سفته چیست و چگونه به اجرا گذاشته می‌شود؟
سفته امروزه به عنوان یک وسیله اعتباری نقش مهمی در تامین کوتاه مدت منابع سرمایه گذاری ایفاء می‌کند و به خصوص شرکت های بزرگ با کمک آن مشکلات مالی جاری خود را نزد بانک ها مرتفع می‌سازند. اما استفاده از سفته و ناآگاهی از قانون سفته و این تصور که سفته به عنوان سندی که به راحتی خریداری می‌شود و تبعاتی ندارد، برای مردم مشکلاتی ایجاد کرده است. در مجله دلتا به بررسی ابعاد حقوقی سفته و چگونگی اجرا گذاشتن سفته می‌پردازیم.
سفته چیست؟
سفته
سندی است که به موجب آن امضاء کننده متعهد می‌شود تا در موعد مقرر یا
عندالمطالبه مبلغی را در وجه حامل یا یک فرد معین یا به حواله کرد او
بپردازد. سفته علاوه بر امضاء یا مهر متعهد، باید مشخص کننده مبلغ تعهد
شده، گیرنده وجه، و تاریخ نیز باشد. برخی از مواردی که از سفته استفاده
می‌شود عبارتند از:
۱. به عنوان وسیله پرداخت در معاملات غیرنقدی و این امر در معاملات کالا‌های مصرفی بسیار رایج است.
۲.
بانک ها و موسسات اعتباری نیز از این اسناد برای اعطای وام و تقسیط
بازپرداخت آن استفاده می‌کنند و در مقابل پرداخت وام به مشتری، از او سفته
مطالبه می‌کنند.
۳.
در قرارداد‌هایی که شرکت ها و موسسات اداری با پیمان کاران منعقد
می‌کنند، سفته ابزاری ارزان و مطمئن برای تضمین اجرای تعهدات است.
نحوه تکمیل سفته
طبق قانون تجارت، سفته علاوه بر مهر یا امضاء باید دارای تاریخ باشد و همچنین درج مبلغی که باید پرداخت شود، با تمام حروف ضروری است. در ضمن درج نام و نام خانوادگی گیرنده وجه، تاریخ پرداخت وجه، نوشتن نام خانوادگی صادرکننده، اقامتگاه وی و محل پرداخت سفته نیز ضروری است. شایان ذکر است در صورتی که سفته برای شخص معینی صادر شود، باید نام و نام خانوادگی او در سفته آورده شود، در غیر این صورت به جای نام او نوشته می‌شود در «وجه حامل». در صورتی که نام خانوادگی یک شخص معین در سفته نوشته شود، به عنوان طلبکار شناخته شده و در غیر این صورت هر کسی که سفته را در اختیار داشته باشد، طلبکار محسوب می‌شود و می‌تواند در سررسید سفته، مبلغ آن را درخواست کند و اگر سررسید ذکر نشود، سفته عندالمطالبه محسوب می‌شود به این معنا که صادرکننده باید به محض مطالبه، مبلغ آن را پرداخت کند. در مواردی که مندرجات قانونی در سفته ذکر نشود یا ناقص و فاقد شرایط اساسی مذکور در قانون تجارت باشد، سند تجاری محسوب نمی‌شود و اعتبار قانونی ندارد.
سفته بدون نام
سفته بدون نام، نوعی دیگر از نحوه تنظیم سفته است. در این حالت، در تنظیم سند این امکان وجود دارد که بدهکار، سفته ای را که صادر می‌کند، بدون ذکر نام طلبکار به وی بدهد که در این صورت فرد می‌تواند خود در زمان سررسید اقدام یا به شخص دیگری حواله کند. منظور از عبارت حواله کرد در سفته به این معنی است که به شخص دارنده این اختیار را می‌دهد که بتواند سفته را به دیگری منتقل کند، ولی اگر حواله کرد، خط خورده شود، دارنده سفته نمی‌تواند آن را به دیگری انتقال دهد و فقط باید خود برای دریافت وجه آن اقدام کند و یا از طریق پشت نویسی آن را به شخص دیگری واگذار کند.
