فک رهن املاک به چه معنااست؟
رهن عقدی است که طبق آن شخصی، در مقابل وجه یا پولی که به شخص دیگری(مثل بانک) بدهکار است، مالی را بابت تضمینِ بازپرداخت آن وجه یا پول به فرد طلبکار میدهد. از این تعریف میتوان نتیجه گرفت که فک رهن به معنای آزاد کردن این مال گرو گذاشته شده است. در این مطلب به بررسی اینکه در چه شرایطی میتوان اقدام به فک رهن از یک ملک یا مال دیگر کرد، میپردازیم.
خارج کردن مال از رهن:
فک رهن از نظر قانون به معنای ایناست که ملکی که در رهن یک نهاد به‌عنوان وثیقه قرار گرفته، مانند بانک، از حالت رهن خارج شود. بنابراین فک رهن در این چند حالت ممکن است:
- راهن (مدیون) دین خود را به مرتهن ( کسی که مال نزد او در رهن است) بپردازد.
- مرتهن (کسی که مال نزد او در رهن است) از دِین راهن ( مدیون) چشمپوشی کند.
- مال مورد رهن، تلف شود.
- مرتهن، عقد را فسخ کند.
شرایط اقامه دعوای الزام به فک رهن:
در برخی مواقع مدیون مالی را نزد بانک یا شخصی در رهن میگذارد و پس از اینکه دین خود را به صورت کامل پرداخت میکند، طلبکار (بانک یا شخص) که به همه حق و حقوق خود رسیده است، اقدام به خارج کردن مال از حالت رهن نمیکند. در این شرایط مدیون (راهن) باید علیه مرتهن، اقامه دعوای "الزام به فک رهن" کند.
شایان ذکر است، در این شرایط تا قبل از درخواست مدیون از طلبکاری که مال نزد او در رهن است، مال به صورت امانت در دست او قرار دارد و اگر در اثر تقصیر او ازبین نرود، مقصر نیست. اما به محض طرح دعوای الزام به فک رهن ، ید طلبکار به صورت ضمانی شده و حتی اگر بدون تقصیر او مال تلف شود، طلبکار (کسی که مال نزد وی در رهن است) مسئول جبران خسارت است.
در برخی مواقع دیگر، راهن(بدهکار)، مال منقول یا غیرمنقولی را که در رهن است، میفروشد و به تعهدات خود مبنی بر آزاد کردن مال از حالت رهن عمل نمیکند. در این موارد نیز میتوان علیه راهن، دادخواست الزام به فک رهن را در دادگاه مطرح کرد.
در برخی موارد هم فروشنده هنگام فروش مالی که در رهن است، به خریدار تعهد میدهد که بدهی خود را به مرتهن (کسی که ملک نزد او در رهن است) پرداخته و اقدام به انتقال سند رسمی به فروشنده کند، اما این تعهد را انجام نمیدهد. در این حالت، خریدار باید ابتدا الزام فروشنده به پرداخت دین خود به مرتهن برای فراهم شدن موجبات خارج شدن مال از حالت رهن را بخواهد و سپس در صورت عدم انجام این تعهد، دادخواست الزام به فک رهن را تنظیم و به دادگاه تقدیم کند.
پاک کردن نام همسر از شناسنامه
پاک کردن نام همسر از شناسنامه بعد از طلاق و چرایی آن قطعاً جزء حریم خصوصی است. اینکه شخص برای چندمین بار است که ازدواج میکند، یک موضوع شخصی است و حفظ حریم خصوصی یکی از خط قرمزهای هر شخص در زندگی محسوب می‌شود.
طبق قوانین و مقررات سازمان ثبت احوال کشور، افراد می‌توانند نام همسر خود را حتی بعد از دوبار ازدواج حذف کنند؛ اما دارای شرایط و قوانینی است تا از سوءاستفاده افراد جلوگیری شود.
قانون پاک کردن نام همسر از شناسنامه:
پاک کردن نام همسر از شناسنامه سالهااست که برای افراد مُطلقه امکان‌پذیر است. هر شخص، چه زن و چه مرد می‌تواند پس از ثبت ازدواج بعدی خود (ازدواج بعد از طلاق)، اقدام به حذف نام همسر از شناسنامه کند. برخی نسبت به اینکه چرا باید بعد از ازدواج این اتفاق بیفتد ناراضی هستند. دلیل این امر این است که زن و شوهر باید از موضوعات مهم این‌چنینی نسبت به یکدیگر اطلاع داشته باشند. به همین دلیل پاک کردن نام همسر از شناسنامه بعد از ازدواج ممکن است.
حذف نام مرد از شناسنامه زن:
حذف نام مرد از شناسنامه زن قبل از ازدواج دوم، تنها در صورتی امکان‌پذیر خواهد بود که در دوران عقد جدایی انجام شده باشد و دوشیزه بودن زوجه مطابق احکام قضایی و سند طلاق قابل استنباط باشد.
