت از غش در معامله دارد.

این که فردی عکس کالایی را در سایت می‌گذارد، خریدار به استناد عکس آن را می‌خرد اما در نهایت زمانی که کالای مورد نظرش را دریافت می‌کند، متوجه می‌شود چیزی که سفارش داده با چیزی که دریافت کرده زمین تا آسمان فرق دارد.

چک قبول نکنید

مورد دیگری که بهتر است در معاملات واقعی هم خیلی از آن استفاده نکنید و به اعتمادش قدم برندارید چک است. چه برسد به این که بخواهید در معاملات آنلاین هم از آن استفاده کنید. در چنین معاملاتی بهتر است از پول نقد یا کارت به کارت حضوری استفاده کنید. درست است که فرد متخلف را به‌عنوان مجرم معرفی می‌کند و حتی حکم تعقیب هم برایش صادر می‌شود، اما در اکثر مواقع باعث نمی‌شود قربانی به حق و حقوقش برسد.

جدی بگیرید

اما مهم‌ترین اصل برای اینکه کلاه سرتان نرود این است که  در خریدهای آنلاین به افراد اعتماد بی‌جا نکنید. اجناس را حضوری، پس از بازدید و چک کردن بخرید و پولش را ترجیحا نقد بپردازید یا همان لحظه کارت به کارت کنید.

پیشنهاد مطالعه: برای آشنایی با نکات حقوقی بیشتر مطلب معامله قولنامه‌ای چگونه معامله‌ای است؟ را مطالعه کنید.