نحوه پشت نویسی سفته
پشت نویسی سفته مانند چک برای انتقال سفته به شخص دیگر یا دریافت وجه آن است. اگر پشت نویسی برای انتقال باشد، دارنده جدید سفته از کلیه حقوق و مزایایی بهره مند می‌شود که به سفته تعلق دارد. شایان ذکر است که انتقال سفته با امضای دارنده آن صورت می‌گیرد. همچنین دارنده سفته می‌تواند برای وصول وجه آن به دیگری وکالت دهد که در این صورت باید عبارت « وکالت برای وصول» قید شود.
سقف سفته
هر برگ سفته، سقف خاصی برای تعهد کردن دارد، به طور مثال اگر روی سفته درج شده باشد «بیست میلیون ریال» یعنی آن سفته حداکثر برای تعهد دو میلیون تومان دارای اعتبار است و با آن نمی‌توان به پرداخت بیش از دو میلیون تومان تعهد کرد.
واخواست سفته چیست؟
اگر متعهد سفته در موعد سررسید از پرداخت مبلغ مندرج در آن خودداری کند، دارنده سفته مکلف است به موجب نوشته ای که واخواست یا اعتراض عدم تادیه گفته می‌شود، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ وعده سفته اعتراض خود را اعلام کند . دارنده سفته باید برای واخواست به دادگاه مراجعه و نسبت به تنظیم و ارسال آن برای صادرکننده سفته اقدام کند و طبق قانون تجارت از تاریخ واخواست ظرف مدت یک سال برای کسی که سفته را در ایران صادر کرده و مدت ۲ سال برای کسانی که سفته را در خارج از ایران صادر کرده اند، می‌تواند اقامه دعوی کند. در صورتی که دارنده سفته به تکالیف قانونی خود اقدام نکند، حق اقامه دعوی علیه پشت نویس و ضامن پشت نویس را ندارد و از امتیازات اسناد تجاری بهره مند نمی‌شود.
اجرا گذاشتن سفته
برای وصول وجه سفته از ۲ طریق می‌توان اقدام کرد:
۱. از طریق اجرای اسناد رسمی: در
صورتی که دارنده به وظایف قانونی خود عمل کرده باشد، می‌تواند علیه
صادرکننده، پشت نویس و ضامن به اجرای اسناد رسمی واقع در اداره ثبت مراجعه
و توقیف اموال اشخاص مذکور و وصول طلب خود را درخواست کند.
۲. از طریق مراجع قضایی دادگستری: در
خصوص اجرا گذاشتن سفته باید در نظر داشت که دارنده سفته با تقدیم دادخواست
حقوقی علیه یک یا تمام مسوولان سند تجاری اقامه دعوی می‌کند و در صورتی که
به محکومیت قطعی صادرکننده منجر شود و اموالی از محکوم تحصیل نشود،
می‌تواند به استناد قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ،بازداشت شخص محکوم
را تقاضا کند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
عواقب عدم پرداخت عوارض شهرداری چیست؟
عوارض شهرداری نوعی مالیات است که سازمان های رسمی در مقابل ارائه خدمات از مردم دریافت می‌کنند. و می‌توان گفت که یکی از اصلی ترین و مهم ترین منابع درآمدی شهرداری است که با توجه به قوانین و مقررات از مردم دریافت می‌شود. در مجله دلتا در خصوص عوارض شهرداری و انواع آن و همچنین عواقب عدم پرداخت توضیح داده شده است.
عوارض شهرداری چیست؟
نوعی مالیات است که به منظور جبران هزینه های سازمان های اداری یا شهرداری ها در مقابل انجام دادن کار یا خدمات از مردم دریافت می‌شود و ممکن است به طور مستقیم یا غیر مستقیم از مصوبات مجلس باشد. در برخی موارد واژه عوارض به اشتباه برای مفاهیمی که در اصل مالیات جریمه یا بهای خدمات هستند، به کار می‌رود. به طور مثال مبالغی که توسط وارد کننده کالا به گمرک پرداخت می‌شود، عوارض گمرکی حقوق ورودی نامیده می‌شود. که در واقع نوعی مالیات غیر مستقیم است.