از قید باکره بودن باید اینگونه نتیجه گرفت که زنانی که ازدواج دوم و سوم دارند و نیز افرادی که ازدواج اولشان است؛ اما دیگر باکره نیستند، نمیتوانند از این قانون استفاده کنند.
حذف نام همسری که فوت شده است:
اما در مورد حذف نام زن یا مردی که فوت کرده است، باید بیان داشت که اگر همسر فردی فوت کند، در صورت ثبت شدن ازدواج، فرد می‌تواند با مراجعه به ادارات ثبت احوال نسبت به حذف نام همسر فوت شده از شناسنامه‌اش اقدام و نام همسر فوت شده را از شناسنامه‌اش حذف کند.
نکات مهم در خصوص پاک کردن نام همسر از شناسنامه:
مطابق قانون، چنانچه فردی با همسرش متارکه کرده باشد، با انتخاب همسر دوم و ثبت رسمی ازدواج و ثبت شدن نام او در شناسنامه‌اش، می‌تواند به اداره ثبت احوال مراجعه کند و درخواست برای حذف نام همسر اول را ارائه دهد. بنابراین نکات زیر در خصوص حذف نام همسر از شناسنامه ضروری است:
- حذف نام همسر اول از شناسنامه منوط به انتخاب همسر دوم و نیز ثبت رسمی ازدواج و ثبت‌نام ایشان در شناسنامه فرد است، بنابراین به‌صرف انتخاب همسر و معرفی او نمی‌توان از این مقرره قانونی استفاده کرد.
- حذف نام از شناسنامه در این مورد صرفاً پس از وقوع ازدواج دوم و ثبت آن صورت می‌گیرد، لذا همسر دوم از ازدواج پیشین همسر خود مطلع خواهد شد. از طرف دیگر، اقدام به حذف نام همسر قبلی از شناسنامه علاوه بر کاهش بار روانی موجود، موجب ارائه راحت‌تر شناسنامه در جاهای مختلف است، چه اینکه عمدتاً مسائل این‌چنینی در زمره خصوصی‌ترین مسائل افراد است و دلیلی ندارد که همگان از آنها باخبر باشند. این درحالی است که با صدور گواهی تجرد باید بیان داشت که زن و مرد پیش از ازدواج می‌توانند با اخذ گواهی تجرد از ازدواج قبلی همسر آینده خود مطلع شوند.
- از اطلاق واژه همسر دوم باید این نتیجه را گرفت که استفاده از این قانون فقط در مورد اختیار کردن همسر دوم امکان‌پذیر خواهد بود و نه ازدواج‌های بعدی، اما به نظر می‌رسد که با وجود ابهام این قانون در این‌خصوص، بتوان در ازدواج‌های بعدی نیز از همین مقرره قانونی استفاده کرد.
کلاهبرداری املاک و روش های مرسوم آن
کلاهبرداری املاک هر روز با استفاده از روشهای جدید در حال افزایش است و هر روز با شنیدن اخبار از گوشه و کنار کشور از این موضوع با خبر میشویم. چه بسا افرادی با امید خرید سرپناه و یا فروش خانه و ملکشان که شاید تنها سرمایه آنهااست در دام کلاهبرداران و شیادان افتادهاند و حاصل یک عمر زندگی خود را به دلیل بیتوجهی و ناآشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهایی جبرانناپذیر به خود و خانواده وارد کردهاند.
علت های عمده کلاهبرداری املاک:
- ناآگاهی از قوانین و مقررات
- اعتماد بیجا
- طمع زیاد
- عجله در تصمیم گیری
در این نوشتار سعی کردهایم برخی شگرد ها در کلاهبرداری املاک توسط سودجویان را بیان کنیم تا با اینگونه موارد بیشتر آشنا شوید.
1. فقط معامله ملک را در بنگاه های دارای پروانه کسب و کدرهگیری انجام دهید. مهمترین مزیت سامانه کدرهگیری جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است.
2. از اعتماد بیجا پرهیز کنید و به خویشاوندان نزدیک هم اعتماد نکنید. قبل از معامله به کمک وکیل در خصوص تمام زوایای معامله و قرارداد بررسی های لازم را انجام دهید. ممکن است نزدیکترین فرد به شما هم به دلیل بیتوجهی دچار اشتباه شده و توسط سودجویان فریب خورده باشد.
3. از طمع کردن که معمولاً به واسطه چربزبانی و دروغگویی واسطهگران و افراد سودجو ایجاد می‌شود، بپرهیزید و با دقت و تحقیق بیشتر در موارد زیر راجع به تصمیم خود اطمینان حاصل کنید:
- ملک مورد معامله و قیمت آن
- مالکیت رسمی آن
- کاربری ملک
- ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده
- موقعیت جغرافیایی ملک برای اطلاع از اینکه در طرحهای عمرانی شهرداری و ... واقع نشده باشد.
