تعیین خسارت در معاملات ملکی

معمولاً در اغلب قراردادهای ملکی ، به‎خصوص قراردادهای تنظیمی در آژانس‎های املاک، مبلغی به عنوان خسارت قرارداد تعیین می‎ شود که دو طرف معامله با توافق بر سر میزان آن و درج در قرارداد، تعهدات خود را به واسطه آن در مقابل یکدیگر تضمین می‎کنند. به‎عبارتی تعیین خسارت در معاملات ملکی ، نوعی ضمانت اجرایی محسوب شده که باعث می‎شود هر یک از طرف ها در مدت مقرر در قرارداد، به تعهدات خود عمل و در غیر این‎صورت باید نسبت به پرداخت خسارت به طرف دیگر اقدام کنند.

دلیل تعیین خسارت در معاملات ملکی:

هدف از انعقاد قراردادهای ملکی اجرای تعهد است و نه مطالبه خسارت؛ تعیین خسارت در معاملات ملکی فقط اهرمی در دست طلبکار است که به واسطه آن متعهد را به انجام تعهد خود ملزم کند. بنابراین به نظر الزام متعهد به انجام تعهد در گام اول، منطقی و کارآمدتر از مطالبه خسارت است.

یکی از شیوه های تعیین خسارت در قرارداد، تعیین میزان مشخصی وجه نقد است که به دو شیوه در قراردادها شرط می شود و ممکن است به یکی از دو شکل زیر تعیین شود:

• خسارت ثابت
• خسارت غیر ثابت یا روزشمار

بنابراین، خسارت معمولاً مبلغی است که به‎صورت روزانه و گاهی ثابت به‎عنوان خسارت یا وجه التزام تعیین می‎شود و بیشتر مواقع دو طرف توجهی به آن ندارند و موقعی متوجه می‎ شوند که اختلافی بین آن‎ها به وجود آید. در زمان تنظیم قرارداد بیشتر مذاکرات دو طرف سر قیمت ملک یا اجاره بها است و توجهی به سایر مواد و بندهای قرارداد، ندارند.

معایب و مزایای تعیین خسارت در قراردادهای ملکی:

عیب خسارت ثابت این است که طبق شرط مقرر در قرارداد، فروشنده حتی اگر یک روز هم در انجام تعهداتش به هر دلیل تاخیر کند، باید خسارت سنگینی را به طرف مقابل بپردازد و این خسارت به نظر منصفانه نیست.

اما مزیت تعیین خسارت ثابت این است که هر چقدر زمان هم سپری شود، هیچ مبلغی به آن اضافه نخواهد شد، چه یک روز، چه چند سال.

و همچنین عیب خسارت روزشمار این است که اگر میزان این خسارت در مقایسه با کل قرارداد، رقم ناچیزی باشد، تاثیری در الزام طرف ها به انجام تعهد ندارد.

مزیت این شیوه این است که هر چقدر از مدت انجام ندادن تعهد بگذرد، بر میزان خسارت قراردادی افزوده می شود؛ به‎خصوص اگر خسارت روزشمار، عدد قابل توجهی مثلاً روزانه 200 یا 300 هزار تومان و گاهی بیشتر باشد.

تغییر سن در شناسنامه ؛ دلیل افزایش تقاضا چیست؟

در سال‎های اخیر حجم تقاضای افراد زیادی از جامعه، به هر دلیل، برای کاهش سن شناسنامه‎شان بیشتر از قبل شده است. به موجب ماده واحده قانون حفظ اعتبار اسناد سجلی و جلوگیری از تزلزل آنها، مصوب 1367 مجلس شورای اسلامی، تغییر تاریخ تولد اشخاص ممنوع است. تنها اجازه قانونی در خصوص تغییر سن در شناسنامه افراد، در تبصره همین ماده قانونی مشخص شده است.

در این تبصره آمده است، اشخاص می‎توانند در صورتی که سن واقعی آنان با تاریخ تولد مندرج در اسناد سجلی و شناسنامه بیش از پنج سال اختلاف داشته باشد، اصلاح تاریخ تولد خود را در خواست کنند.