قوانین و مقررات حاکم بر عوارض در بسیاری از موارد با اصول مالیاتی هماهنگی دارد از جمله اصل قانونی بودن و … هر چند در بسیاری موارد نیز با یکدیگر در چگونگی و ماهیت تفاوت هایی دارند که همین فرق ها باعث می‌شود خصوصیات و ویژگی های مختلفی پیدا کنند. برای مثال قضیه تشخیص و تعیین عوارض در مورد عوارض گمرکی ذکر می‌شود ولی در مورد عوارض شهرداری ها کمتر مطرح می‌شود و بحث وصول عوارض بیشتر در مورد عوارض شهرداری ها به کار برده شده است، زیرا شهرداری ها به طور کلی قبل از ارائه خدمات، میزان عوارض را معین می‌کنند و حقوق گمرکی توسط اداره گمرک، پس از مشاهده و رویت کالا مشخص می‌شود. بنابراین اداره گمرک تا زمانی که حقوق ورودی پرداخت نشود کالای افراد را ترخیص نمی‌کند ولی شهرداری ها بدون استناد به مصوبات قانونی قبلی نمی‌توانند عوارض دریافت دارند.
انواع عوارض شهرداری
این عوارض انواع مختلفی دارند که در ادامه به هر یک از آن ها اشاره شده است.
۱. عوارض محلی
طبق قانون، به عوارضی گفته می‌شود که مرجع برقراری آن شورای اسلامی شهر است و فارغ از تولیدات اعم از کالا و محصول و یا خدمات به منبع عوارض موجود در محدوده شهر و حریم شهر تعلق می‌گیرد. از جمله عوارض محلی می‌توان به عوارض وضع شده برای زمین ساختمان ماشین آلات و نیز عوارض کسب و پیشه اشاره کرد.
۲. عوارض ملی
به کلیه عوارضی اتلاق می‌شود که طبق نظر قانونگذار و مصوبات مجلس برقرار می‌شود و در واقع مرجع برقراری آن شورای اسلامی شهر نیست.
۳. عوارض ناپایدار و پایدار
مانند عوارض مازاد بر تراکم مجاز ، جرائم ناشی از آراء قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ و… است . و عوارض پایدار مانند عوارض ملی نوسازی یا شهری است.
عدم پرداخت عوارض شهرداری
اولویت بر این است که مدیریت شهری اطلاع رسانی های لازم را در ارتباط با پرداخت عوارض انجام دهد که در این خصوص اطلاع رسانی جامع و گسترده انجام شده است. اما اگر عوارض پرداخت نشود، شهرداری می‌تواند طبق ماده ۱۲ قانون نوسازی و عمران شهری، پیگیری انتظامی کند و دستگاه های خدماتی مکلفند تا در صورت درخواست شهرداری، نسبت به قطع برق یا گاز مشترکانی که عوارض را پرداخت نمی‌کنند، اقدام لازم را انجام دهند. بر اساس قانون نوسازی و عمران شهری اگر پلاکی در پرداخت عوارض تاخیر داشته باشد شهرداری می‌تواند از طریق مراجع مربوطه برای قطع برق و گاز مشترک اقدام کند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا....گواهی عدم حضور در دفترخانه
اگر خریدار و فروشنده موعد خاصی را برای حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی تعیین کرده باشند، در واقع این تاریخ، شروع تعهد طرف مقابل است؛ به همین خاطر باید اثبات شود و بهترین حالت برای اثبات حضور طرف ها در دفترخانه، تقاضای صدور گواهی از دفترخانه است. در مجله دلتا به بخشی از مهمترین پرسش ها درباره گواهی عدم حضور در دفترخانه می‌پردازیم.