4. در بسیاری از موارد کلاهبرداری املاک مشاهده شده که فروشنده یا بنگاههای ملکی نامعتبر، واحدی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کردهاند که یا اصلاً وجود خارجی ندارد یا در منطقه غیر از محل و موقعیت ملک قرار داشته است5. در پیشخرید باید ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیشفروش عرضه شده مطلع شد و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیشفروش شده را شناسایی کنید. اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیشفروش شده است، برای انجام معامله کمی تامل کنید. زیرا در برخی موارد سازندههایی که اکثر واحدهای ساختمان را از قبل پیشفروش کردهاند، معمولاً تعهداتشان را اجرا نمیکنند.
کلاهبرداری از طریق پیشفروش آپارتمان فقط در ساختمانها و مجتمعهای کوچک اتفاق نمیافتد، بلکه انبوه سازان نیز به دلایل مختلف از عمل به تعهداتشان ناتوان و از زیر بار مسئولیت شانه خالی کرده و متواری میشوند.
6. گاهی کلاهبردار، ملکی را اجاره میکند و بعد از مدتی با مانورهای متقلبانه خود را به عنوان مالک معرفی و ملک اجارهای را برای فروش آگهی میکند.
7. برخی از سودجویان و کلاهبرداران با شناسایی املاکی که مدتها از مالکانشان خبری نیست، به جعل اسناد این املاک( زمین - خانه ) اقدام و برای آنها مشتری پیدا کرده و معامله خود را هم کاملاً قانونی جلوه میدهند و با سوءاستفاده از برخی آژانسهای املاک، ملک را واگذار میکنند.
حتی در مواردی کلاهبردار، با کمک شرکای خود در مدتی کوتاه یک بنگاه معامله املاک صوری تاسیس کرده و پس از اجرای نقشه خود آن را تعطیل کرده و متواری می‌شود.
8. بعضی از کلاهبرداران ملکی هنگام خرید ملک با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله، خود را مالک خانه میکنند و از پرداخت بقیه مبلغ مورد معامله خودداری و به نوعی حق فسخ تعیین شده را از فروشنده سلب میکنند. بنابراین حتماً در قرارداد فروش ذکر شود که در صورت پرداخت نشدن به موقع اقساط یا وصول نشدن چکها، معامله فسخ و ضرر و زیان عدم پرداخت از متخلف دریافت می‌شود.
9. به دلیل اینکه برخی از فروشندگان فقط در مرحله آغاز مذاکرات برای تنظیم قرارداد، سند مالکیت را در اختیار آژانس املاک قرار میدهند و پس از آن در آژانس دیگری حاضر شده و همان ملک را با استفاده از سند مالکیت به شخص دیگری منتقل میکنند، در این حالت خریداران با فروشندهای که اقدام به انجام معاملات معارض کرده مواجه و با مشکلات قانونی زیادی روبهرو خواهند شد.
برای پیشگیری از این مشکل، سند مالکیت تا زمان قطعی شدن معامله باید در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده کلاهبردار جلوگیری شود.
10. در برخی از موارد که کلاهبرداری املاک انجام شده است، افراد متقلب خود را به عنوان نماینده شرکت ها و یا موسسات معرفی میکنند. در صورت خرید اراضی و املاکی که در مالکیت اشخاص حقوقی اعم از شرکتها، بانکها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی است، لازم است مصوبات اعضای هیئت مدیره درباره واگذاری آن املاک و مجوزهای صاحبان امضا با توجه به اساسنامه و صحت معرفینامههای نمایندگان حقوقی آنها رویت و مورد توجه کافی قرار گیرد.
فرزند خواندگی ؛ آری یا نه ؟
فرزند خواندگی:
شرایط قانون فرزند خواندگی :
- امکان شناسایی هیچ یک از پدر، مادر و جد پدری (پدرِ پدر) کودک وجود نداشته باشد.
- پدر، مادر، جد پدری و وصی تعیین شده از سوی ولی قهری (عنوانی است که برای پدر و جدِ پدری به صورت مشترک استفاده می‌شود.) آنها در قید حیات نباشند.
- دو سال از سپردن کودک به سازمان بهزیستی گذشته و در این مدت، پدر یا مادر و یا جد پدری و وصی تعیین شده از سوی ولی قهری برای سرپرستی فرزند مراجعه نکرده باشند.
- عدم صلاحیت پدر، مادر و جد پدری آنان و وصی تعیین شده از سوی ولی قهری به تشخیص دادگاه صالح این امر تایید شده باشد. صلاحیت افراد مذکور حتی با ضم امین یا ناظر نیز حاصل نشود.
تامین آینده فرزند خوانده:
سند منگوله دار و دلایل تبدیل آن به تک برگی
درج کامل اطلاعات بر روی سند تک برگی:
قید مشخصات کامل مالک
