اصطلاحات حقوقی املاک اوقافی
املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور خیریه می‌کند. این یک تعریف کلی از مفهوم املاک اوقافی است؛ اما باید در نظر داشت که گاهی اصطلاحاتی در خصوص این املاک به کار برده می‌شود که ممکن است برای اغلب افراد نامفهوم باشد. برای اطلاع از اصطلاحات املاک اوقافی در ادامه با مجله دلتا همراه باشید.
اصطلاحات املاک اوقافی
وقف
مال یا منافع حاصل از آن را که شخصی برای خدمات عمومی یا اختصاصی به منظور خیر و رضای الهی هدیه می‌کند، وقف می‌گویند که به این ترتیب مانع از انتقال آن به دیگری می‌شود و هرگونه معامله‌ای نسبت به آن مال وقف شده را غیرممکن می‌کند.
عین موقوفه
مالی که از طرف وقف دهنده (واقف) به شخصی دیگر (موقوف علیه) تحت عنوان وقف داده می‌شود.
حبس عین
وقف دهنده در مدت وقف، حق هیچ‌گونه دخالت و تصرف در ملکی را که وقف داده است ندارد؛ به عبارت دیگر واقف اجازه فروش، نقل و انتقال به شخص دیگر و یا تصرف در مال موقوفه را ندارد.
قابلیت بقای عین
«فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد.» (ماده ۵۸ قانون مدنی) بنابراین وقف مالی که در صورت استفاده از آن مال، قابلیت بقا نداشته باشد و از بین برود، باطل است. برای مثال مواد غذایی را نمی‌توان وقف کرد.
قبض عین
وقف از عقود تشریفاتی است؛ بنابراین وقف زمانی محقق می‌شود که وقف دهنده، مال وقفی را در اختیار و استفاده فرد یا افراد که وقف به نفع آن‌ها صورت گرفته قرار دهد و در واقع مال وقف شده به تصرف این اشخاص در آید.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با املاک اوقافی مطلب “سند اوقافی چیست؛ چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟” را مطالعه کنید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
هشت نکته ای که اجاره نشین ها باید بدانند
کسانی که قصد دارند خانه‌ای اجاره کنند باید هشت نکته را در نظر داشته باشند تا به مشکلاتی که گاهی در جابه‌جایی پیش می‌آید دچار نشوند. در مجله دلتا به نکات اجاره خانه اشاره شده است.
۱. یک ماه قبل از پایان قرارداد موضوع را به صاحب‌خانه‌ها اطلاع دهید. اگر صاحب‌خانه تحویل پول پیش را به پیدا شدن مستاجر منوط کرد، بهتر است شما هم برای پیدا کردن مستاجر دست به کار شوید. البته این وظیفه مستاجر نیست؛ اما احتمالا شما بیشتر از صاحب‌خانه عجله دارید و به پول پیش خود نیاز دارید.
۲. پیش از امضای قرارداد تمام قسمت‌های خانه را بازدید و مشکلات و خرابی‌های ساختمان را در متن اجاره نامه یادداشت کنید تا در پایان قرارداد و تحویل خانه صاحب‌خانه ادعای خسارت نکند. اگر پیش از عقد قرارداد اشکالات تاسیساتی منزل را از طریق صاحب‌خانه برطرف نکنید، ناچارید بعد از عقد قرارداد با هزینه خودتان به برطرف کردن آن ها اقدام کنید.
۳. تا حد امکان در جست‌وجوی خانه نوساز و یا قدیمی نباشید. بهترین خانه‌ها برای اجاره خانه‌های با عمر ۳ تا ۱۰ سال است.
۴. حتما قرارداد اجاره را در دفاتر املاک و با کد رهگیری ثبت کنید. کد رهگیری هیچ هزینه‌ای ندارد و مشاوران املاک حق ندارند مبلغ اضافه‌ای برای کد رهگیری به جز کمیسیون خود دریافت کنند.
۵. پیش از امضای قرارداد حتما اصل سند یا قولنامه یا… خانه و کارت شناسایی صاحب‌خانه را به دقت ملاحظه کنید.
۶. محل دقیق پارکینگ خود را در حضور مالک مشخص کنید.
۷. اگر اهل صرفه‌جویی اقتصادی هستید تا حد امکان خانه‌ای با نورگیری مناسب و کنتورهای آب، برق و گاز جداگانه اجاره کنید و از خانه‌های نزدیک به بزرگراه، مدرسه، پمپ بنزین و مراکز توزیع برق و تلفن تا جایی که امکان دارد اجتناب کنید.
۸. پیش از امضای قرارداد حتما آن را با دقت بخوانید.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا...
اجاره ملک مشاع بدون رضایت شریک
هر کس حق دارد با ملک خود هر اقدامی که بخواهد انجام دهد، در ملکی که متعلق به دو یا چند نفر است که اختیار ملک در دست همه مالکان است و در انجام معاملات رضایت شریک لازم است. بر این اساس در مجله دلتا موضوع اجاره بدون اجازه شریک در ملک مشاع مورد بررسی قرار گرفته است.