گواهی عدم حضور در دفترخانه چیست؟
خریدار و فروشنده هنگام تنظیم قرارداد اموال غیر منقول مانند خانه و آپارتمان، معمولا در یکی از بندهای قولنامه یا مبایعه نامه، مکان و زمانی را برای حضور طرف های قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی جهت انتقال رسمی ملک مورد معامله، تعیین می‌کنند. در قولنامه های عادی و پرینتی که دارای کد رهگیری هستند معمولا در ماده ۴ آن به موضوع تعهد خریدار و فروشنده مبنی بر حضور در دفترخانه اشاره می‌شود. و همچنین شماره دفترخانه و نشانی آن ذکر می‌شود. بنابراین در هر دو قولنامه ای که تنظیم می‌شود اعم از اینکه طرف های قرارداد خود آن را تنظیم کنند و در واقع به طور دستی باشد و یا پرینتی و دارای کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک کشور، در هر دو حالت خریدار و فروشنده باید در زمان تعیین شده در قولنامه در دفترخانه اسناد رسمی مقرر در آن حاضر شده و نسبت به تصفیه حساب نهایی از جهت پرداخت الباقی مبلغ معامله و انتقال سند رسمی ملک اقدام کنند. بنابراین در صورتی که خریدار یا فروشنده در زمان تعیین شده در قولنامه در محل دفترخانه اسناد رسمی جهت نقل و انتقال سند و پرداخت الباقی وجه یا ثمن معامله حاضر نشود، در این حالت سردفتر اسناد رسمی به درخواست خریدار یا فروشنده که در دفترخانه حاضر است، برگه ای تحت عنوان گواهی عدم حضور صادر می‌کند که در آن ضمن اشاره به مشخصات طرف ها و زمان تعیین شده برای تنظیم سند، گواهی می‌کند که مثلا فروشنده در زمانی که تعیین شده در محل دفترخانه حضور یافته ولی تا پایان ساعت اداری خریدار حاضر نشد و این گواهی حسب مفاد قولنامه میان طرف های قرارداد و به درخواست فروشنده صادر شده است .
اعتبار گواهی عدم حضور
صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه، فقط در مواردی که یکی از طرف ها در دفترخانه حاضر نباشد صادر نمی‌شود بلکه حتی اگر خریدار و فروشنده یا یکی از آن ها در محل دفترخانه حضور داشته باشد اما باقیمانده مبلغ مورد معامله یا اسناد و مدارک ملک را آماده یا ارائه نکند، همین شرایط به منزله عدم حضور است. به همین منظور در اکثر قراردادهای پرینتی یا دارای کد رهگیری چنین عبارتی ذکر می‌شود که عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن (مبلغ) توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می‌باشد. همچنین ارائه چک شخصی بابت مابقی ثمن معامله پذیرفته نیست و در این صورت سردفتر به درخواست فروشنده مباردت به صدور گواهی عدم حضور در دفترخانه می‌کند. و در خصوص فروشنده نیز حضور فیزیکی داشته باشد اما شرایط انتقال سند رسمی ملک را آماده نکرده باشد به درخواست خریدار گواهی عدم حضور در دفترخانه صادر خواهد شد. به عنوان مثال اگر ملک در رهن بانک باشد و فروشنده در قولنامه متعهد به فک رهن شده است باید نسبت به رفع موانع قانونی برای انتقال سند ملک اقدامات لازم انجام شود در غیر این صورت باید از عهده خسارت قراردادی یا روزانه مندرج در قولنامه برآید.
نحوه تنظیم متن گواهی عدم حضور در دفترخانه
هنگام تنظیم متن گواهی عدم حضور در دفترخانه لازم است که به چند نکته توجه شود زیرا صدور این گواهی به این دلیل است که در زمان طرح دعوا در دادگاه با ایرادات قانونی از سوی قاضی دادگاه یا وکیل طرف مقابل مواجه نشوند. مواردی که لازم است در متن گواهی فوق ذکر شوند عبارتند از :
- تاریخ حضور خریدار یا فروشنده قولنامه
- شماره و تاریخ قولنامه
- شماره و مشخصات دفترخانه
- ذکر چگونگی ارائه الباقی ثمن معامله مثلا به صورت نقد یا چک
در مورد اخیر باید ضمن دریافت کپی از چک، باید مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور ذکر شود. بنابراین اگر به مشخصات چک در متن گواهی عدم حضور اشاره نشود یا یک نسخه کپی از آن تهیه نشود افراد با ایراد قانونی مواجه خواهند شد.