شایان ذکر است، این درخواست هم می‎تواند در جهت افزایش و هم کاهش سن باشد. برای مثال، متقاضی می‎تواند مدعی شود که سن او درشناسنامه 40 سال است، ولی سن واقعی او 34 سال یا 46 سال است. در هرحال، این اختلاف سن نباید کمتر از پنج سال باشد.

مرجع قانونی برای تغییر سن در شناسنامه:

• اگر متقاضی مدعی شود اختلاف سن واقعی او با سن مندرج در شناسنامه‎اش بیشتر از پنج سال است، باید به کمیسیونی موسوم به کمیسیون تشخیص سن، مستقر در ثبت احوال محل صدور شناسنامه‎اش رجوع کند.

بنابراین، صاحب شناسنامه تنها یک‎بار در طول عمر و در صورتی‎که اختلاف سن واقعی با سن مندرج در اسناد سجلی به تشخیص کمیسیون مربوطه، بیش از پنج سال باشد، می‎تواند سن خود را اصلاح کند.

شایان ذکر است، در این درخواست چه برای کاهش و چه برای افزایش سن، هرگونه دلیل محکمه پسند از قبیل برگ ولادت، اشتباهات ماموران ثبت احوال و... را می‎توان به عنوان دلیل ارائه کرد.

در اغلب موارد، دادگاه‎ها و کمیسیون مقرر جهت احراز سن واقعی شخص، نسبت به کسب نظر پزشکی قانونی یا پزشک معتمد اقدام لازم را به عمل می‎آورد. از جمله این موارد، آزمایش سنجش تراکم استخوان فرد متقاضی است.

مراحل قانونی برای اصلاح سن شناسنامه:

1- متقاضی برای اصلاح تاریخ تولد باید به دبیرخانه کمیسیون تشخیص سن اداره ثبت احوال محل صدور شناسنامه خود مراجعه و مدارک لازم را تسلیم و رسید آن ‎را دریافت کند.

2- تاریخ تشکیل جلسه رسیدگی توسط دبیرخانه کمیسیون تشخیص سن محل صدور شناسنامه به خواهان ( متفاضی ) ابلاغ خواهد شد.

3- درخواست کننده (خواهان) مکلف است در وقت تعیین شده با در دست داشتن شناسنامه عکس‎دار در کمیسیون تشخیص سن حاضر شود.

4- در صورت عدم حضور خواهان، چنانچه پرونده آماده برای اظهار نظر باشد، کمیسیون تصمیم لازم را خواهد گرفت و در غیر این‎صورت درخواست او رد می‎شود. اما خواهان می‎تواند درخواست خود را مجدد به کمیسیون ارائه دهد.

5- کمیسیون می‎تواند در صورت لزوم صاحب سند را جهت معاینه و تعیین سن به پزشکی قانونی معرفی کند.

6- تصمیم کمیسیون تشخیص سن قابل اعتراض نخواهد بود.

7- تصمیم کمیسیون تشخیص سن به متقاضی (خواهان) ابلاغ می‎شود.

8- در صورت عدم موافقت کمیسیون با تغییر تاریخ تولد صاحب سند، درخواست مجدد پذیرفته نخواهد شد.

9- اجرای تصمیم کمیسیون تشخیص سن در اسناد سجلی و شناسنامه، مستلزم درخواست کتبی از طرف متقاضی است.

رانندگی بدون گواهینامه چند سال حبس دارد؟

این سوال برای بیشتر افراد جامعه پیش می آید که مجازات رانندگی بدون گواهینامه چیست؟ اگر فردی که گواهینامه ندارد، تصادف کند آیا او مقصر صددرصد است؟ در تصادفی که یکی از طرفین گواهینامه ندارد، چه کسی باید از عهده خسارت بر بیاید؟ در این مطلب به این سوالات پاسخ داده خواهد شد.

قانون درباره رانندگی بدون گواهینامه چه می‎گوید؟

مطابق با ماده 723 قانون تعزیرات اسلامی، هرکس بدون گواهینامه رسمی، به رانندگی یا هدایت وسایل نقلیه موتوری که مستلزم داشتن گواهینامه مخصوص است، اقدام کند و نیز شخصی که به موجب حکم دادگاه، از رانندگی وسایل نقلیه موتوری ممنوع است، اگر به رانندگی این وسایل مبادرت کند، عمل وی مستوجب مجازات خواهد بود.