حدود تصرفات شریک در مال مشاع
هر یک از شرکا در ملک مشترک و مشاع نمی‌تواند به تنهایی اختیارات همه شرکا را داشته باشد و در واقع با محدودیت‌هایی روبه‌رو هستند. از آنجا که ملک مشاع، متعلق به دو نفر یا بیشتر است، حق استفاده از کل آن ملک نه فقط به یک نفر بلکه برای همه شرکا یکسان است. در قانون مدنی به صحیح بودن اجاره ملک مشترک اشاره شده است. بنابراین می‌توان گفت اجاره دادن ملک مشاع هم به شریک و هم به غیر شریک درست است. اما موضوع اجازه شریک و تأثیر آن بر قرارداد اجاره به شرح زیر است.
اجاره بدون اذن شریک در ملک مشاع
اجاره دادن ملک مشترک بدون رضایت قبلی شریک، زمانی صحیح است که به شرکای دیگر ضرر نزند. بنابراین اجاره یا هر کار دیگری نظیر آن، در صورتی که به شریک ضرر نزند صحیح است. شایان ذکر است اجاره دادن ملک مشترک بدون گرفتن رضایت قبلی شرکا، اگر چه بی‌حرمتی به آن‌ها تلقی می‌شود اما به درستی و صحت قرارداد اجاره خللی وارد نمی‌کند، در نتیجه اجاره دادن ملک مورد نظر صحیح بوده و مثل هر قرارداد دیگری دو طرف را ملزم می‌کند که به تعهدات خود عمل کنند. بنابراین اگر مستأجر خساراتی بر ملک مشاع وارد کند، شرکای دیگر می‌توانند خلع ید چنین مستأجری را نیز از دادگاه درخواست کنند.
در قرارداد اجاره لازم است که ملک به مستاجر با رضایت شرکا تحویل داده شود. در صورتی که شرکا بدون دلیل از دادن مجوز خودداری کنند و باعث ورود ضرر به شریک شوند دادگاه به نفع متضرر رأی به تحویل ملک می‌دهد و شرکای دیگر را مجبور به همکاری با شریک متضرر می‌کند. به بیان دیگر اجاره بدون گرفتن رضایت قبلی شریک در ملک مشاع هرچند صحیح است، اما موجب مسئولیت فرد اجاره دهنده خواهد شد زیرا نمی‌تواند بدون رضایت شرکا و بدون دریافت حکم دادگاه در این خصوص ملک را به مستاجر تحویل دهد.
مطلب پیشنهادی: برای آشنایی بیشتر با قوانین ملک مشاع مطلب ” نکات حقوقی در خرید و فروش ملک مشاع ” را مطالعه کنید.
در صورت اختلاف متراژ ملک با سند چه باید کرد؟
اختلاف متراژ ملک با سند یکی از مشکلاتی که در معاملات املاک ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود. به گزارش مجله دلتا دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده در خصوص مساحت ملک توسط فروشندگان یکی عوامل بروز چنین مشکلاتی است.
اختلاف متراژ ملک با سند
در خرید ملک، چیزی که مبنای محاسبه قیمت قرار می‌گیرد، متراژ و مساحت ملک است. در واقع فروشنده، ملک را با ابعاد مشخص و دقیق به خریداران پیشنهاد می‌کند. زیرا مساحت ملک از مهم ترین موضوعات در جلب نظر خریداران است و نقش اساسی در انتخاب ملک ایفاء می‌کند، به همین دلیل افراد دقت و توجه بسیاری برای دقیق بودن مساحت ملک دارند. به طور مثال در هنگام معامله یک ملک، فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۱۰۰ متر مربع است و در قولنامه نیز این میزان قید شده باشد، اما در زمان تنظیم سند و بعد از اندازه گیری ملک توسط کارشناسان ثبت، مشخص شود که ملک ۹۸ متر است. قانون به این مورد به طور مشخص اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت. و اگر معلوم شود که بیشتر است فروشنده می‌تواند آن را فسخ کند، مگر این که در هر دو صورت خریدار و فروشنده پس از محاسبه دقیق متراژ ملک در مورد پرداخت مبلغ مابه التفاوت قیمت آن توافق کنند. در خصوص اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت قائل شد.
۱. املاک ساخته شده
طبق قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال” و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.
۲. پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:
اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمی‌کند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.
۱.اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.