زمان و مدارک لازم برای صدور گواهی عدم حضور
برای دریافت گواهی عدم حضور فقط باید در تاریخ تعیین شده در قولنامه با مبایعه نامه به دفترخانه مورد نظر مراجعه کرد. بنابراین اگر خریدار یا فروشنده در تاریخی دیگری به دفترخانه مراجعه کنند این امر منجر به صدور گواهی عدم حضور از جانب دفتردار نخواهد شد. پس از اینکه طرف های قرارداد، تاریخ حضور در دفترخانه را رعایت کردند برای زمان حضور خود در محضر باید مدارک و مستندات لازم را تهیه کنند تا اقدامات مربوط به انتقال رسمی سند ملک از سوی سردفتر انجام شود. به این ترتیب که فروشنده باید با همراه داشتن بنچاق، سند دفترچه ای یا سند تک برگ ملک در دفتر خانه حاضر شود و خریدار نیز مکلف است مابقی مبلغ معامله را به صورت وجه نقد آماده کند.
نمونه گواهی عدم حضور
نظر به اینکه با توجه به مدارک ابرازی از طرف ….. مقرر بوده است که سند …. حاکی از (انتقال قطعی اجاره، صلح) ملک پلاک …. واقع در …. با شرایط مذکور در آن مدارک در تاریخ …. در این دفترخانه به ثبت برسد از آنجا که سند مذکور به علت …. (علت باید به صورت کامل نوشته شود) تا آخر وقت اداری روز …. ثبت نشده است. به تقاضا آقای/ خانم …. و بر اساس دستور شماره … این گواهی از طرف اینجناب …… سردفتر / کفیل دفتر تنظیم و به نام برده تسلیم گردید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...حقوق زن زمانی که شوهر مفقودالاثر است
گاهی اوقات در زندگی شرایطی به وجود می‌آید که برای مدت زمان طولانی زن و شوهر از یکدیگر جدا زندگی می‌کنند. در واقع ممکن است به دلیل جنگ، سفر یا هر علت دیگری، مرد برای مدت های طولانی ناپدید شود. در چنین شرایطی اگر چهار سال تمام از شوهر خبری نشود، زن این حق را دارد که تقاضای طلاق کند. اما اگر در صورت درخواست طلاق غیابی از طرف زن ، چه کسی باید حق و حقوق وی را بپردازد؟ در مجله دلتا به بررسی این موضوع می‌پردازیم.
اعلام مفقودی همسر
روش‌های زیادی برای مفقودالاثر شدن وجود دارد به این دلیل به موجب قانون همین که مرد دیگر در دسترس نباشد و زن هیچ خبری از او نداشته باشد، مفقودالاثر به حساب می‌آید. شایان ذکر است که برای صدور حکم به مفقود‌الاثری یک نفر کافی است که مدتی طولانی از وی خبری نباشد، به این معنا که زن آدرس محلی که مرد رفته است را نداشته باشد و نتواند او را پیدا کند. البته اگر اطلاع داشته باشد که شوهر زنده است اما دیگر هیچ گاه نزد وی باز نمی‌گردد، مرد را از حکم مفقود‌الاثری خارج می‌کند.
طلاق غیابی از طرف زن چگونه است ؟
در صورتی که غیبت شوهر باعث سختی و مشقت برای زن شده به طوریکه ادامه زندگی برای وی غیر قابل تحمل باشد، و ۴ سال از غیبت شوهر بگذرد زن می‌تواند تقاضای طلاق کند. شایان ذکر است در مواردی که زن دادخواست طلاق می‌دهد باید نشانی دقیق خوانده (مرد) را در دادخواست خود، ذکر کند. اما به فرض این که شوهر مفقود شده و اطلاعی از نشانی او نداشته باشد، زن موظف است دادخواست طلاق را به طرفیت خوانده مجهول المکان به دادگاه ارائه کند. یعنی در برگه دادخواست در ستون خوانده عبارت «مجهول المکان» را قید کرده و همچنین ابلاغ وقت دادرسی از طریق انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار را درخواست می‌کند.