بر اساس قانون، این فرد برای اولین مرتبه، به حبس تعزیری تا دو ماه یا جزای نقدی تا یک میلیون ریال یا هر دو مجازات محکوم می‌شود و اگر این عمل را تکرار کند، به دو تا 6 ماه حبس محکوم خواهد شد.

همچنین مطابق ماده 10 قانون رسیدگی به تخلفات رانندگی، در صورتی‌ که راننده بدون داشتن گواهینامه، رانندگی کند، وسیله نقلیه او متوقف و راننده به مرجع قضایی معرفی می‌گردد.

مجازات جرم رانندگی بدون گواهینامه بر اساس بند ۱ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت، به جزای نقدی تبدیل خواهد شد.

عدم تمدید به‌موقع گواهینامه رانندگی

چنانچه کسی پروانه رانندگی خود را به‌موقع تمدید نکرده باشد و در صورت رانندگی، مرتکب جرم شود، چنین شخصی دو مسئولیت دارد:

1. اقدام نکردن به‌موقع برای تعویض گواهینامه، که مشمول جریمه خاص است.
2. رانندگی بدون در اختیار داشتن گواهینامه معتبر، در حکم رانندگی بدون داشتن گواهینامه است و فرد مرتکب نیز، فرد فاقد گواهینامه محسوب می‌شود.

صرف نداشتن گواهینامه، دلالت بر تقصیر راننده ندارد

اگر یک نفر بدون داشتن گواهینامه اقدام به رانندگی کند و منجر به وقوع تصادف شود، نداشتن گواهینامه به تنهایی، دلالت بر تقصیر راننده ندارد و به لحاظ این‎که فاقد گواهینامه بوده، قابل تعقیب و مجازات است.

مطابق با قانون، صرف نداشتن گواهینامه موجب مقصر بودن راننده نیست و آنچه در تعیین مقصر حادثه اثر‎گذار است، وجود رابطه بین وقوع حادثه و خطای راننده است که این رابطه باید مستقیم باشد، یعنی اگر آن علت وجود نداشت، حادثه هم به وجود نمی‎آمد.

تعیین تقصیر به عهده مرجع قضایی است که چه کسی در وقوع حادثه مرتکب تقصیر شده است، چنانچه برای مقام قضایی ثابت شود که فرد بدون گواهینامه مقصر حادثه بوده، برابر قانون مجازات او تشدید می‎شود.

بنابراین، اگر کسی در حادثه رانندگی گواهینامه نداشته باشد و علت وقوع حادثه، بی احتیاطی  یا بی مبالاتی طرف مقابل باشد، این شخص به علت نداشتن گواهینامه مقصر نیست.

صیغه ؛ نیازی به ثبت در دفترخانه ندارد !

مطابق قانون ایران، دو نوع ازدواج شرعی و قانونی محسوب می‎شود؛ ازدواج دائم و ازدواج موقت، که در اصل حکم با یکدیگر مشترک هستند و در مواردی انگشت‎شمار با یکدیگر تفاوت دارند. در این مطلب به بررسی تفاوت‎های ازدواج دائم و موقت یا به عبارت عامیانه "صیغه" می‎پردازیم.

تعریف عقد موقت یا نکاح منقطع یا مُتعه:

مطابق با ماده 1075 قانون مدنی: نکاح وقتی منقطع است که برای مدت معینی واقع شده باشد.

همان‎طور که از نام‎گذاری این ازدواج مشخص است، بر‌ خلاف ازدواج دائم، صیغه برای مدت مشخصی ایجاد می‎شود و با پایان یافتن مدت زمانی که دو طرف مشخص کرده‌اند، خودبه‎خود رابطه زوجیت بین زن و مرد تمام می‎شود.

شایان ذکر است که فقط تعیین زمان کلی برای ازدواج موقت کفایت نمی‌کند و حتماً باید به صورت دقیق مشخص شود. به عنوان مثال باید قید شود که برای مدت دو سال از تاریخ عقد.

