درباره من
مجله دلتا-سلامتی-گردشگری-دکوراسیون-آشپزی- خبروگزارش
ادامه...
استعلام شهرداری برای فروش ملک چه مدت اعتبار دارد؟
بعد از تکمیل پسانداز برای خرید خانه و انتخاب ملک مورد نظر و توافق با فروشنده، قولنامه را تنظیم و ملک را خریداری می‌کنیم. بعد از گذراندن این مراحل، نوبت به تنظیم سند و واگذاری رسمی ملک میرسد. همانطور که در مطلب قبل بیان شد، برای تنظیم و ثبت سند به نام خریدار لازم است از ادارههای مختلف، از جمله شهرداری منطقهای که ملک در آن واقع شده است، استعلام دریافت کرد.
مراحل دریافت استعلام شهرداری
ملک مورد معامله در هر منطقه از شهر که قرار دارد، صاحب آن باید به شهرداری همان منطقه مراجعه کند. صاحب سند باید با در دست داشتن مدارک شناسایی خود و نامه‌ای که از دفترخانه برای گرفتن استعلام از شهرداری به او داده شده و همچنین مدارکی که مربوط به ملک مورد معامله است به شهرداری مراجعه تا عوارض نوسازی و پسماند را تسویه کند. هزینه‌ها همان‌جا از صاحب سند دریافت می‌شود. روند اداری دریافت مفاصا حساب در شهرداری ۲تا ۳ ساعت به طول میانجامد. معمولاً سه تا هفت روز بعد، جواب نامه استعلام شهرداری آماده تحویل است.
شایان ذکر است مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازی بسته به ملک مورد معامله، موقعیت آن و ارزش ملک متفاوت است.
با توجه به موارد یادشده؛ خرید و فروش ملک در دفتر خانه اسناد به ثبت نمیرسد؛ مگر اینکه عوارض نوسازی و شهرسازی آن پرداخت شده باشد. در این مرحله، ملک هر بدهی دیگری به شهرداری داشته باشد، تسویه می‌شود. فروشنده با نامه‌ای که دفترخانه به او داده و مشخصات ثبتی ملک در آن قید شده است؛ به شهرداری مراجعه، و کارشناسان شهرداری ؛ مواردی از قبیل اینکه ساختمان طبق پروانه ساخته شده است یا نه، _ و اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده باید جریمه مربوطه را بپردازد_ بررسی میکنند. عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جزء هزینه انتقال سند است که باید پرداخت شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌و پرورش به شهرداری بپردازد.
مدت اعتبار جواب استعلام
جواب استعلام و مفاصا حساب از شهرداری؛ در اولین فرصت باید به همان دفترخانه‌ای که قرار است سند در آنجا تنظیم شود، تحویل داده شود؛ زیرا مدت اعتبار استعلام، بسته به شهرداریهای مناطق مختلف و شهری که ملک در آنجا واقع شده، از یک تا سه ماه متفاوت است. در برخی موارد، شهرداری این اعتبار را فقط تا یک ماه تمدید می‌کند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
نکات مهم در خرید املاک مسکونی و تجاری
وقتی میخواهیم یک ملک مسکونی یا تجاری را برای استفاده یا قطعه زمینی برای سرمایه‌گذاری بخریم، کمتر به این فکر می‌کنیم که ممکن است در این مسیر به علت سهلانگاری و ناآگاه بودن از برخی موارد حقوقی، مشکلاتی برایمان ایجاد شود. در این نوشتار به چند نکته بسیار مهم برای آگاهی و اطلاع شما هنگام خرید املاک اشاره می‌کنیم تا شاید خریداران ملک کمتر با این مشکلات روبهرو شوند.
نکات مهم در خرید املاک مسکونی و تجاری
- یک ملک مسکونی نوساز معمولاً یک مالک دارد (صاحب زمین) و یک سازنده. گاهی این دو با هم اختلاف دارند و بدون اطلاع هم ملکی را به فروش می‌رسانند؛ بنابراین هنگام خرید ملک نوسازی که هنوز سند ندارد، به این نکته توجه کنید که هر دو طرف معامله مبایعه‌نامه را امضا کنند.
- ریسک خرید املاک نوساز که هنوز سند ندارند بسیار بالااست. گاهی خانه نوساز به دلایل مختلف، میلیونها تومان به شهرداری بدهکار است و صاحب ملک قصد تسویه حساب با شهرداری را ندارد. به شما گفته می‌شود یک‌پنجم پول بابت سند نگهداری می‌شود، اما مبلغ بدهی شهرداری بسیار بیشتر از این است. اگر خانه‌ای بخرید که حداقل یکی دو سال از عمر آن گذشته باشد، هم مشکلاتش معلوم و هم سندش تعیین تکلیف شده است. در ضمن از فروشنده بخواهید که پایان کار شهرداری (گواهی ساختمان) را به شما ارائه دهد.
اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد، حداقل نشان می‌دهد که از نظر شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید، کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و به شهرداری مراجعه کنید.
- اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان دارد، اما هنوز صورتمجلس تفکیکی یا تقسیمنامه ندارد، از فروشنده علت امر را جویا شوید. وقتی ملک، گواهی ساختمان داشته باشد؛ در مرحله بعد می‌تواند صورتمجلس تفکیکی بگیرد و در نهایت سند تکبرگ صادر شود. این فرایند خیلی طولانی نیست.
پس از صدور گواهی ساختمان، اصولاً ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تکبرگ صادر می‌کند.
- اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد، قبل از هر چیز، از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده، این موضوع را استعلام کنید.
- هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصربهفرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تائیدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
شایان ذکر است حتماً هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر: پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت ببینید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد، در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور و... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری آن پی ببرید. مواظب باشید "پارکینگ مزاحم" را به اسم "پارکینگ معمولی" به شما نفروشند.
- عبارت "اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش " که در متن مبایعه‌نامه املاک وجود دارد، به این معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی و به هم زدن معامله را از خود سلب می کنند. بنابراین، توجه کنید پس از امضای مبایعه نامه، حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد، به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی، بسیار دشوار و تقریباً غیرممکن است.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
تکلیف اموال فردی که در حالت کما است، چه می‌شود؟!
افزایش بسیار زیاد حجم پرونده‌ها و در نتیجه اطاله دادرسی (طولانی شدن زمان رسیدگی به پرونده) گاهی از مطرح شدن دعواهای نادرست، بیهوده و ناسنجیده نشئت می‌گیرد و قضات را برای صدور رای با مشکل مواجه می‌کند.
افزایش آگاهی‌های حقوقی مردم، نه فقط از طرح دعاوی نادرست و افزایش پرونده‌ها در دادگستری جلوگیری می‌کند، بلکه باعث می‌شود مردم در محاکم سردرگم نشوند. بنابراین ارتقاء سطح آگاهی‌های حقوقی مردم می‌تواند از حجم زیادپروندهها در دستگاه قضایی بکاهد و در وقت و هزینه‌های مردم نیز صرفه‌جویی شود.
در نکات حقوقی ملکی مجله دلتا، بسیاری از موضوعات حقوقی برای آگاهی بخشیدن به عموم مردم بررسی می‌شود. در این مطلب نیز، به یکی از ابهامات حقوقی با موضوع تعیین تکلیف اموال و داراییهای فردی که در کما قرار می‌گیرد، میپردازیم.
متاسفانه بسیار پیش میآید که افراد در اثر بیماری و یا در اثر سانحه تصادف و... ناگهان به کما میروند و در این میان به دلیل اینکه در این حالت هنوز دچار مرگ کامل نشده و فقط دچار مرگ مغزی شدهاند، نزدیکان برای تعیین تکلیف اموال آنها اعم از املاک و حسابهای بانکی و دیگر موارد، با مشکل مواجه میشوند.
تکلیف اموال فردی که در حالت کما است، چه می‌شود؟!
از آنجا که در بسیاری از موارد هزینه‌های درمان این افراد بسیار بالا است؛ فرزندان این افراد به این اموال نیاز دارند و برای اینکه اموال برای درمان فرد به کما رفته هرچه سریعتر در اختیار فرزندان قرار گیرد، لازم است اقدام حقوقی سریعتر و مناسبتر با این شرایط را انجام دهند.
به دلیل اینکه فردی که در حالت کما قرار می‌گیرد، از نظر قانون در ردیف محجورین (یعنی کسانی که به دلیل زوال عقل از اینکه بتوانند امور خود را بهطور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کنند و شخصاً اعمال حقوقی انجام دهند، منع شدهاند) قرار میگیرند، بنابراین همانطور که در مطلب قبل در خصوص افراد محجور بیان شد، در این موارد نیز باید توسط دادستان برای آنها قیم تعیین شود.
اطرافیان فرد باید با در دست داشتن مدارک هویت خود و همچنین تصویر پرونده پزشکی فرد، به امور حسبی دادگاه مراجعه و نسبت به تعیین قیم برای دسترسی به اموال فردی که در کما است، اقدام کنند.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
آیا مساحت ملک در هزینه شارژ ساختمان موثر است؟
مالکیت، حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در همه مجتمعهای ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، تصرفات هر یک از مالکان باید به گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. یکی از موضوعات مشترک در هر مجتمع، پرداخت هزینه شارژ ساختمان است.
معیار تعیین مبلغ شارژ ساختمان:
بر خلاف تصور برخی که ملاک پرداخت سهم هزینه‌های ساختمان را تعداد اعضای هر خانوار می‌پندارند، مساحت قسمت‌های اختصاصی در پرداخت هزینه شارژ هر ساختمان موثر است؛ بهجز هزینه‌هایی مانند دستمزد سرایدار که باید بهطور مساوی تقسیم شود و به مساحت واحد آپارتمانی مربوط نمیشود و همه باید یکسان پرداخت کنند.
مطابق با قانون تملک آپارتمانها، مالکان ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک ملک مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت کنند:
در صورتی که مالکان ترتیب دیگری برای پرداخت شارژ ساختمان پیشبینی نکرده باشند، سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد؛ از قبیل آب و آسفالت پشتبام و... متناسب با مساحت قسمت اختصاصی محاسبه می‌شود و سایر مخارجی که ارتباطی با میزان مساحت زیربنا ندارد، از قبیل هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان و تاسیسات و... بهصورت مساوی بین مالکان و استفاده‌کنندگان تقسیم می‌شود. محاسبه این تقسیمبندی به عهده مدیر هر ساختمان است.
بنابراین، سهم پرداختی شارژ ساختمان هر یک از مالکان، قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می‌شود؛ بنابراین، هرچه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالک بیشتر باشد، سهم وی در هزینه‌های قسمت‌های مشترک افزایش می‌یابد.
استثنائات این قاعده:
- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان هستند، هزینه‌های مشترک می‌تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد.
- در خصوص آن قسمت‌هایی از ساختمان که فقط بین چند مالک مشترک باشد، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند.
بهطور مثال، چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت فقط به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان آن است.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.