رسیدگی به این دادخواست رسیدگی غیابی و رأی صادره رأی غیابی محسوب می‌شود. در چنین مواردی دادگاه برای اجرای حکم غیابی از زن می‌خواهد که یک ضامن معتبر معرفی یا تأمین متناسب پرداخت کند. در خصوص صدور حکم طلاغ غیابی باید در نظر داشت که از شوهر مفقودالاثر نباید هیچ خبر یا اثری وجود داشته باشد، یعنی حتی زن اطلاع نداشته باشد که این فرد در قید حیات یا فوت کرده است.
البته در قانون، زمان معینی تعیین شده است که اگر در آن مدت زن هیچ اطلاعی از شوهر خود نداشته باشد، شوهر مفقودالاثر به حساب می‌آید و دادگاه حکم به مفقودالاثرى او می‌دهد، این مدت زمان ۴ سال است. بحث نفقه یکی از مسائل مهم در ایام غیبت شوهر مفقودالاثر است. به این ترتیب زن می‌تواند از مالی که از همسر به جای مانده است خرج زندگی خود و اگر فرزند دارد را بپردازد. اما در مواردی که مرد مالی ندارد تا زن بتواند به کمک آن زندگی خود را بگذارند. به موجب قانون زن باید درخواست عسر و حرج را به دادگاه ارائه کند. که در این صورت حکم طلاق برای وی زودتر صادر می‌شود.
طریقه اثبات فوت شوهر مفقودالاثر
نکته‌ای
که در طلاق از شوهر مفقودالاثر اهمیت دارد این است که قانون زمانی حکم
طلاق صادر می‌کند که مرد را فوت کرده اعلام کند. طبق قانون مدنی مواردی که
مرد فوت شده به حساب می‌آید لیست شده است. موارد زیر از جمله مواردی محسوب
می شود که شخص غایب زنده فرض نمی‌شود:
۱)
وقتی که ده سال تمام از تاریخ آخرین خبری که زنده بودن شخص غایب را تایید
کند گذشته و در انقضاء مدت مذکور سن شخص بیش از ۷۵ سال باشد.
۲)
وقتی که فرد جزء نیروهای مسلح بوده و در زمان جنگ مفقود شده است و با گذشت
سه سال تمام از برقراری صلح بدون اینکه خبری از او برسد جنگ به پایان
نرسیده باشد مدت مذکور ۵ سال از تاریخ ختم جنگ محسوب می‌شود.
۳)
وقتی که فرد حین سفر دریایی با کشتی دچار حادثه شده و کشتی غرق یا از بین
برود در حالیکه سه سال تمام از آن حادثه گذشته باشد بدون اینکه از آن
مسافر خبری برسد.
البته
در خصوص سفر دریایی در قانون زمان های خاصی در نظر گرفته شده است. به این
صورت که اگر با اتمام مدت های زیر که مبدأ آن از روز حرکت کشتی به حساب
می‌آید کشتی به مقصد نرسیده باشد و در صورت حرکت بدون مقصد به بندری که از
آنجا حرکت کرده بازنگردد و از وجود آن هیچ خبری نباشد کشتی از بین رفته
محسوب می‌شود.
الف) یک سال برای مسافرت در دریای خزر و آب های خلیج فارس
ب) دو سال برای مسافرت در دریای عمان، اقیانوس هند، دریای احمر، دریای سفید (مدیترانه)، دریای سیاه و دریای آزوف
ج) سه سال برای مسافرت در سایر دریاها
بنابراین
اگر کسی در نتیجه هر موردی که در قانون به آن اشاره نشده است، یا حتی در
اثر مسافرت با هواپیما مفقود شده باشد وقتی می‌توان حکم فوت فرضی وی را
صادر کرد که پنج سال از تاریخ آخرین خبری که از وی رسیده است، بگذرد.