تفاوت های صیغه با ازدواج دائم:

موضوع تعیین مدت در عقد موقت بسیار اهمیت دارد. در قانون صراحتی مبنی بر این‎که عدم ذکر مدت در ازدواج موقت باعث باطل شدن عقد است وجود ندارد و عقیده غالب بر این است که عدم ذکر مدت در ازدواج، باعث باطل شدن عقد نیست و در نتیجه، ازدواج دائم محسوب می‌شود.

• بنابراین اولین تفاوت عقد موقت با دائم همین موضوع مدت و اهمیت آن است که در عقد دائم اصلاً موضوعیت ندارد و عقد به قصد مادام‌العمر بودن و تمام نشدن ایجاد می‎شود.

ماده 1095 قانون مدنی: در ازدواج موقت، عدم تعیین مهریه موجب باطل شدن ازدواج است.

• یکی‌ دیگر از تفاوت‎های صیغه و ازدواج دائم، لزوم تعیین مهریه در هنگام عقد است. در عقد دائم دو طرف می‎توانند تعیین مهریه را به بعد از عقد موکول کنند و با نامعلوم بودن میزان مهریه نیز می‌‎توان خطبه عقد را جاری کرد و رابطه مَحرمیت و زوجیت برقرار می‌‎شود. اما در عقد موقت در هنگام عقد باید میزان مهریه معلوم باشد و بدون تعیین میزان آن، خطبه عقدی که جاری می‌ شود، باطل است.

قانون جدید: دیه زن و مرد برابر شد

سفته های جدید وارد بازار شد

اعتیاد مرد ؛ دلیلی محکم برای طلاق زن !

شرایطی که مهریه باید داشته باشد، مانند همان شرایط مهریه در عقد دائم است. نکته قابل توجه این‎است که آنچه در عقد موقت شرط است، تعیین میزان مهریه در هنگام عقد است و نه پرداخت آن؛ یعنی مرد بعد از عقد و زمانی‎که زن مهر خود را مطالبه کرد، می‎تواند مهریه را پرداخت کند.

• در ازدواج دائم نفقه زن به عهده مرد است اما در ازدواج موقت، همان‎طور‌ که قانون تأکید کرده است، مرد الزامی به پرداخت نفقه ندارد مگر این‎که به‌ عنوان شرط ضمن عقد مطرح شود یا دو طرف بر اساس این موضوع عقد را جاری کنند.

نیازی به ثبت ازدواج موقت نیست!

در عقد دائم مرد موظف است که عقد را ثبت کند و در صورت عدم ثبت به مجازاتی که در متن قانون ذکر شده است محکوم می ‌شود، اما در مورد صیغه ، الزامی به ثبت آن نیست، مگر در سه مورد زیر که در صورت عدم ثبت ازدواج، مرد به مجازات محکوم می شود:

1ـ باردار شدن زن

2- توافق طرفین

3- شرط ضمن عقد

• تفاوت آخر این دو ازدواج در نگه داشتن عِده است. ( عده، به مدتی گفته می‌شود که زن باید برای ازدواج مجدد صبر کند.)

در عقد دائم عده، سه طُهر است؛ اما در مورد صیغه ، عده‎ای که زن باید نگه دارد، دو طُهر است. (طُهر به معنی پاک شدن از عادت ماهانه است.)

ضمناً، این شرایط مربوط به وقتی است که زن باردار نباشد.

بطلان قرارداد و دلایل آن به زبان ساده حقوقی

قراردادها، بخش بزرگی از دنیای گسترده حقوق را به خود اختصاص داده‌اند. هرچند بنابر توافقات افراد شکل می‌گیرند و مطابق اصل آزادی قرارداد‌ها، افراد در تعیین انتخاب طرف قرارداد، تعیین محتوای متن قرارداد، تعیین زمان و مکان اجرای قرارداد و چگونگی پایان قرارداد خود آزاد می‌باشند، اما گاهی برای رعایت مصلحت جامعه، قانونگذاران بر نحوه‌ انعقاد و انحلال قرارداد‌ها نظارت نموده و از آزادی قرارداد‌ها می‌کاهند.