۲.اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
نکته مهم اختلاف متراژ ملک با سند
در خصوص مسأله اضافه مساحت در املاک اگر ملکی در مبایعه نامه به شرط داشتن مساحت معین و به صورت کلی فروخته و مبلغ معامله نیز به طور کلی پرداخت شده باشد مثلا خانه ۹۰ متری به قیمت ۹۰۰ میلیون تومان معامله و بعد معلوم شود که مساحت ملک فروخته شده کمتر از میزان واقعی است، مشتری فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه دو طرف در مورد نقص ایجاد شده به توافق برسند. ولی اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئی مورد توافق قرار گیرد یعنی هر جزء از ملک در مقابل جزء معینی از مبلغ معامله شود به عنوان مثال خانه ۹۰ متری را در ازای هر متر مربع با مبلغی معین معامله کنند، در صورتی که مبلغ پرداختی بیشتر از متراژ واقعی ملک باشد خریدار می‌تواند دعوی مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی را با توجه به مقدار کسری متراژ مطرح کند.
مطالب بیشتر در مجله حقوقی دلتا ...
اجاره بهای معوقه؛ نحوه مطالبه آن چگونه است؟
گاهی موجر و مستاجر در عقد اجاره و رهن با اختلاف و مشکلات مواجه می‌شوند. یکی از این اختلافات عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر در موعد مقرر و توافق شده است. در برخی موارد به دلایلی اجاره بها چندین ماه پرداخت نمی‌شود و به این دلیل موجر به دادگاه دادخواست مطالبه اجور معوقه را ارائه می‌کند. در مجله دلتا شرایط دادخواست و نحوه مطالبه اجور معوقه در قانون مورد بررسی قرار گرفته است.
شرایط مطالبه اجور معوقه
مطالبه اجور معوقه باید با دادخواست حقوقی به دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد، ارائه شود. موجر ضمن ارائه دادخواست، باید مدارکی را که نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها هستند و همچنین کپی برابر اصل اجاره نامه تنظیم شده را که به امضاء مؤجر و مستأجر رسیده است به پیوست دادخواست تقدیم دادگاه کند. شایان ذکر است که دعوای مطالبه اجاره بها و مطالبه اجرت المثل با یکدیگر فرق دارند. زیرا مطالبه اجور معوقه در زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره بین مؤجر و مستأجر تنظیم شده و مستأجر اجاره بهای مقرر در اجاره نامه را پرداخت نکرده باشد ولی دعوای مطالبه اجرت المثل زمانی مطرح می‌شود که قرارداد اجاره موجود نباشد یا مدت آن منقضی شده و یا تصرفات به صورت غصبی و بدون اجازه یا موافقت مالک باشد.
نحوه شکایت در مطالبه اجور معوقه
نمونه دادخواست مطالبه اجاره بهای مانده، به صورت دادخواست های چاپی توسط قوه قضائیه بوده در اختیار عموم قرار داده می‌شود. مشخصات خواهان و خوانده در آن ثبت می‌شود و خواسته خواهان باید در ستون خواسته و شرح خواسته در متن دادخواست باید تنظیم و به دادگاه صالح تقدیم شود. مدارکی که برای دعوای مطالبه اجور معوقه لازم است به شرح زیر ضمیمه دادخواست و به دادگاه تقدیم شود.
- تنظیم دادخواست و ذکر در خواست موجر در ستون دادخواست و شرح خواسته در متن
- کپی مصدق (کپی برابر اصل) اوراق شناسایی و هویتی
- کپی مصدق اجاره نامه
- کپی مصدق اسناد مالکیت
شایان ذکر است که دادخواست تخلیه نیز مانند دادخواست مطالبه اجاره بهای مانده در فرم های چاپی و به همان ترتیب که در بالا ذکر شد ارائه می‌شوند.
پس از تنظیم دادخواست توسط خواهان و ابلاغ وقت دادرسی به خوانده و بررسی دلایل ارائه شده خواهان و توضیحات و دفاعیات خوانده در صورت ثابت شدن حق، دادگاه به نفع خواهان رأی صادر می‌کند و میزان اجاره بهای عقب افتاده که خوانده باید به خواهان پرداخت کند با ذکر مدت زمان اجاره بهای پرداخت نشده در آن اعلام می‌شود. در مواردی که رأی غیابی باشد قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد می‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌شود، به آن اعتراض کند.
آیا دعاوی مطالبه اجور معوقه هزینه دادرسی دارد؟
دعاوی اجاره بها هزینه دادرسی دارد و باید براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می‌شود هزینه دادرسی آن توسط مؤجر طبق تعرفه به دادگستری پرداخت شود. پس از صدور رأی به نفع مؤجر و محکومیت مستأجر، موجر می‌تواند این هزینه را از مستأجر بگیرد. همچنین مؤجر می‌تواند قبل از اینکه دادخواست مطالبه اجور معوقه را به دادگاه تقدیم کند، برای اجاره بهای مانده، یک اظهارنامه به طرفیت مستأجر و شرح آنچه را که از وی مطالبه دارد ارسال و به مستأجر ابلاغ کند. در چنین شرایطی مستأجر می‌تواند به اظهارنامه پاسخ دهد و یا اینکه آن را بدون پاسخ گذارد. به همین دلیل می‌توان گفت در اصل اظهارنامه به معنی اعلام خواسته مؤجر به مستأجر است و به معنای طرح دعوی بابت مطالبه اجور معوقه نیست.