سرقفلی چیست ؛ چه اقداماتی آن را ساقط می‌کند؟
گاهی مشاهده می‌شود که در آگهی های فروش مغازه نوشته شده سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد. ممکن این سؤال ایجاد شود که سرقفلی چیست و طبق قانون چه شرایطی دارد؟ در مجله دلتا به بررسی این سؤالات می‌پردازیم که سرقفلی چیست و در این خصوص که چه مواردی باعث از بین بردن حق سرقفلی می‌شوند پاسخ داده شده است. پس در ادامه با ما همراه باشید.
سرقفلی چیست ؟
سرقفلی حقی است که قانون برای مستاجران مکان های تجاری در نظر گرفته است تا از آن ها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد. به این ترتیب که هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می‌پردازد که در عرف این کار خرید سرقفلی گفته می‌شود. در پاسخ به این سؤال که اغلب پرسیده می‌شود که سرقفلی مغازه چیست ؟ باید گفت که در صورت خرید سرقفلی مغازه، مالک موظف است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. بنابراین می‌توان گفت که سرقفلی فقط مختص مکان های تجاری است و برای واحد های مسکونی چنین حقی در نظر گرفته نشده است و نیز توجه به دو نکته ضروری است اولاً قراردادی که منعقد می‌شود، باید عنوان اجاره داشته باشد. به عنوان مثال در قراردادهای صلح چیزی تحت عنوان سرقفلی وجود ندارد. دوماً مستاجر باید مبلغ را به طور دقیق و صریح تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخت کرده باشد.
چه اقداماتی موجب از بین رفتن حق سرقفلی می‌شوند؟
طبق قوانین و مقررات، برخی اقدامات منجر به ساقط شدن حق سرقفلی خواهد شد. برخی از این موارد توضیح داده شده است.
۱. انتقال سرقفلی به غیر ؛
اگر در قرارداد رسمی حق انتقال به غیر، از صاحب سرقفلی گرفته شده باشد، و یا در سند عادی بین طرف های قرارداد ذکر شده باشد، و صاحب سرقفلی اقدام به انتقال یا فروش سرقفلی به شخصی دیگر کند، مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک یا خریدار فعلی سرقفلی، آن ملک را تخلیه کند.
۲. تغییر شغل ؛
مالک سرقفلی فقط می‌تواند به شغلی که در قرارداد نوشته شده بپردازد و در صورتی که بدون رضایت از مالک، شغل خود را تغییر دهد حق و حقوق قانونی او از بین خواهد رفت، و مالک می‌تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی حکم به تخلیه ملک خود بگیرد.
۳. تعدی و تفریط در ملک ؛
هرگونه اقدام از غیر متعارف علیه مال دیگری و همچنین عدم انجام تعهدات در حفظ و نگهداری مال مالک از لحاظ قانونی تعدی و تفریط محسوب می‌شود. بنابراین به موجب قانون اگر صاحب سرقفلی در مورد ملک، تعدی و یا تفریط داشته باشد، تمام حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک می‌تواند بدون پرداخت هیچ هزینه ای ملک خود را تخلیه کند. به طور مثال تغییراتی که به اصل بنا لطمه وارد و یا چیزی به آن اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط به شمار می‌رود، و باعث تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد شد. البته در مواردی که تغییرات به اصل بنا لطمه ای وارد نکند و منجر به استفاده بهتر و راحت تر مستاجر از ملک شود، تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد.
۴. عدم پرداخت اجاره بها توسط خریدار سرقفلی
یکی دیگر از مواردی که موجب از بین رفتن حق سرقفلی می‌شود تاخیر در پرداخت اجاره بها است.طبق قانون در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک سرقفلی موظف است در نهایت تا دهم ماه بعد اجاره خود را پرداخت کند،در غیر این صورت مالک می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی برای مستاجر اظهارنامه ارسال کند و اگر پس از دو بار ارسال اظهار نامه اجاره بها پرداخت نشود، مالک این حق را خواهد داشت حکم تخلیه ملک را به صورت قانونی دریافت کند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...