به طور مثال فرض کنید کسی دیگری را برای مزاحمت شخص دیگری اجیر کند و قول مبلغ زیادی پول به او بدهد. در این مورد، اگر چه طرفینِ این توافق کاملا نسبت به محتوای آن رضایت دارند، ولی هیچ جامعه‌ای این نوع توافق را تایید نمی‌کند.

انحلال قرارداد‌ها یکی از حوزه‌های مربوط به توافقات قراردادی است که قانون‌گذار احکام قانونی خاصی را برای آن پیش‌بینی کرده است؛ به‌گونه‌ای که برای آن‌که بتوان گفت: یک قرارداد منحل شده و از بین رفته است، باید یکی از علل قانونی مانند فسخ، انفساخ، بطلان قرارداد و … وجود داشته باشد. در این مطلب به یک شیوه‌ قانونی برای انحلال قرارداد‌ها یعنی بطلان می‎پردازیم.

بطلان قرارداد به چه معنااست؟

همان‌طور که گفته شد، تنظیم قرارداد باید براساس شرایطی باشد که قانون‌گذار پیش‌بینی نموده است. در صورتی که شرایط اساسی مربوط به تنظیم قرارداد‌ها رعایت نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.  بنابراین، هیچ اعتبار و اثر قانونی ندارد و هیچ‌کس نمی‌تواند برای رسیدن به حق خود، به یک قرارداد باطل استناد نماید.

در چه صورتی قرارداد، باطل است؟

قانون‌گذار در ماده‌ 190 قانون مدنی شرایط اساسی که برای صحت معاملات ضروری است را پیش‌بینی نموده است. در صورتی‎که یکی از جهات زیر وجود داشته باشد، بطلان قرارداد را در پی خواهد داشت. این جهات عبارتند از:

1- نبودن قصد مشترک میان طرفین قرارداد

به‌عنوان مثال، اگر خریداری به جواهرفروش مراجعه نموده و از او دستبندی از جنس طلا تقاضا کند، ولی فروشنده دستبندی بدل به او بدهد، این قرارداد باطل خواهد بود، زیرا هیچ قصد مشترکی میان خریدار و فروشنده به وجود نیامده است.

2- اهلیت‌ نداشتن طرفین قرارداد

اهلیت در اصطلاح حقوقی به معنای شایستگی و توانایی‌افراد جهت داراشدن و اجرای حق و حقوق است. طبق قانون کسی که عاقل، بالغ و رشید باشد، اهلیت دارد و کسی که این ویژگی‌ها را نداشته باشد، محجور است. اگر قرارداد یکی از طرفین محجور (صغیر، مجنون و سفیه) باشد، باطل بوده و اثر حقوقی ندارد.

3- معلوم و مشخص نبودن موضوع قرارداد

در تمامی مواردی که موضوع قرارداد یک مال است، اگر این مال در زمان تنظیم قرارداد موجود نباشد یا معلوم و معین نباشد (مثلا شخصی بگوید یکی از خانه‌هایم را به تو اجاره می‌دهم) یا قابل نقل و انتقال نباشد (مثلا جزء اموال عمومی باشد) یا به هیچ‌وجه قابل تسلیم به دیگری نباشد، (مثلاً پرنده‌ای که در حال پرواز است را بخواهد به دیگری ببخشد)، موجب بطلان قرارداد خواهد بود.

4- مشروع ‌نبودن جهت و انگیزه‌ی معامله

اگر انگیزه‌ شخصی هر یک از طرفین قرارداد در آن ذکر نشود، آن قرارداد صحیح خواهد بود، خواه انگیزه‌ آن‌ها مشروع یا نامشروع باشد، ولی اگر انگیزه در قرارداد ذکر شود، باید مشروع باشد، در غیر این‎صورت قراردادی که تنظیم‌شده، باطل خواهد بود.

بنابراین، در صورتی که دو نفر با هم توافق کنند که یکی از آن‌ها دیگری را در قبال دریافت پول به قتل برساند و چنین انگیزه‌ای در قرارداد به ‌صراحت درج شود، این قرارداد باطل خواهد بود.